نکات حقوقی اجاره خانه

تورم مسکن و افزایش هزینه‌های مربوط به آن زمان انتظار برای خانه‌دارشدن را افزایش داده و قدرت خرید ملک را در بین خانوارها کاهش داده است؛ لذا این موضوع باعث شده بسیاری از خانواده‌ها به دنبال اجاره خانه باشند.
ازآنجاکه اجاره خانه می‌تواند یک راه مناسب برای خانواده‌ها باشد و اکثر معاملات ملکی مربوط به آن می‌شود، درنظرداشتن برخی نکات کلیدی اجاره‌نامه می‌تواند در جلوگیری از مشکلات و اختلافات آینده در این زمینه کمک کند و معامله‌ای امن و آسوده داشته باشند.

از جمله مهم‌ترین نکات اجاره خانه می‌توان به موارد زیر اشاره کرد که در طول مقاله به بررسی هریک از موارد به طور کامل پرداخته شده است:
- قرارداد اجاره: حتماً قبل از معامله، قرارداد اجاره را بادقت مطالعه کنید و از شرایط آن آگاه شوید. مواردی مانند مدت‌زمان قرارداد، قیمت اجاره، شرایط پرداخت و مسئولیت تعمیرات، مجوزات و محدودیت‌ها و شرایط تخلیه حتماً در قرارداد مطرح شوند.

- وضعیت ملک: از وضعیت ملک، امکانات موجود و شرایط آن مطمئن شوید. بررسی بندهای تعمیرات احتمالی یا مشکلات فنی را قبل از ورود و در صورت وجود آن‌ها را به صاحب‌ملک اطلاع دهید.

- پرداخت اجاره: اطمینان حاصل کنید که شروط پرداخت اجاره، مبلغ و زمان مشخصی را برای شما قائل می‌شود. پرداخت به‌موقع و با روش مشخص، همیشه اهمیت دارد.

- حقوق و تعهدات: حقوق و تعهدات طرفین معامله باید در قرارداد مشخص شده باشد. بینابین برخی از مسئولیت‌ها شامل تعمیرات کوچک، صیانت از اموال مستأجر، وجود حیوان خانگی، مشکلات همسایگی و غیره قابل‌ذکر است.

توصیه می‌کنیم در هنگام اجاره خانه، صبور باشید و قبل از امضای هرگونه تعهد، شرایط را به طور کامل بررسی کنید.

عقد اجاره ملک یکی از موارد حساس و مهم در قانون مدنی است و توجه به نکات زیر می‌تواند در حفظ حقوق و کاهش احتمال بروز اختلافات در آینده کمک کند:

- قرارداد: همیشه تأکید می‌شود که قرارداد اجاره باید به‌صورت کتبی و به طور قانونی بین طرفین تنظیم شود. اطمینان حاصل کنید که همه جزئیات شامل مشخصات طرفین معامله موجر (صاحب‌ملک) و مستأجر (اجاره‌کننده)، شرایط ملک مورد معامله، مدت‌زمان اجاره، مبلغ اجاره، حقوق و تعهدات طرفین به‌صورت واضح و دقیق در قرارداد ذکر شده باشد.

- شرایط اجاره: شرایط اجاره در قرارداد به طور کامل و روشن‌بیان شود، از جمله مبلغ ودیعه و اجاره ماهیانه، زمان پرداخت، مدت اجاره، مسئولیت‌های طرفین مربوط به تعمیرات و صیانت، قوانین محلی مربوط به اجاره و هر نکته دیگری که ممکن است در آینده اختلاف ایجاد کند.

- تعیین مدت اجاره: مدت اجاره را بادقت تعیین کنید و در قرارداد ثبت کنید. آیا قرار است مدت اجاره تمدید شود؟ این نکته مهمی است که باید قبل از امضای قرارداد موردبحث و توافق قرار گیرد و در صورت تمایل به تمدید در اجاره‌نامه قید شود.

- پرداخت اجاره: شرایط پرداخت اجاره باید در قرارداد واضح باشد. مبلغ، روش پرداخت، زمان پرداخت و هر نکته دیگری مربوط به مسئله پرداخت اجاره باید در قرارداد تعیین شود.

- ودیعه: در صورت نیاز به ودیعه، مقدار و نحوه برگشت آن در صورت پایان اجاره باید در قرارداد مشخص شود. نیز توضیح داده شود که در چه شرایطی مالک می‌تواند از ودیعه استفاده کند.

- حقوق و تعهدات طرفین: حقوق و تعهدات مستأجر و مالک در قرارداد باید به طور دقیق تعریف شوند. این شامل حفاظت از ملک، تعمیرات اساسی و بنیادی ملک، قوانین مربوط به استفاده صحیح از ملک و هر گونه موضوع دیگری است که باید طرفین توافق کنند.

- تغییرات اجاره: در قرارداد باید تعیین شود که آیا مالک می‌تواند در طول مدت اجاره افزایش اجاره اعمال کند و یا نه. این مسئله نیز باید قبل از امضای قرارداد موردبحث و توافق قرار گیرد.

- تخلیه ملک: شرایط خروج از ملک، تحویل ملک در وضعیت اولیه و هر نکته مربوط به بازگشت ودیعه باید در قرارداد درج شود. همچنین، حقوق طرفین در صورت بروز خروج از ملک زودتر از موعد باید به‌صورت واضح مشخص شود.

- شرایط ملک: در قرارداد حتماً شرایط و جزئیات ملک مورد معامله از جمله متراژ دقیق، تعداد خواب، پارکینگ، انباری، بالکن، مشخصات آشپزخانه از جمله مشخصات ظاهری کابینت‌ها و در صورت داشتن وسایل تکمیلی حتماً به طور کامل و دقیق قید شود. در صورت وجود مشکل یا خرابی حتماً در قرارداد به آن‌ها اشاره شود.

- شاهدین معامله: برای اعتبار قرارداد در زمان ثبت قرارداد حضور دو شاهد الزامی است، تا در صورت وقوع مشکل و نقض قرارداد بتوانید در آینده از شهادت شاهدین در دستگاه‌های قضایی استفاده نمایید.

- کلمات نامفهوم: به مفاهیم و کلمات به کاربرده در قرارداد دقت بفرمایید تمامی آن‌ها بار قانونی داشته درصورتی‌که هریک از آنها برای شما آشنا نبود و یا از مفاهیم آن مطلع نبودید حتماً از مشاور سؤال بفرمایید.

توصیه می‌کنیم قبل از امضای قرارداد از یک مشاور حقوقی در مورد آن راهنمایی بگیرید تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. در ادامه به نکته‌های مهم اجاره آپارتمان از منظر مستأجر و موجر به تفکیک اشاره می‌کنیم.

از مهم‌ترین نکاتی که مستأجر باید بداند و قبل از امضای اجاره نامه در مورد آن آگاهی داشته باشد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

- صحت مالکیت موجر: قبل از قرارداد از مالکیت طرف معامله مطمئن شوید که حتماً مالک ملک باشد. برای اطمینان از صحت سند مالکیت و تطابق مشخصات مالک با طرف مقابل معامله می‌توانید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

- ملک تخلیه را معامله کنید: سعی کنید ملک‌هایی را معامله کنید که قبل از بستن قرارداد ملک تخلیه شود. زیرا ممکن است براثر مشکلات و مسائلی مستأجر قبلی ملک را تخلیه نکند و برای شما نیز مشکلاتی را ایجاد کند.

- ثبت بیعانه: مطمئن شوید در زمان معامله مبلغ بیعانه‌ای که به مالک یا املاک پرداخت کرده‌اید را حتماً در قرارداد ثبت شده باشد و از مبلغ ودیعه کلی کسر شود.

- از سلامت وسایل مطمئن شوید: از سلامت وسایل و تجهیزات ملک مطمئن شوید و در صورت وجود خرابی یا مشکل حتماً در قرارداد مشکل را ذکر کنید؛ زیرا ممکن است موجر در آینده مدعی سلامت وسایل شود.

- بازپرداخت ودیعه: حتماً برای بازپرداخت ودیعه توسط موجر زمان و شرایط دقیق مشخص کنید تا در آینده بعد از تحویل ملک در بازگرداندن ودیعه دچار مشکل نشوید.

- مشخص‌کردن وظایف و تعهدات: حتماً بعد از توافق با موجر در مورد رسیدگی به مشکلات و مسائل و خرابی‌های احتمالی ملک در قرارداد به طور واضح وظایف و تعهدات موجر را قید کنید تا در صورت بروز مشکلات احتمالی و یا تعمیرات اساسی ساختمان به تعهدات خود عمل کند.

- رسید پرداخت: بعد از پرداخت هر اجاره بابت آن از موجر رسید دریافت نمایید. همچنین در زمان پرداخت شارژ ساختمان از مدیر ساختمان نیز رسیدهای لازم را دریافت نمایید تا در صورت لزوم برای اثبات پرداختی‌ها به مشکل برنخورید.

- به تعهدات خود پایبند باشید: شما به‌عنوان مستأجر وظیفه دارید اجاره خود را به‌موقع پرداخت کنید و در حفظ و نگهداری مورد اجاره کوشا باشید.

از مهم‌ترین نکات اجاره خانه که موجر یا همان صاحب‌ملک باید مطلع باید می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بررسی مشخصات مستأجر: به‌عنوان مالک ملک شما حق دارید که مطمئن شوید مشخصات شناسنامه‌ای طرف معامله با شخصی که قرار است از ملک استفاده کند تطابق داشته باشد.

- دریافت ودیعه: تا زمانی که مبلغ ودیعه را به طور کامل دریافت نکرده‌اید قرارداد را امضا نفرمایید.

- کاربری ملک: کاربری ملک حتماً در قرارداد قید شود تا در صورت استفاده از ملک برای کاربری غیر از آن بتوانید اقدامات قانونی علیه مستأجر انجام دهید.

- اجاره به شخص دیگر: درصورتی‌که تمایل ندارید مستأجر ملک شما را به شخص دیگری اجاره دهد حتماً در قرارداد به این مورد اشاره فرمایید.

- هزینه تعمیرات: حتماً در قرارداد ذکر نمایید که هزینه‌های جزئی شامل تعویض لامپ و یا کالاهای مصرفی برعهده مستأجر است.

- تأخیر در پرداخت اجاره: حتماً در قرارداد تاریخ پرداخت اجاره‌ها را قید نمایید و جریمه عدم پرداخت اجاره را در آن مشخص نمایید.

- تاریخ تخلیه: در قرارداد تاریخ تخلیه و جریمه دیرکرد در تحویل ملک را به طور کامل و واضح مشخص نمایید.

قرارداد اجاره از نظر قانون جزو قراردادهایی است که باید دوطرفه معامله به آن متعهد باشند و امکان فسخ قرارداد به‌صورت یک‌طرفه وجود ندارد؛ اما گاهی اوقات برای طرفین معامله شرایطی پیش میاید که مجبور به فسخ قرارداد اجاره می‌شوند. در قرارداد باید تمامی موارد احتمالی که ممکن است باعث فسخ قرارداد شود در نظر گرفته شود. در ادامه به برخی از متداول‌ترین شرایط فسخ قرارداد اشاره می‌کنیم:
- فسخ قرارداد پیش از تحویل توسط مستأجر: مستأجر این امکان را دارد قبل از تحویل ملک اگر در ملک عیبی ببیند یا تحویل ملک به‌موقع نباشد و یا موجر به تعهداتی که در قرارداد قبل از موعد تحویل داده عمل نکند، می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.

- فسخ قرارداد پیش از تحویل توسط موجر: موجر این امکان را دارد درصورتی‌که متوجه عدم صداقت مستأجر در ثبت قرارداد شده باشد مثل تعداد خانواده یا عدم تأهل و... می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

- فسخ قرارداد قبل از موعد پایان قرارداد توسط مستأجر: گاهی به دلایلی مثل صاحب‌خانه شدن مستأجر یا نقل‌وانتقال به شهر دیگر به دلیل کاری یا وجود مشکلات حین استفاده از ملک و... قصد فسخ قرارداد را زودتر از موعد پایان را دارد.

- فسخ قرارداد قبل از موعد پایان قرارداد توسط موجر: گاهی موجر به دلایلی مثل تأخیر در پرداخت اجاره توسط مستأجر، به دلیل شکایت همسایه‌ها از ایجاد مزاحمت مستأجر، به دلیل استفاده شخصی خود از ملک، به دلیل خسارت مستأجر به ملک و... تصمیم به فسخ قرارداد قبل از پایان قرارداد می‌کند.

به‌طورکلی در همه موارد فسخ قرارداد حتماً باید موارد و دلایل فسخ در قرارداد کتبی ذکر شده باشد در غیر این صورت برای فسخ قرارداد به‌صورت غیر توافقی هریک از درخواست‌کنندگان باید با مدارک و ادله کافی و لازم با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح درخواست فسخ قرارداد کند.

در بیشتر اوقات درزمان ثبت قرارداد برای طرفین معامله یک حق فسخ ۲۴ تا ۴۸ ساعته در نظر می‌گیرند؛ درصورتی‌که در قرارداد ذکر نشود وجه قانونی ندارد. گاهی نیز با توافق طرفین با مشخص‌کردن مبلغ جریمه مدت‌زمان مشخصی را برای فسخ قرارداد در نظر می‌گیرند.

سؤالات متداول

با ارسال اظهارنامه کتبی و رسمی به‌طرف مقابل وی را از فسخ قرارداد مطلع می‌سازید و سپس با مراجعه به دادگاه تأییدیه رسمی برای فسخ قرارداد بعد از بررسی مدارک و شواهد از طرف دادگاه صادر می‌شود.

تمامی موارد احتمالی که در آینده ممکن است برای شما ایجاد مشکل کند را در قرارداد ثبت نمایید. از مهم‌ترین موارد ذکر تمام شرایط ملک با جزئیات کامل است. به طور مثال حتی خرابی یک لامپ یا کلید در قرارداد ذکر شود.