شکاف بی‌سابقه بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم

مرکز آمار ایران نیمه سال گذشته با تشریح نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن، نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی را در مرز عدد یک اعلام کرد. این نرخ به معنی نسبت تعداد کل خانوارها به تعداد کل واحدهای مسکونی است که در سرشماری مشخص شد تعادل کامل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار است.
 اما همین مرکز، ماه گذشته با انتشار گزارشی دیگر درباره میانگین قیمت مسکن در 8سال دولت‌‌های نهم و دهم، مشخص کرد قیمت مسکن در سال91 معادل 6 برابر سال84 افزایش پیدا کرده و این میزان رشد قیمت در بازار زمین تا 9برابر پیش رفته است. مقایسه این دو گزارش برای برخی کارشناسان تاکنون نتیجه‌ای جز تناقض و خطا در محاسبات انجام‌شده برای داده‌های یکی از این دو توسط مرکز آمار، به همراه نداشته؛ به طوری که قابل‌هضم نیست در بازاری که به اندازه متقاضیانش، کالای قابل‌عرضه وجود دارد، قیمت آن کالا دچار جهش‌های مقطعی شود!
 محمود جهانی مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن وقت، در تحلیلی که درباره منشأ این جهش ارائه کرده، تاکید می‌کند: در 8 سال اخیر هماهنگی دیرینه بین منحنی نرخ تورم و منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از حالت طبیعی خارج شده و فاصله این دو منحنی از 2 درصد در 20 سال گذشته، به حدود 10 درصد در سال‌های 84 تا 91 رسیده است.
 این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن و تحلیلگر بازار، درباره رفتار بی‌سابقه قیمت مسکن و زمین در سال‌های اخیر، با بیان اینکه «حجم تولید مسکن در دولت‌های نهم و دهم به مراتب بیش‌از نیاز بود و از حداکثر ظرفیت برای افزایش عرضه مسکن استفاده شد»، معتقد است: 4 عامل اقتصادی خارج از بخش مسکن، در این سال‌ها باعث جهش قیمت مسکن شد. «رشد 8برابری حجم نقدینگی»، «کاهش شدید نرخ رشد اقتصادی»، «تورم» و در نهایت «رفتار قیمت‌ها در سه‌ بازار موازی یعنی ارز، طلا و سرمایه» باعث شد بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار بگیرد و ضربه‌گیر اختلالات این 4 عامل شود.
 متن تحلیل اقتصادی محمود جهانی درباره علل رشد 6برابری و 9 برابری قیمت مسکن و زمین به شرح زیر است:
 براساس اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، قیمت زمین و مسکن طی دوره 8 ساله گذشته، اگر چه با همان الگو و قانونمندی‌های شناخته شده چند دهه اخیر در نوسان بوده، اما طی دو مرحله و با روندی شتابان‌تر نسبت به دوره‌های قبل، افزایش یافته است.
 روند متوسط قیمت زمین و زیربنای مسکونی در شهر تهران طی سال‌های 84 الی91 که در نمودار شماره (1) منعکس شده بیانگر آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زمین (ساختمان‌های کلنگی) معامله شده در شهر تهران که در سال84 حدود 600 هزار تومان بوده است، در پایان سال 91 به حدود 6/5 میلیون تومان بالغ شده است.
 یعنی با متوسط نرخ رشد بالغ بر32 درصد به طور سالانه قیمت زمین در شهر تهران به بیش از 9 برابر افزایش یافته است.
 متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز که ابتدای سال 84، معادل 587هزار تومان بوده است در پایان سال 91 به 9/3 میلیون تومان بالغ شده است. یعنی قیمت مسکن با نرخ رشد نزدیک به 27 درصد به طور سالانه، بیش از 6 برابر افزایش یافته است.
 این در حالی است که میانگین نرخ تورم طی همین دوره حدود 17 درصد بوده و به این ترتیب انحراف شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص تورم، این دوره را متمایز از دوره‌های قبل می‌کند.
 شایان ذکر است که روند بلندمدت شاخص قیمت زمین و مسکن با شاخص‌های کالا و خدمات مصرفی (تورم)، بیانگر تطابق روند این دو شاخص بر یکدیگر در بلندمدت است، و بجز در دوره‌های کوتاه‌مدت، که میزان انحراف این دو شاخص بیشتر می‌شود در بلندمدت درجه انحراف به کمتر از 2 درصد محدود می‌شود.
 نمودار شماره 2، مقایسه بین روند شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی با روند شاخص متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمان‌های کلنگی و همچنین متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران را نشان می‌دهد.
 در نمودار فوق ملاحظه می‌شود به‌رغم نوسانات قیمتی در دو دوره رونق سال‌های 74-73 و سال‌های 81-80، میزان انحراف خیلی زیاد نبوده و 2 منحنی شاخص متعاقبا روندی همراه پیدا کرده و بر یکدیگر منطبق می‌شوند.
 اما نکته بسیار مهم در نمودار شماره 2 این است که از سال 84، شاخص قیمت زمین و مسکن و شاخص تورم روند متفاوت و غیر همگرایی را طی کرده است. ابتدا و در دوره نخست، در سال‌های 86-85 با رشد قیمت زمین و مسکن شاخص بهای آن تا 2 برابر شاخص تورم رشد کرده و در سال‌های 89-88 به‌رغم فروکش کردن قیمت زمین و مسکن، منحنی شاخص آن با شاخص تورم تلاقی نمی‌یابد تا اینکه در سال 91-90، هر 2 شاخص روند صعودی یافته، ولی میزان رشد آنها بسیار متفاوت بوده و شاخص قیمت زمین و مسکن با سه برابر رشد نسبت به تورم، فاصله زیادی از یکدیگر پیدا می‌کنند و یک روند غیر همگرا را طی می‌کنند. اینک این سوال مطرح می‌شود که چرا این روند طی شد؟ آیا تولید و عرضه مسکن در این دوره کاهش یافته است؟ یا تعداد متقاضیان و نیازمندان مسکن افزایش یافته و عرضه و تقاضا، تعادل خود را از دست داده است؟
 اگر برای پاسخ به این سوال، به سراغ عوامل درون بخشی برویم یقینا به بیراهه رفته ایم. اساسا عوامل داخلی بخش، سهم تعیین کننده ای در تغییرات قیمتی ندارند.
گواه مطلب اینکه تراکم خانوار در واحد مسکونی در سرشماری سال 85 در حالی که برای کل مناطق شهری 08/1 بوده و برای برخی استان‌ها به حدود 18/1 و بیشتر بالغ می‌شد برای شهر تهران 02/1 بود که جزو کمترین نرخ‌های تراکم به ثبت رسیده، بوده است؛ یعنی کمترین شدت نیاز به مسکن (فارغ از بحث اجاره‌‌نشینی و نوع مالکیت واحد مسکونی) در تهران بوده است.
 اطلاعات ارائه شده در سال‌های اخیر توسط مسوولان نیز حکایت از آن دارد که تولید بیشتر از نیاز صورت گرفته است و انصافا دولت‌های نهم و دهم نیز تمام همت خود را مصروف این موضوع کرده و از حداکثر ظرفیت اقتصاد کشور در جهت افزایش تولید مسکن استفاده کرده است.
 با این حال پس این نوسانات غیرمتعارف را چگونه می‌توان توجیه کرد؟
این نوشته، قصد ندارد به تجزیه و تحلیل عوامل و چگونگی تاثیرگذاری متغیرهای موثر بر این موضوع بپردازد. و در اینجا به یک آدرس خیلی کلی بسنده می‌شود و آن زمینه‌ها و عواملی است که در بستر اقتصاد کلان جامعه فراهم شده است.
 مقولاتی همچون میزان نقدینگی مازاد در جامعه، تولید و سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی، نرخ تورم، نرخ ارز، طلا، بازار سرمایه و ....، هر یک با ضرایب متفاوتی بر بخش مسکن تاثیرگذار هستند و مجموعا در ظرفی به نام اقتصاد کلان الگوی روند نوسانی و دوره‌های رکود و رونق بخش مسکن را به ترتیبی که شاهد هستیم، شکل می‌دهد. حتی بر اساس روند همین متغیرها می‌توان رفتار آتی بازار مسکن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و انتظارات قیمتی را پیش‌بینی نمود. فعالان بازار مسکن نیز عموما رفتار خود را در بازار بر همین اساس تنظیم می‌کنند، هر چند که این موضوع برای بخش زیادی از سیاستگذاران و تصمیم‌گیران اقتصادی جامعه شناخته شده نیست و همواره در تحلیل مسائل به بیراهه رفته‌اند.
 اینک در این چارچوب می‌توان جواب قانع کننده و بهتری به سوال مطرح شده ارائه داد. از محتوای مطالب مطرح شده می‌توان به این جمع‌بندی رسید که چنانچه در این دوره شاهد آن هستیم که قیمت مسکن یک روند جهشی و غیر همگرا نسبت به تورم یافته است به یقین ریشه آن‌ را باید در همان متغیرها و وضعیت کلان اقتصادی که ذکر شد جست‌وجو کنیم. بر اساس اطلاعات پیش‌رو، در این دوره 8 ساله، نقدینگی موجود در جامعه 8 برابر افزایش یافته است. برای نخستین بار و برای یک دوره 8 ساله به طور متوالی نرخ کاهنده تولید ناخالص داخلی تجربه شده است که در دو سال اخیر این نرخ منفی بوده؛ یعنی در حالی که براساس اهداف برنامه‌های پنجساله باید نرخ رشد فراتر از 8 درصد داشته باشیم میانگین نرخ رشد اقتصادی به حدود 3 درصد محدود شده است. دوران طولانی و چند ساله رکود در بازار سرمایه را شاهد بوده‌ایم. کاهش یکباره ارزش پول ملی و سرریز شدن هر یک از این عوامل روی بخش مسکن کافی است به مثابه ضربه ای برای خارج کردن بخش از تعادل، عمل کند و تاثیرات همزمان و مدت دار آنها نیز روند غیر همگرا را ایجاد نماید.
 تحت این شرایط اگر خاصیت ضربه‌گیر بودن بخش مسکن نسبت به اقتصاد کشور نبود، باید انتظار بازخورد وخیم‌تری در ارتباط با همان متغیرها را در بخش کلان اقتصاد شاهد می‌بودیم. برای مثال مساله بیکاری بسیار حادتر می‌شد، نقدینگی سرگردان اثرات مخرب تری بر معیشت مردم می‌گذاشت، تولید ناخالص داخلی روند کاهنده تری
  پیدا می‌کرد و مسایلی از این دست در اقتصاد رخ می‌داد. به عنوان جمع بندی این نوشتار، مجددا باید تاکید بر مقوله اقتصادی مسکن کرد و پذیرفت که در اقتصاد امروز دیگر جنبه فنی و مهندسی مسکن و حتی تولید و عرضه مسکن مساله اول این بخش نیست. مسکن قبل و بیشتر از آنکه یک موضوع مهندسی باشد یک مقوله اقتصادی است و در اقتصاد کشور نقش آفرین است و از تصمیمات اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، به‌ویژه در زمان حاضر که در مرحله انتخاب کابینه در دولت یازدهم هستیم به این موضوع باید توجه ویژه شود.  البته دکتر عباس آخوندی کاندیدایی که در حال حاضر برای پست وزارت راه و شهرسازی مطرح است با این مقوله آشنایی دارد و شاید جزو اولین اشخاصی باشد که در دوره قبل در سال 1372 به وزارت مسکن و شهرسازی آمد و مباحث اقتصادی مسکن را مطرح کرد. در آن زمان به درخواست او، وزیر مسکن به عضویت شورای پول و اعتبار درآمد و در شورای عالی بانک‌ها نقش آفرین شد. همچنین وزارت مسکن یکی از اعضای موثر کمیسیون اقتصادی دولت شد.
  امید است در این دوره نیز این نگاه ادامه یابد و با تقویت بنیه کارشناسی وزارت مسکن و شهرسازی و با حاکم شدن نگاه صحیح حاکمیتی، این وزارت بتواند در پیشبرد اهداف و راهبری مشکلات فراروی اقتصاد مسکن گام موثری بردارد.