بی‌برنامگی نامزدهای انتخابات در بخش مسکن؛ فرصت‌ها و چالش‌های پیش‌روی دولت آینده؛ تهدید تکرار اشتباهات یا فرصت پذیرش سیاست‌های جدید؟
بازار مسکن در انتظار انتخاب رئیس جمهور
12 - تیر
1403
عدم ارائه برنامه‌های مشخص برای بخش مسکن از سوی نامزدهای انتخابات ریاست‌جمهوری، یکی از مسائل نگران‌کننده در حوزه سیاست‌گذاری مسکن است. با توجه به تاثير انتخابات رياست جمهوري بر بازار مسکن، بی‌برنامگی می‌تواند به ایجاد انحراف در سیاست‌های دولت جدید منجر شود و این امر احتمالاً تبعات منفی برای بازار مسکن و خانوارها به دنبال خواهد داشت. در عین حال، این وضعیت می‌تواند فرصتی برای اصلاحات اساسی در سیاست‌های مسکن ایجاد کند.
به منظور بررسی راه‌حل‌های مناسب برای بازگرداندن رونق غیرتورمی به بخش مسکن و خرید و فروش ملک گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» میزگردی با حضور سه صاحب‌نظر در اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری برگزار کرده است.
چکیده تحلیل‌های این نشست به نکاتی اشاره دارد که رئیس‌جمهور آینده باید به آن‌ها توجه کند:
- کارنامه ناتمام مسکن‌مهر: این برنامه به‌طور کامل به اهداف خود نرسیده و نیازمند بازنگری و تکمیل است.
- قطع دسترسی دهک‌های کم‌درآمد به مسکن‌ملی: سیاست‌های فعلی باعث شده که دسترسی دهک‌های کم‌درآمد به مسکن مناسب قطع شود و این مشکل باید برطرف گردد.
- ثبات اقتصادی و تنش‌زدایی از روابط خارجی: پایان فقر مسکن و احیای رفاه ملکی وابسته به ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش تنش‌ها در روابط خارجی است.
علاوه بر این موارد، صاحب‌نظران برای درون بخش مسکن چهار سیاست اصلی پیشنهاد کرده‌اند:
- حمایت از ساخت و ساز مسکن ارزان قیمت: تمرکز بر ساخت مسکن‌های ارزان و قابل دسترس برای دهک‌های پایین درآمدی.
- افزایش شفافیت و کاهش فساد در بخش مسکن: ایجاد سازوکارهایی برای افزایش شفافیت و کاهش فساد در فرآیندهای مرتبط با مسکن.
- بهبود زیرساخت‌های شهری و تسهیل دسترسی به خدمات عمومی: توسعه زیرساخت‌های شهری و بهبود دسترسی به خدمات عمومی در مناطق مسکونی.
- توسعه ابزارهای مالی برای تامین مالی مسکن: ایجاد و توسعه ابزارهای مالی جدید برای تامین مالی ساخت و خرید مسکن.
این سیاست‌ها می‌توانند به بهبود وضعیت بازار مسکن و افزایش دسترسی خانوارها به مسکن مناسب کمک کنند.
در نشستی که گروه رسانه‌ای «دنیای اقتصاد» با صاحب‌نظران حوزه مسکن برگزار کرده بود، به بررسی «تجربه‌های گذشته سیاستگذاران» و همچنین «راهکارهای ممکن برای مهار تورم مسکن و رونق بازار با علم به موانع و خرابی‌های موجود در این بخش» پرداخته شد. چکیده گفته‌های حجت میرزایی، بهروز ملکی و فرهاد بیضایی در این میزگرد نشان می‌دهد که «دولت جدید دو کارنامه مسکن مهر و مسکن ملی» را در پیش رو دارد. هر دو طرح با هدف «تولید و عرضه انبوه مسکن ارزان برای خانه‌ندارها» اجرا شدند، اما هر یک دست‌کم یک مشکل بزرگ و حل‌نشده برای اقتصاد ایران به جا گذاشته است.
نتیجه طرح مسکن مهر امروز به صورت «خالی بودن یک‌سوم از واحدهای مسکونی ساخته‌شده» در حومه کلان‌شهرها به دلیل «نبود خدمات زندگی متعارف در سطح مطلوب خانوارها روی زمین‌های ۹۹ ساله»، قابل مشاهده است. در مسکن ملی نیز از یکسو سرعت عرضه بسیار کمتر از هدف‌گذاری است و از سوی دیگر، دهک‌های مشمول و اولویت‌دار قادر به دسترسی به طرح نیستند.
صاحب‌نظران اقتصاد مسکن از دولت جدید خواستند دو اقدام در بیرون بازار مسکن و چهار حرکت در درون این بخش در دستور کار قرار دهند.
قبل از هر تصمیمی برای این بخش، لازم است «ثبات اقتصادی» و «تنش‌زدایی در سیاست خارجی» تحقق یابد تا همچون سال‌های ۹۲ تا ۹۶، این دو اتفاق به «ثبات قیمت مسکن، تسهیل خرید خانه اول و آرامش در این بازار» منجر شود.
پیشنهادات برای حل مشکلات بخش مسکن:
بعد از تحقق دو شرط بیرونی، برای «حل مشکلات بخش مسکن»،
گام اول:
در گام اول لازم است «سیاست‌های شهرسازی در شهرداری‌ها به سمت مانع‌زدایی از ساخت آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ مترمربعی اصلاح شود».
گام دوم:
گام بعدی «پرهیز از مسکن‌سازی و متمرکز کردن منابع محدود دولت و بانک‌ها برای پرداخت یارانه هدفمند به سه دهک اول برای کاهش هزینه‌های تأمین مسکن» است.
گام سوم:
گام سوم «رسیدگی به نارسایی‌های سکونتی شهرهای جدید همچون آب و برق و مراکز خرید و رفاهی» است.
گام چهارم:
حرکت تکمیلی دولت جدید برای «مهار فقر مسکن»، آماده‌سازی شرایط شهر در «بافت‌های فرسوده» برای ورود (تشویق) سرمایه‌گذار ساختمانی و رسیدگی به «حاشیه‌نشینی» است.
سیاست‌های مسکن‌سازی دولتی
حجت میرزایی، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است که سیاست مسکن‌سازی دولتی به هیچ وجه راهکار مناسبی نیست. بازار مسکن باید به قدر کفایت فعال باشد و دولت تنها در مواقع ضروری مداخله کند. بر اساس ارزیابی‌های گذشته، ایران سالانه به ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد که حدود ۶۰۰ هزار واحد آن را بازار یا بخش خصوصی می‌تواند بسازد. ۲۰۰ هزار واحد باقی‌مانده که شامل مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد است، باید با یارانه‌های حمایتی تأمین شود. دولت می‌تواند برای تأمین مسکن حمایتی مداخله کند اما نباید خود اقدام به ساخت‌وساز کند، زیرا این کار فساد زیادی به همراه دارد. وظیفه دولت باید نظارت بر تعیین استانداردها، کاربری‌ها و تخصیص زمین باشد.
میرزایی تأکید می‌کند که راه‌حل مسکن تنها در ساخت‌وساز نیست. تجربه نشان داده است که در شهرهای جدید، یک‌سوم از واحدهای مسکن دولتی خالی هستند و ۱۴۰ هزار واحد از مسکن مهر همچنان بلاتکلیف مانده‌اند. راه‌حل مسکن‌سازی دولتی مشکل پیمانکاران را حل می‌کند، اما مشکل کشور و مردم را برطرف نمی‌کند. افزایش محدوده شهرها و تغییر کاربری نیز فساد زیادی در حوزه زمین ایجاد می‌کند و سهم قیمتی زمین در قیمت تمام‌شده مسکن را کاهش نمی‌دهد.
عدم تقارن در بازار مسکن
میرزایی می‌گوید، حدود ۶۴ درصد از واحدهای مسکونی به لحاظ مساحت در وضعیتی هستند که تنها ۳۰ درصد تقاضا را پوشش می‌دهند، در حالی که ۷۰ درصد معاملات مسکن در دو سال گذشته مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ و کمتر از ۷۰ مترمربع بوده است. نیاز به نظام انگیزشی برای تشویق ساخت مسکن کوچک وجود دارد. رشد اجاره‌بها در سه سال گذشته رکورد ۳۰ ساله را زده و کاهش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز رکورد نیم دهه را زده است. با این وضعیت، حدود دو و نیم تا سه میلیون خانوار در حاشیه‌نشینی زندگی می‌کنند.
راهکارهای پیشنهادی
میرزایی پیشنهاد می‌کند که مقررات ساختمانی و شهرسازی تغییر کند. الزام سازندگان به تأمین ۱۰۰ درصدی پارکینگ باید اصلاح شود تا طراحی واحدهای کم‌متراژ ممکن شود. اصلاح مقررات مربوط به نما نیز ضروری است. کاهش مراحل صدور پروانه ساختمانی و عوارض ساخت می‌تواند انگیزه سازندگان را افزایش دهد.
همچنین، منابع محدود دولت باید به عنوان یارانه اجاره‌بها به گروه‌های کم‌درآمد تخصیص داده شود. دستیابی به رشد درآمد سرانه بالا و ثبات سیاسی نیز از الزامات بهبود فضای کسب و کار برای سرمایه‌گذاران ساختمانی است. بدون رشد درآمد سرانه و ثبات سیاسی، حل مساله مسکن غیرممکن است.
منبع خبر : دنیای اقتصاد
