مالیات بر خانه‌های لوکس یکی از جنجالی‌ترین ابزارهای مالیاتی در ایران طی چند سال گذشته بوده است. هدف اصلی آن، دریافت سهمی از ثروت راکد و هدایت آن به سوی رفاه عمومی است
مالیات خانه‌های لوکس در سال ۱۴۰۴
13 - خرداد
1404
در سال ۱۴۰۴، اجرای مالیات بر خانه‌های لوکس در ایران پس از چند سال بلاتکلیفی و اجرای ناقص، به نقطه عطف جدیدی رسیده است. در این مقاله، ضمن بررسی مبانی قانونی این مالیات، وضعیت اجرای آن در سال جاری، چالش‌های پیش‌رو، و تاثیرات اجتماعی-اقتصادی آن تحلیل می‌شود. این مالیات که هدف آن کاهش نابرابری، کنترل سوداگری و افزایش درآمدهای پایدار دولت است، با موانعی همچون نبود شفافیت اطلاعات ملکی و ضعف اجرایی مواجه شده است. در پایان، راهکارهایی برای بهبود این سیاست مالیاتی پیشنهاد می‌شود.
مالیات بر خانه‌های لوکس یکی از جنجالی‌ترین ابزارهای مالیاتی در ایران طی چند سال گذشته بوده است. هدف اصلی آن، دریافت سهمی از ثروت راکد و هدایت آن به سوی رفاه عمومی است. اگرچه این مالیات از سال ۱۳۹۹ در قوانین بودجه دیده شد، اما تا پایان ۱۴۰۲ به‌طور کامل اجرا نشده بود. اکنون در سال ۱۴۰۴، با به‌روزرسانی قانون بودجه و تأکید بر اجرای دقیق آن، شاهد نخستین گام‌های جدی در این حوزه هستیم.
مبانی قانونی مالیات بر خانه‌های لوکس در ایران
در قانون بودجه ۱۴۰۳ و تمدید آن برای سال ۱۴۰۴، بندهایی مبنی بر دریافت مالیات از خانه‌هایی با ارزش بیش از ۲۰میلیارد تومان درج شد. بر اساس این قانون، مالکان خانه‌هایی با ارزش بالا باید سالانه درصدی مشخص از ارزش ملک خود را به‌عنوان مالیات پرداخت کنند.
مطابق با مصوبه سازمان امور مالیاتی:
• خانه‌های بین ۲۰ تا ۳۰ میلیارد تومان: ۱٪
• خانه‌های بین ۳۰ تا ۴۰ میلیارد تومان: ۲٪
• بالای ۴۰ میلیارد تومان: تا ۴٪ در سال
همچنین، این مالیات شامل خانه‌های در حال استفاده، خالی و همچنین ویلاهای لوکس در شمال کشور می‌شود.
وضعیت اجرای قانون در سال ۱۴۰۴
در سال جاری، دولت و سازمان امور مالیاتی اقدامات زیر را در جهت اجرای این مالیات انجام داده‌اند:
• راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان(نسخه به‌روزشده در سال ۱۴۰۴) که اطلاعات مربوط به مالکیت، ارزش‌گذاری و کاربری خانه‌ها را جمع‌آوری می‌کند.
• ارائه لیست املاک مشمول مالیات در برخی کلان‌شهرها مانند تهران، مشهد، شیراز و مناطق شمال کشور.
• ارسال پیامک به مالکان املاک مشمول جهت خوداظهاری و پرداخت مالیات.
• جرائم تأخیر در پرداخت به میزان ۲ درصد ماهانه، با امکان توقیف حساب در صورت عدم پرداخت در بازه مشخص.
با این حال، اجرای گسترده این قانون هنوز با کندی و مقاومت روبه‌روست.
چالش‌های اجرای مالیات خانه‌های لوکس در ۱۴۰۴
• نبود شفافیت در ثبت املاک
o هنوز بسیاری از املاک لوکس فاقد سند قطعی هستند یا با روش‌هایی مانند انتقال به نام اعضای خانواده از شمول قانون فرار داده می‌شوند.
• ارزیابی غیرشفاف قیمت ملک
o تعیین قیمت دقیق ملک به‌ویژه در شرایط نوسان بازار مسکن و تورم بالا دشوار است. برخی کارشناسان معتقدند قیمت‌گذاری‌های صورت‌گرفته گاه به نفع مالک و گاه به ضرر اوست.
• مقاومت ثروتمندان و ذی‌نفوذان
o برخی مالکان با استفاده از وکلا، خلاهای قانونی و حتی نفوذ سیاسی، اجرای قانون را به تأخیر انداخته‌اند.
• ضعف زیرساخت‌های اجرایی و اطلاعاتی
o سامانه‌های موجود هنوز به‌طور کامل یکپارچه نشده‌اند و تبادل اطلاعات بین سازمان‌ها (ثبت اسناد، شهرداری، امور مالیاتی) با تأخیر و خطا همراه است.
تأثیرات اقتصادی و اجتماعی مالیات در سال ۱۴۰۴
تأثیر مثبت:
• افزایش درآمدهای مالیاتی دولت
oبرآورد می‌شود در صورت اجرای کامل، این مالیات بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان درآمد برای دولت ایجاد کند.
• مهار سوداگری در بازار مسکن
o مالیات سالانه هزینه نگهداری خانه‌های گران‌قیمت را بالا می‌برد و مالکان را به فروش یا اجاره خانه ترغیب می‌کند.
• بهبود عدالت اجتماعی
o پیام اجتماعی این مالیات، انتقال بخشی از بار اقتصادی به ثروتمندان است که مورد حمایت افکار عمومی قرار گرفته است.
تأثیر منفی:
• افزایش تقلب و فرار مالیاتی
o اگر مالیات تنها از بخشی از مالکان اخذ شود، حس بی‌عدالتی در جامعه افزایش می‌یابد.
• احتمال کاهش ساخت املاک لوکس
o برخی سازندگان ممکن است از ساخت واحدهای گران‌قیمت صرف‌نظر کرده و بازار دچار رکود شود.
مقایسه با سایر کشورها در ۲۰۲۵ میلادی (۱۴۰۴ شمسی)
در سال ۲۰۲۵، کشورهای زیادی در حال بازنگری در سیاست‌های مالیاتی املاک هستند:
• کانادا: مالیات سالانه ۳٪ بر خانه‌های خالی در تورنتو و ونکوور
• چین: آغاز اجرای مالیات بر املاک لوکس در شهرهای بزرگ برای مهار سفته‌بازی
• فرانسه: مالیات تصاعدی بر دارایی‌های غیرمولد
این روند جهانی نشان می‌دهد ایران نیز هم‌راستا با سیاست‌های نوین مالیاتی جهان حرکت می‌کند، اما باید بومی‌سازی و اجرایی‌سازی دقیق‌تری داشته باشد.
همچنین بخوانید: پیش‌بینی بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴
تحلیل و انتقاد کارشناسان در ۱۴۰۴
کارشناسان اقتصاد مسکن نسبت به اجرای ناقص این طرح هشدار داده‌اند. به گفته آن‌ها، مالیات اگر بدون شفافیت و اعتماد عمومی باشد، به ضد هدف تبدیل خواهد شد. برخی پیشنهاد می‌کنند:
• هم‌زمان مالیات بر خانه‌های خالی نیز با این طرح یکپارچه شود.
• اطلاعات املاک با سامانه کد ملی افراد گره بخورد تا امکان دور زدن کاهش یابد.
• درصد مالیات براساس تعداد ملک به‌نام یک فرد نیز افزایش یابد (برای جلوگیری از انباشت مسکن توسط یک شخص).
شفاف‌سازی فرآیند ارزش‌گذاری املاک
ارزش‌گذاری منصفانه و دقیق املاک، پایه‌ای‌ترین گام برای اخذ مالیات عادلانه است. در ایران، ارزیابی املاک اغلب به‌صورت دستی یا با معیارهای غیرشفاف انجام می‌شود که به اختلافات و نارضایتی می‌انجامد.
راهکار پیشنهادی:
• استفاده از هوش مصنوعی و یادگیری ماشین برای تحلیل داده‌های بازار مسکن، مقایسه املاک مشابه و پیش‌بینی ارزش ملک بر اساس متراژ، منطقه، قدمت، امکانات و معاملات قبلی.
• تلفیق داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک (سامانه کد رهگیری)، شهرداری‌ها (پایگاه عوارض و نوسازی)، و سازمان ثبت اسناد برای داشتن یک بانک اطلاعات دقیق و آنلاین.
• طراحی «سامانه برآورد ارزش ملک»که در آن هر مالک بتواند مشاهده کند چرا ملک او به ارزش خاصی برآورد شده است.
گسترش فرهنگ مالیاتی در جامعه
یکی از دلایل اصلی مقاومت مردم در برابر مالیات، نبود اعتماد به نهاد مالیاتی و تلقی مالیات به‌عنوان جریمه یا تنبیه است.
راهکار پیشنهادی:
• برگزاری کمپین‌های اطلاع‌رسانی عمومی برای تبیین فلسفه و مزایای مالیات (مانند: مالیات به‌نفع توسعه مدارس، درمان رایگان، مسکن محرومان)
• ارائه مشوق‌هایی مانند تخفیف برای خوداظهاری به‌موقع یا پرداخت پیش‌هنگام
• شفاف‌سازی نحوه هزینه‌کرد درآمدهای مالیاتی، مثلاً در قالب گزارش‌های عمومی سالانه یا تابلوهای شهری با عبارت‌هایی مانند: «ساخت این مدرسه با درآمد مالیاتی خانه‌های لوکس»
همچنین بخوانید: وضعیت بازار مسکن ایران درصورت توافق با آمریکا
تخصیص درآمد مالیات به پروژه‌های مسکن ملی
در صورتی که مردم ببینند درآمد حاصل از مالیات صرف رفع مشکلات واقعی جامعه می‌شود، مقاومت آن‌ها کاهش یافته و احساس مشارکت عمومی افزایش می‌یابد.
راهکار پیشنهادی:
• تعیین سهم مشخصی از درآمد مالیات خانه‌های لوکس (مثلاً ۵۰٪)برای تأمین مالی «طرح نهضت ملی مسکن» یا کمک بلاعوض به دهک‌های پایین
•ارائه گزارش سالانه در مجلس و رسانه‌ها از عملکرد این درآمدها
• اختصاص لوح‌های تقدیر عمومی یا معافیت‌های تبلیغاتی برای مالکان خوش‌حساب در راستای تشویق مشارکت داوطلبانه
افزایش تعامل و یکپارچگی اطلاعاتی میان دستگاه‌ها
یکی از دلایل اصلی ناکارآمدی مالیات در ایران، نبود ارتباط سیستمی و تبادل اطلاعات به‌روز بین نهادهاست.
راهکار پیشنهادی:
• طراحی سامانه ملی یکپارچه املاک و دارایی‌ها که اطلاعات ثبت اسناد، شهرداری، مالیات، و بانک مرکزی را در یک پلتفرم تجمیع کند.
• الزام قانونی برای اشتراک‌گذاری داده‌ها در زمان واقعی بین نهادها برای جلوگیری از ثبت ملک با چند هویت یا فرار مالیاتی
• استفاده از کدملی به‌عنوان کلید واحد شناسایی دارایی‌های افراد در سراسر کشور
در نتیجه مالیات بر خانه‌های لوکس در سال ۱۴۰۴، با وجود تلاش دولت برای اجرا، همچنان با چالش‌های اجرایی، اطلاعاتی و اجتماعی روبه‌رو است. این سیاست می‌تواند در بلندمدت به ابزاری مؤثر برای مهار سوداگری، کاهش نابرابری، و افزایش منابع مالی دولت تبدیل شود، اما نیازمند اصلاحات ساختاری، شفاف‌سازی قوانین، و افزایش شفافیت در نظام مالیاتی کشور است. بدون این اقدامات، خطر ناکارآمدی یا حتی اثر معکوس این سیاست وجود دارد.
سوالات متداول:
1) هدف اصلی از اجرای مالیات بر خانه‌های لوکس در ایران چیست و این سیاست چه تأثیری بر بازار مسکن دارد؟
هدف اصلی از اجرای این مالیات، کاهش نابرابری اقتصادی، جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن و تأمین درآمد پایدار برای دولت است. مالیات بر خانه‌های لوکس با افزایش هزینه نگهداری خانه‌های گران‌قیمت، باعث می‌شود مالکان به فروش یا اجاره آن‌ها ترغیب شوند و این مسأله به افزایش عرضه مسکن و کاهش احتکار می‌انجامد. همچنین با دریافت بخشی از ثروت غیرمولد، درآمد حاصل می‌تواند صرف پروژه‌های رفاهی یا مسکن ملی شود و عدالت اجتماعی را بهبود بخشد.
2) در سال ۱۴۰۴ چه چالش‌هایی در اجرای مالیات خانه‌های لوکس شناسایی شده‌اند
• نبود شفافیت در ثبت و مالکیت املاک، که باعث پنهان‌کاری و فرار مالیاتی می‌شود.
• دشواری در ارزیابی دقیق و عادلانه قیمت املاک در شرایط تورمی.
• مقاومت برخی مالکان ثروتمند با نفوذ یا استفاده از خلأهای قانونی.
• ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی و ناهماهنگی بین دستگاه‌ها مانند شهرداری، ثبت اسناد و سازمان امور مالیاتی.
منبع خبر : ایران فایل