تغییر روند بازار مسکن

پس از سه ماه تاخیر در اعلام نرخ رشد قیمت مسکن مربوط به فصل ابتدایی سال جاری، سرانجام روز گذشته گزارش رسمی مرکز آمار ایران در این باره منتشر شد که محتوای آن برخلاف انتظار مسوولان حوزه مسکن و اظهار نظرات متنوع اخیر آنان، از «سربالایی شدن قیمت مسکن» حکایت دارد.
مرکز آمار ایران که اطلاعات مربوط به ارزش معاملات ملکی را از سامانه‌ای تحت مدیریت دو وزارتخانه مسوول –وزارت مسکن و وزارت بازرگانی- استخراج و تحلیل می‌کند، درباره نرخ رشد قیمت مسکن در بهار سال جاری اعلام کرد: «متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی سه ماه اول سال جاری 4/19 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرده است.»
مرکز آمار همچنین برای صحه گذاشتن بر واقعیات موجود در بازار مسکن که عمدتا توسط مسوولان انکار می‌شود، نوسان شدید اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر در شهر تهران را نیز تایید و در این باره گزارش کرده است: «متوسط اجاره ماهانه بدون پول پیش در فصل ابتدایی امسال 21 درصد افزایش یافت.» این دو آمار رسمی که از تغییر کامل مسیر قیمت مسکن بعد از دوسال کاهش پیاپی حکایت دارد، از آن نظر حائز اهمیت است که عوامل مدیریتی در بازار مسکن به امید قطع پرداخت وام خرید و توجه مطلق و زیاد از حد به مسکن‌مهر نشسته‌اند و در این میان تصور کرده‌اند تعادل قیمت‌ها تا مادامی که این دو عامل هستند، همچنان پابرجا است. اما اکنون گزارش مرجع رسمی اعلام قیمت کالا و خدمات، اشتباه بودن این تصور را نشانه‌ گرفته است که در صورت عدم توجه به ماهیت فعلی بازار مسکن، احتمال تکرار حادثه بهار 89 برای ماه‌های آتی نیز وجود دارد. گزارش دنیای‌اقتصاد از روایت رسمی خیز قیمت مسکن در تهران که مرکز آمار آن را از روی سامانه ثبت هوشمند اطلاعات املاک موسوم به سامانه رهگیری، برداشت کرده حاکی است: متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در پایتخت از یک میلیون و 500 هزار تومان در بهار سال گذشته به یک میلیون و 794 هزار تومان در سه ماه اول امسال رسیده است. این رقم در مقایسه با فصل ماقبل نیز رشد داشته به‌طوری‌که متوسط قیمت مسکن در بهار سال جاری نسبت به زمستان سال قبل 3/7 درصد افزایش یافته است. میانگین ارزش آپارتمان مسکونی در زمستان گذشته در تهران معادل یک میلیون و 670 هزار تومان بود.گزارش دنیای‌اقتصاد از نوسان قیمت مسکن در شهر تهران طی دو سال اخیر حاکی است در بهار و تابستان سال 87 به‌طور متوسط این رقم به سطح متری 2 میلیون تومان رسید و در نیمه دوم با افت چشمگیر 25 درصدی به رقم یک میلیون و 500 هزار تومان نزدیک شد. در طول سال 88 نیز متوسط قیمت مسکن در دامنه یک میلیون و 400 هزار تا یک میلیون و 670 هزار تومان در نوسان بود؛ طوری‌که معدل آن در مقایسه با معدل قیمت مسکن در سال 87، کاهش 17 درصدی قیمت را به ثبت رساند.اما اکنون منحنی قیمت مسکن شیب مثبت به خود گرفته و در اولین گام، رشد 20 درصدی را تجربه کرده است.کارشناسان بازار مسکن با اشاره به اینکه نوسان قیمت بیش از 10 درصد غیرعادی است، معتقدند: این میزان رشد باید تحت کنترل دربیاید.
درباره علت جهش 20 درصدی نرخ معاملات مسکن دو موضوع مطرح است. اول اینکه، رشد خیره‌کننده حجم معاملات مسکن در بهار امسال در مقایسه با رکود سال گذشته، باعث تحرک قیمت شده است. طبق آمار سامانه رهگیری معاملات مسکن، تعداد معاملات ملکی ثبت شده در تهران در فروردین ماه امسال 3 برابر، در اردیبهشت 4 برابر و در خرداد 5 برابر مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب احتمال دارد سطح قیمت مسکن تحت تاثیر مراجعه خریداران و استقبال آنها تحریک شده باشد. دومین عاملی که رابطه محسوسی با قیمت مسکن در تهران دارد، تاثیر روانی تاخیر مسکن‌مهر، اجرای قریب‌الوقوع قانون یارانه‌ها و رشد منفی قیمت مسکن در مقابل رشد مثبت نرخ تورم در دوسال اخیر است که این مجموعه به‌صورت دسته‌جمعی فضای بازار مسکن به خصوص گروه تقاضا را برای پذیرش رشد قیمت آماده کرده است.
اجاره‌ها چقدر بالا رفته است؟
بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر با التهاب قیمتی مواجه شده است؛ اما اینکه چقدر نرخ‌ها در این بازار دستخوش تغییر شده و علت تغییر چه بوده، گزارش‌های متفاوتی تاکنون اعلام شده است.
دیروز دو روایت رسمی درباره اجاره‌بها در تهران به دنیای‌اقتصاد رسید. در گزارش اول که وزارت مسکن آن را منتشر کرده، رشد شاخص اجاره مسکن در 4 ماه اول امسال بسیار پایین و در حد کمتر از نرخ تورم اعلام شده اما در گزارش دوم که مرکز آمار ایران بانی انتشار آن است، نرخ رشد اجاره‌بها 21 درصد عنوان شده است. مرکز آمار ایران در این باره گزارش داده است متوسط اجاره‌بها در شهر تهران طی بهار امسال 21 درصد در مقایسه با بهار سال گذشته افزایش یافته است.
هم‌اکنون متوسط اجاره‌بها در تهران برای یک واحد مسکونی 100 متری حدود 860 هزار تومان است.