در این مقاله به تمام نکاتی که مستاجر باید بداند اشاره کرده ایم تا کوچکترین ابهامی در این زمینه وجود نداشته باشد. به این ترتیب مستاجر می تواند از حق و حقوق خود و مالک یا موجر آگاه شود.
نکاتی که مستاجر باید بداند
20 - خرداد
1402
امروزه پیدا کردن مسکن مناسب برای اجاره یکی از دغدغه های مهم بسیاری از افراد است و این انتخاب میتواند تأثیر بسیاری بر کیفیت زندگیشان داشته باشد. برای اینکه مستاجران بتوانند بهترین انتخاب را داشته باشند مهمترین نکته این است که قبل از انتخاب خانه ، باید نیاز های خود را به طور دقیق مشخص کنند.
نکات مهم قبل از اجاره خانه
درحال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی و تورم موجود بر جامعه وقتی از اجاره آپارتمان در تهران حرف می‌زنیم مهم ترین مسئله مبلغ ودیعه و اجاره خانه میباشد. یکی از دغدغه های مهم مستاجران بالارفتن اجاره ها و کنترل هزینه های زندگی برای پرداخت اجاره بها میباشد. علاوه بر قیمت اجاره خانه یا آپارتمان باید به نکته های دیگری هم توجه کنید تا بتوانید خانه ای با مناسب‌ترین شرایط را اجاره کنید.
- - هزینه های جانبی : برای انتخاب خانه، باید به هزینه های دیگری همچون هزینه های آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و سایر هزینه های مرتبط نیز توجه شود.
- - موقعیت مکانی: موقعیت مکانی خانه، یکی از مهمترین نکات در انتخاب خانه است. اطمینان حاصل کنید که خانه در منطقه ای قرار دارد که برای شما مناسب است و با نیازهای شما سازگاری دارد. همچنین، به این نکته دقت کنید که آیا خانه در منطقه ای است که سکونت در آن آرام و مطمئن است یا نه.
- - از خانه هایی که در مجاورت ساخت و ساز و مشاغل دارای آلودگی صوتی هستند دوری کنید زیرا وجود ساخت و ساز در نزدیکی خانه موجب ایجاد سر و صدا در ساعات مختلف شبانه روز، گرد و خاک و عبور و ... می شود.
- - امکانات خانه : مستأجران باید به امکانات خانه دقت کنند. امکاناتی همچون پارکینگ ، انباری ، تراس ، آسانسور، سیستم تهویه و گرمایش و سرمایش ، سیستم امنیتی ، ...
- - هنگام انتخاب خانه، آشپزخانه و پذیرایی و اتاق خواب ها را خوب بررسی کنید و در ذهن جای وسایلتان را ترسیم کنید تا از جا شدن وسایل خود اطمینان حاصل کنید.
- - بررسی کنتورهای برق و گاز و آب :حتما در مورد صحت کارکرد کنتورهای آب برق و گاز و البته تسویه کامل قبض های گذشته تا تاریخ تحویل منزل اطمینان حاصل کنید.
- - قبل از قرارداد منزل مورد اجاره را بررسی کرده و معایب احتمالی را شناسایی کنید هرگونه عیب و نقص را به مالک گزارش دهید تا در صورت نیاز تعمیرات لازم انجام شود و هزینه آن به شما تحمیل نشود و در صورت عدم رفع عیوب پایین قرارداد اجاره قید کنید تا پس از تخلیه منزل، رفع کلیه عیوب خانه به عهده شما نباشد.
- - حتما برای اینکه خیالی آسوده داشته باشید قرارداد اجاره خود را به صورت رسمی در بنگاه یا دفاتر اسناد رسمی منعقد کنید . درست است دارای هزینه میباشد ولی از مشکلات احتمالی که در آینده ممکن است پیش آید جلوگیری میشود.
- - شرایط قرارداد: حتما از شرایط قرارداد قبل از امضای آن آگاه شوید و در صورت نیاز با کمک یک وکیل قرارداد را مورد بررسی قرار دهید. توجه به این نکته نیز حائز اهمیت است که قرارداد اجاره باید نام شخصی که به صورت قانونی مجاز به امضای آن است، به دقت مشخص شده باشد. همچنین، تاریخ شروع و پایان اجاره، مبلغ اجاره، شرایط پرداخت اجاره، نحوه بازگشت وجه تضمین، شرایط تعمیرات و نگهداری ملک و همچنین مسئولیت های هر طرف در قرارداد باید به طور دقیق مشخص شوند.
با توجه به این نکات، مستأجران میتوانند بهترین انتخاب را انجام داده و در آینده هیچ نگرانی از اجاره خانه خود نداشته باشند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره خانه
قرارداد اجاره یک توافق کتبی بین موجر و مستاجر میباشد که جزو یکی از مهمترین قراردادهای حقوقی میباشد. این قرارداد شامل شرایط و جزئیات مربوط به مورد معامله ( خانه ای که مستاجر قرار است از مالک اجاره کند) میباشد وباید به دقت بررسی شود تا هر دو طرف از شرایط و جزئیات مربوط به اجاره مطلع شوند و از هرگونه سوءتفاهم در آینده جلوگیری شود و هر دو طرف نیز به آن پایبند باشند.
این قرارداد شامل بخشهایی نظیر شرایط پرداخت اجاره، مدت زمان اجاره، شرایط مربوط به تعمیرات و نگهداری ملک و سایر مسائل مرتبط با اجاره ملک است .
در ادامه به مهم ترین مواردی که بیشترین تاثیر حقوقی را در قرارد اجاره خانه دارد اشاره شده است :
این قرارداد شامل بخشهایی نظیر شرایط پرداخت اجاره، مدت زمان اجاره، شرایط مربوط به تعمیرات و نگهداری ملک و سایر مسائل مرتبط با اجاره ملک است .
در ادامه به مهم ترین مواردی که بیشترین تاثیر حقوقی را در قرارد اجاره خانه دارد اشاره شده است :
- - مدارک شناسایی مالک و مستاجر را حتما مورد بررسی قراردهید .
برای اطمینان از مالکیت یک ملک، بهتر است هنگام عقد قرارداد، اصل سند مالکیت وشناسنامه مالک را ببینید تا اثبات شود که موجر مالک اصلی ملک است. - - مدت اجاره و زمان شروع اجاره هنگام عقد قرارداد باید مشخص باشد . به طور پیش فرض مدت اجاره یکسال است و زمان شروع اجاره از تاریخ عقد قرارداد است مگر در قرارداد همه موارد به صورت واضح و روشن قید شده باشد.
- - اگر مستأجر پس از قرارداد اجاره به هر دلیلی متوجه شود که ملک اجارهای معیوب است و یا در طول دوره اجاره عیبی برای ملک ایجاد شده است، میتواند حق فسخ قرارداد را داشته باشد، البته به شرطی که این عیب منجر به ضرر یا خسارتی برای مستأجر شود. در صورتی که موجر عیب را رفع نماید و مستأجر هیچ ضرر یا خسارتی ندیده باشد، مستأجر حق فسخ قرارداد را ندارد.
- - اگر مستاجر طبق کاربری که در قرارداد برای ملک مشخص شده از آن سواستفاده کند و موجر بعداز تذکر به وی نتواند مانع از این کار شود ، مالک حق فسخ قرارداد را دارد. به طور مثال از برق خانه به جای مصرف خانگی ، مصرف صنعتی داشته باشد یا به جای کاربری مسکونی از ملک از آن برای کاربری اداری استفاده کند.
- - مستاجر وظیفه دارد اجاره بها را به وقت در زمان تعیین شده پرداخت کند و موجر موظف به ارائه رسید دریافت در قبال آن را دارد.
- - اجاره ملک مشارکتی (ملکی که بیش از یک مالک دارد) تنها در صورتی درست میباشد که تمامی حقوق و تعهدات شرکا و نحوه تقسیم اجاره و هزینه ها در قرارداد قید شده باشد ،در صورتی که اجاره ملک به گونهای باشد که منافع یکی از شرکا را به خطر بیندازد یا به ضرر او باشد، ممکن است شرکای دیگر از ادامه قرارداد منصرف شوند و این موضوع میتواند به دلیل عدم رضایت شرکای دیگر به عنوان یک جرم محسوب شود.
- - عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتى اگر از آن استفاده نکند.
- - با فوت مالک ملک یا مستاجر قرارداد اجاره باطل نمیشود اما اگر مالک تا زمان حیات خود مالک منافع ملک بوده بعداز فوت او اجاره باطل میشود و همچنین اگر در قرارداد اجاره به شرط مباشرت مستاجر قید شده باشد بعداز فوت مستاجر قرارداد باطل میشود. پس حتما درقرارداد درباره ادامه قرارداد اجاره در صورت فوت طرفین معامله نیز تعیین تکلیف شود.
- - اجاره پارکینگ آپارتمان: هنگام قرارداد مستاجر حتما به جزئیات آپارتمان از جمله داشتن پارکینگ و انباری دقت کند ، در صورت داشتن پارکینگ اختصاصی یا مشاع از محل قرار گرفتن آن آگاهی داشته باشد تا بعدا درصورتی که مالک خلاف قراراولیه عمل کرد مستاجر بتواند اقامه دعوا کرده و نسبت به دریافت پارکینگ اقدام کند.
- - مستاجر نباید بدون اجازه مالک تعمیراتی در ملک انجام دهد و یا حتی ساخت و سازی انجام دهد ، در این صورت نمیتواند هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند و در اثر این عمل اگر به بنا خسارتی وارد کند هزینه ها برعهده مستاجر میباشد.
- - قرارداد اجاره به دوصورت عادی و رسمی انجام میشود .
قرارداد عادی که معمولا طرفین معامله با مراجعه به آژانس های املاک مبادرت به تنظیم قرارداد میکنند باید حتما امضای دو نفر شاهد در پایین قرارداد داشته باشد تا از لحاظ قانونی رسمیت داشته باشد و طرفین معامله بتوانند از مزایای آن بهره مند بشوند.
قراردادهای رسمی نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشود و به طور کل دارای ماهیت قانونی میباشند.
بیشتر بخوانید : آیا از میزان کمیسیون تمدید اجاره نامه مطلع هستید؟
مخارج بر عهده مستاجر
تمامی هزینه های جاری و تعمیرات جزئی ساختمان بر عهده مستاجر است. هرگونه هزینه اضافی پس از اقامت مستاجر، از جمله خسارت ها و صدمات وارده به ساختمان نیز بر عهده مستاجر است.
هزینه های جاری و تعمیرات جزئی شامل :
هزینه های جاری و تعمیرات جزئی شامل :
- - پرداخت قبوض آب و برق و گاز و تلفن و شارژ ساختمان
- - رفع مشکلات جزئی مثل چکه کردن شیرهای آب و تعویض واشر آنها
- - تعویض لامپها و روشناییهای سوخته و تعمیر کلید و پریز برق
- - رفع مشکل فاضلاب که بعد از چند ماه ازحضور مستاجر به وجود آمده است.
- - تعمیر قفل درب ، پنجره و نصب توری ، ...
- - سرویس کولر و تعویض پوشال آنها
- - تعمیر تهویه سرویسها
توصیه مهم به مستاجران این است که قبل از عقد قرارداد تمامی تاسیسات سرمایشی و گرمایشی و کلید و پریزها ، کابینت ها ، شیرآلات ، دستگیره ها و .... چک کنید و از سالم بودن آنها مطمئن شوید ، و یک لیست از آنها تهیه کرده و درآن سالم یا خراب بودن آنها را مشخص کنید و به امضای مالک برسانید تا در زمان تحویل ملک به مشکل برخورد نکنید.
بیشتر بخوانید : از قیمت خانه در تهران در سال جدید مطلع هستید؟
مخارج بر عهده مالک
تمامی هزینه های اساسی و تعمیرات کلی ملک برعهده موجر میباشد.
تعمیرات کلی شامل:
تعمیرات کلی شامل:
- - تعمیرات عمرانی و اساسی دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشتبام و …، رنگ آمیزی و بازسازی آنها
- - تعمیرات مربوط به تاسیسات و تجهیرات اصلی شامل : کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و …
- - تعمیر لوله کشی آب، گاز، فاضلاب
- - سیم کشی برق
- - تعمیر آسانسور
- - تعمیرات کلی مشاعات ساختمان مثل نقاشی ، تعمیرات درب پارکینگ ، ...
هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، مالک و مستاجر میتوانند در خصوص هزینه های ساختمان با هم توافق کنند تا در صورت بروز مشکل برای هر یک از وسایل و تاسیسات، بطور شفاف مشخص باشد هزینه ها بر عهده چه کسی است.
موارد مهم مربوط به فسخ قرارداد
فسخ قرارداد اجاره باید طبق شرایط خاصی که در متن قرارداد تعیین شده باشد انجام شود.
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید به شرایط خاصی که در متن قرارداد تعیین شده است توجه کند و باید اقدامات لازم را برای انجام فسخ قرارداد انجام دهد. به عنوان مثال، باید به طرف دیگر از قرارداد اطلاع داده شود و شرایطی که در قرارداد برای فسخ تعیین شده است را رعایت کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
زمانی مستاجر میتواند خواهان فسخ قرارداد اجاره باشد که به دلایل قانونی ادامه قرارداد خلاف منافع وی است.
یکی از این شرایط گاهی به دلیل عدم رعایت تعهدات از سوی موجر است.
از دیگر شرایط ممکن است ملک مورد اجاره برخلاف ویژگی هایی که در قرارداد قید شده باشد و مستاجر بعداز روئیت ملک به تناقضات موجود پی می برد و خواهان فسخ قرارداد است.
یا در بعضی موارد قسمتی یا کل ملک خراب شده و بلا استفاده میباشد در این حالت نیز مستاجر میتواند طبق قانون قرارداد را فسخ کند.
گاهی مستاجر قبل از پایان موعد مقرر به دلایل پیش بینی نشده ای مجبور به نقل مکان میشود که با شرطی که در قرارداد قید شده میتواند قرارداد را فسخ کند.
یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد عدم تحویل به موقع ملک توسط مالک است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
مالک نیز طبق شرایطی که مورد تائید قانون باشد میتواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد درصورتی که شرایط قانونی نباشد حتما با رضایت مستاجرباید انجام گیرد .
از شرایط فسخ قانونی زمانی که مستاجر به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشد مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
در صورتی که مستاجر اجاره بهای ملک را پرداخت نکند قرارداد لغو خواهد شد و مهلت پرداخت اجاره های معوقه مدت یک هفته است.
در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد خلاف قانون انجام داده و قرارداد قابل فسخ است.
در صورتی که مستاجر خلاف کاربری ملک از آن استفاده کند مثلا ملک مسکونی را به عنوان اداری یا کارگاه یا ... استفاده کند قرارداد قابل فسخ است.
اگر مستاجر در صورتی که برای ملک مشکلی ایجاد شده باشد و به مالک اجازه ورود برای تعمیرات را ندهد خلاف قانون عمل کرده است.
انجام تغییرات و تعمیرات در ملک بدون اجازه از مالک که باعث ایجاد تغییرات زیادی در ملک شود مثل برداشتن دیوار و ... خلاف قانون است.
در پایان عدم صداقت مستاجر در ذکر شرایط خود و قبول شرایط مالک باعث فسخ قرارداد شده.
در صورتی که یکی از طرفین قرارداد بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید به شرایط خاصی که در متن قرارداد تعیین شده است توجه کند و باید اقدامات لازم را برای انجام فسخ قرارداد انجام دهد. به عنوان مثال، باید به طرف دیگر از قرارداد اطلاع داده شود و شرایطی که در قرارداد برای فسخ تعیین شده است را رعایت کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
زمانی مستاجر میتواند خواهان فسخ قرارداد اجاره باشد که به دلایل قانونی ادامه قرارداد خلاف منافع وی است.
یکی از این شرایط گاهی به دلیل عدم رعایت تعهدات از سوی موجر است.
از دیگر شرایط ممکن است ملک مورد اجاره برخلاف ویژگی هایی که در قرارداد قید شده باشد و مستاجر بعداز روئیت ملک به تناقضات موجود پی می برد و خواهان فسخ قرارداد است.
یا در بعضی موارد قسمتی یا کل ملک خراب شده و بلا استفاده میباشد در این حالت نیز مستاجر میتواند طبق قانون قرارداد را فسخ کند.
گاهی مستاجر قبل از پایان موعد مقرر به دلایل پیش بینی نشده ای مجبور به نقل مکان میشود که با شرطی که در قرارداد قید شده میتواند قرارداد را فسخ کند.
یکی دیگر از شرایط فسخ قرارداد عدم تحویل به موقع ملک توسط مالک است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
مالک نیز طبق شرایطی که مورد تائید قانون باشد میتواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد درصورتی که شرایط قانونی نباشد حتما با رضایت مستاجرباید انجام گیرد .
از شرایط فسخ قانونی زمانی که مستاجر به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشد مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
در صورتی که مستاجر اجاره بهای ملک را پرداخت نکند قرارداد لغو خواهد شد و مهلت پرداخت اجاره های معوقه مدت یک هفته است.
در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد خلاف قانون انجام داده و قرارداد قابل فسخ است.
در صورتی که مستاجر خلاف کاربری ملک از آن استفاده کند مثلا ملک مسکونی را به عنوان اداری یا کارگاه یا ... استفاده کند قرارداد قابل فسخ است.
اگر مستاجر در صورتی که برای ملک مشکلی ایجاد شده باشد و به مالک اجازه ورود برای تعمیرات را ندهد خلاف قانون عمل کرده است.
انجام تغییرات و تعمیرات در ملک بدون اجازه از مالک که باعث ایجاد تغییرات زیادی در ملک شود مثل برداشتن دیوار و ... خلاف قانون است.
در پایان عدم صداقت مستاجر در ذکر شرایط خود و قبول شرایط مالک باعث فسخ قرارداد شده.
سوالات متداول
• اگر مستاجر ملکم فوت کند میتوان اقدام به تخلیه ورثه متوفی کنم ؟
طبق قانون در صورت فوت هر یک از طرفین قرارداد مالک یا مستاجر تا پایان عقد قرارداد معتبر میباشد.
به جز مواردی که در قرارداد به این مسئله اشاره شده و برای آن تعیین تکلیف شده باشد.
به جز مواردی که در قرارداد به این مسئله اشاره شده و برای آن تعیین تکلیف شده باشد.
• مستاجر به علت عدم پرداخت مبلغ ودیعه می تواند خانه را تخلیه نکند؟
بله .اگر مالک مبلغ ودیعه مستاجر را در موعد مقرر پرداخت نکند مستاجر میتواند از تحویل ملک خودداری کند از حق حبس خود استفاده کرده و مستاجر موظف به پرداخت اجرت المثل یا خسارت در تاخیر تحویل ملک نمیباشد.
• اگر موقع قرارداد اجاره کد رهگیری نگیریم قراردادمان معتبر است؟
کدرهگیری ربطی به اعتبار قرارداد شما ندارد بلکه باعث میشود شما اطمینان حاصل کنید که ملک مورد اجاره قابل اجاره به شخص دیگری نمیباشد و مانع از کلاهبرداری های احتمالی میشود .وگرنه قرارداداجاره شما بدون کدرهگیری نیز با امضا دو شاهد دارای اعتبار و وجاهت قانونی میباشد.
منبع خبر : ایران فایل