قرارداد خرید و فروش املاک از مهم‌ترین نوع قراردادها در حقوق ایران می‌باشد. تعهدات طرفین در قراردادهای خرید و فروش املاک در برخی موارد می تواند اهمیت بالایی داشته باشد.
تعهدات طرفین در قراردادهای خرید و فروش املاک
25 - اردیبهشت
1404
قرارداد خرید و فروش املاک از مهم‌ترین نوع قراردادها در حقوق ایران می‌باشد. این قرارداد عامل انتقال مالکیت است و نقش مهمی در توسعه فردی و اقتصادی اشخاص ایفا می‌کند. نظر به اثرات اقتصادی و اجتماعی این نوع قرارداد، بررسی دقیق تعهدات طرفین معامله برای فهم بهتر و اجرای صحیح قرارداد ضروری است.
تعریف قرارداد خرید و فروش ملک
قرارداد خرید و فروش یک نوع عقد بیع است که بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی ایران تشکیل می‌شود. این عقد توافقی است بین فروشنده و خریدار که بر اساس آن فروشنده تعهد می‌کند ملک معینی را در قبال وجه معینی به مشتری انتقال دهد. این قرارداد می‌تواند در قالب مبایعه‌نامه عادی یا سند رسمی تنظیم شود.
ارکان قرارداد خرید و فروش ملک
برای اینکه یک قرارداد خرید و فروش ملک از نظر قانونی صحیح و معتبر تلقی شود، وجود چهار رکن اصلی ضروری است که به تفصیل در ادامه توضیح داده می‌شود:
قصد و رضای طرفین
هر قراردادی باید با رضایت کامل و آگاهانه طرفین منعقد شود. این به آن معناست که خریدار و فروشنده باید با علم به موضوع قرارداد و بدون اجبار، اشتباه یا فریب، به عقد قرارداد اقدام کنند. اگر هر یک از طرفین به اشتباه در ماهیت قرارداد یا مشخصات ملک باشند، یا تحت فشار و اکراه قرارداد را امضا کرده باشند، آن قرارداد می‌تواند از اعتبار ساقط شود.
اهلیت طرفین (بلوغ، عقل و اختیار)
طرفین قرارداد باید دارای اهلیت قانونی باشند؛ یعنی باید بالغ، عاقل و رشید باشند و توانایی تصمیم‌گیری و اداره امور مالی خود را داشته باشند. افراد صغیر، مجنون یا اشخاصی که تحت حجر قانونی هستند (مانند ورشکستگان یا محجورین)، نمی‌توانند به‌تنهایی اقدام به خرید یا فروش ملک نمایند، مگر با اذن ولی یا قیم قانونی.
موضوع معامله (ملک مشخص و معلوم)
موضوع قرارداد باید کاملاً معین و مشخص باشد. در مورد خرید و فروش ملک، مشخصات ملک از جمله: پلاک ثبتی، آدرس دقیق، متراژ، کاربری، و موقعیت مکانی باید به‌وضوح ذکر شود. همچنین ملک باید موجود و قابل انتقال باشد؛ فروش مالی که وجود ندارد یا متعلق به شخص دیگری است، باطل یا غیرنافذ است.
مشروعیت جهت معامله
هدف و انگیزه طرفین از انجام معامله باید مشروع باشد. به عبارت دیگر، نباید جهت معامله برخلاف قوانین، اخلاق حسنه یا نظم عمومی باشد. به عنوان مثال، اگر خرید و فروش به منظور پول‌شویی، فرار مالیاتی یا پوشاندن معامله‌ای غیرقانونی باشد، این معامله فاقد اعتبار خواهد بود.
همچنین بخوانید: نکات حقوقی خرید و فروش ملک
تعهدات فروشنده
فروشنده در قرارداد خرید و فروش ملک، مسئول انجام تعهدات متعددی است که عدم ایفای آن‌ها ممکن است موجب فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت از سوی خریدار گردد. در ادامه، تعهدات اصلی فروشنده به‌طور کامل توضیح داده شده است:
تعهد به تحویل ملک
فروشنده مکلف است که ملک موضوع قرارداد را در زمان و مکان تعیین‌شده در قرارداد، به خریدار تحویل دهد. تحویل ملک باید به‌گونه‌ای باشد که خریدار بتواند به‌صورت کامل از ملک بهره‌برداری و استفاده عملی نماید. اگر ملک در تصرف مستأجر باشد، فروشنده موظف است این موضوع را به خریدار اعلام کرده و مدارک مربوط به قرارداد اجاره را نیز ارائه نماید. در غیر این صورت، خریدار می‌تواند با استناد به تخلف فروشنده، درخواست فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت نماید.
تعهد به تنظیم سند رسمی
یکی از مهم‌ترین تعهدات فروشنده، حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال مالکیت رسمی ملک به خریدار است. فروشنده باید در تاریخ تعیین‌شده در قرارداد، با در دست داشتن مدارک لازم در دفتر اسناد رسمی حاضر شود. عدم حضور وی می‌تواند منجر به مراجعه خریدار به مراجع قضایی برای اخذ حکم الزام به تنظیم سند رسمی شود. دادگاه در صورت احراز صحت معامله، می‌تواند فروشنده را ملزم به حضور و انتقال رسمی سند نماید.
رفع موانع و مشکلات حقوقی ملک
فروشنده وظیفه دارد قبل از امضای قرارداد، کلیه موانع حقوقی و اداری که مانع از انتقال قانونی ملک می‌شود را برطرف نماید. این موارد شامل:
• نبودن ملک در توقیف قضایی یا بازداشت رسمی
• آزاد بودن ملک از رهن، وثیقه یا تعهدات بانکی
• نداشتن معارض (شخص دیگری که مدعی مالکیت ملک باشد)
• نداشتن بدهی‌های معوقه مانند مالیات، عوارض شهرداری یا حق انشعابات در صورت وجود هر یک از این موارد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده یا درخواست خسارت کند.
تضمین صحت اطلاعات و اوصاف ملک
فروشنده باید تمامی اطلاعات و اوصافی که در خصوص ملک ارائه می‌دهد را به‌درستی و بدون کتمان بیان کند. این اطلاعات شامل متراژ دقیق، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، موقعیت مکانی، وجود امکانات یا مشکلات خاص، وضعیت سند و ... می‌باشد. اگر بعد از انعقاد قرارداد مشخص شود اطلاعات نادرست یا ناقص ارائه شده است، خریدار می‌تواند با اثبات این موضوع، اقدام به فسخ قرارداد یا طرح دعوای مطالبه خسارت نماید.
تعهدات خریدار
خریدار نیز همانند فروشنده، ملزم به رعایت تعهداتی است که در قرارداد و قوانین مربوط به معاملات ملکی مشخص شده است. انجام دقیق این تعهدات، شرط اصلی تحقق صحیح معامله و جلوگیری از اختلافات بعدی است. مهم‌ترین تعهدات خریدار به شرح زیر است:
پرداخت ثمن معامله
مهم‌ترین تعهد خریدار، پرداخت بهای مورد توافق (ثمن معامله) در موعد تعیین‌شده در قرارداد است. این مبلغ ممکن است به‌صورت نقد، اقساط یا از طریق چک پرداخت گردد. چنانچه خریدار در پرداخت ثمن تأخیر کند یا از انجام آن امتناع ورزد، فروشنده می‌تواند بسته به شرایط قرارداد، اقدام به فسخ معامله، مطالبه وجه التزام یا دریافت خسارت تأخیر در پرداخت نماید. در برخی موارد نیز ممکن است شرطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر، معامله به‌طور خودکار فسخ شود.
حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی
خریدار موظف است در زمان تعیین‌شده در قرارداد، در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و اقدامات لازم برای انتقال رسمی مالکیت ملک را انجام دهد. این حضور معمولاً مستلزم ارائه مدارک شناسایی، مدارک مالی مربوط به پرداخت ثمن، و پرداخت هزینه‌های قانونی است. عدم حضور بدون دلیل موجه می‌تواند به ضرر خریدار تمام شود و این امکان را به فروشنده بدهد که با مراجعه به مراجع قضایی، فسخ قرارداد یا الزام به حضور خریدار را درخواست نماید.
بررسی مشخصات و وضعیت ملک
یکی از مسئولیت‌های مهم خریدار قبل از امضای قرارداد، بررسی کامل و دقیق ملک مورد نظر است. این بررسی شامل دو بخش می‌شود:
• بررسی فیزیکی ملک:بازدید حضوری از ملک به منظور اطمینان از مطابقت وضعیت ظاهری با آنچه در قرارداد آمده (متراژ، نوع بنا، امکانات و ...).
• بررسی حقوقی ملک:شامل استعلام از اداره ثبت اسناد در مورد وضعیت مالکیت، بررسی مفاصا حساب مالیاتی، عدم وجود بدهی به شهرداری، استعلام از شرکت‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز) و بررسی وضعیت ثبتی ملک از نظر توقیف، رهن یا معارض بودن.
در صورت کوتاهی در این بررسی‌ها و بروز مشکلات بعدی، خریدار نمی‌تواند به‌راحتی از فروشنده مطالبه خسارت نماید؛ مگر اینکه اثبات شود فروشنده با سوء نیت اطلاعات نادرست داده است.
پذیرش شرایط خاص قرارداد
در بسیاری از قراردادهای خرید ملک، ممکن است شروطی خاص به نفع یکی از طرفین گنجانده شود؛ مثلاً:
• تخلیه ملک با تأخیر پس از تنظیم سند
• انتقال سند منوط به دریافت مجوز شهرداری یا پایان‌کار
• پرداخت بخشی از ثمن پس از تحویل کلید
خریدار موظف است در صورت امضای قرارداد و قبول این شروط، به تعهدات ناشی از آن پایبند بماند. عدم رعایت این شرایط می‌تواند موجب فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت از سوی فروشنده گردد.
ضمانت اجرای عدم ایفای تعهدات
عدم انجام هر یک از تعهدات از سوی طرفین می‌تواند موجب بروز اختلاف شود. در این صورت، راه‌حل‌های حقوقی زیر قابل اجراست:
- فسخ قرارداد: در صورت تخلف از شروط اساسی
- مطالبه خسارت: برای جبران ضرر ناشی از عدم اجرای تعهد
- الزام به ایفای تعهد: با مراجعه به دادگاه
- استفاده از شرط وجه التزام: در صورت پیش‌بینی در قرارداد
نقش مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی
مشاورین املاک نقش مهمی در تنظیم قراردادهای خرید و فروش دارند. آنان باید با دقت کامل مفاد قرارداد را تنظیم کرده و طرفین را نسبت به تعهدات خود آگاه سازند. دفاتر اسناد رسمی نیز مسئول تنظیم و ثبت رسمی انتقال مالکیت هستند و از بروز معاملات معارض جلوگیری می‌کنند.
توصیه‌های حقوقی
• از نمونه قراردادهای معتبر استفاده شود.
• مشورت با وکیل متخصص در امور املاک پیش از امضای قرارداد
• انجام استعلام‌های لازم از اداره ثبت، شهرداری، دارایی و ...
• ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (کد رهگیری)
درنتیجه تعهدات متقابل در قرارداد فروش ملک ضامن انتقال صحیح مالکیت و اجرای عادلانه معامله می‌باشد. شناخت و رعایت این تعهدات از سوی طرفین می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری کند و باعث اعمال اطمینان در عملیات نقل و انتقال املاک گردد. در نهایت آگاهی از مسئولیت‌ها و حقوق قانونی، لازمه ورود به هر نوع قرارداد مالی و ملکی است.
سوالات متداول:
1) چه شرایطی برای صحت قرارداد خرید و فروش ملک از نظر حقوقی لازم است؟
• قصد و رضای طرفین: هر دو طرف باید با آگاهی و بدون اجبار، اشتباه یا فریب، قرارداد را امضا کنند.
• اهلیت طرفین: افراد باید بالغ، عاقل و رشید باشند و توانایی تصمیم‌گیری در امور مالی را داشته باشند.
• موضوع معامله: ملک باید مشخص، موجود و قابل انتقال باشد.
• مشروعیت جهت معامله: هدف از معامله باید قانونی و مشروع باشد و نباید برخلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد.
2) در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای انتقال سند، خریدار چه اقدام قانونی می‌تواند انجام دهد؟
اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را درخواست کند. در صورتی که دادگاه صحت معامله را احراز کند، حکم به الزام فروشنده برای انتقال رسمی سند صادر خواهد شد.
منبع خبر : ایران فایل