مدل‌های سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده

حداقل 10 درصد از سطح شهرهای موجود کشور را بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تشکیل می‌دهند که برای حفظ و صیانت از سرمایه نیروی انسانی کشور و بهره مندی از زندگی بهتر ضروری است هرچه سریع‌تر مورد بهسازی و نوسازی قرارگیرند. بررسی‌ها نشان می‌دهند که برای بهسازی و نوسازی هر هکتار از این بافت‌های شهری 50 میلیارد ریال سرمایه‌گذاری جدید به قیمت ثابت سال 1385 مورد نیاز است. میزان بسیار بالای سرمایه‌گذاری مورد نیاز و عجین بودن آن با مسائل بخش مسکن و ساختمان می‌تواند صنعت بزرگی را فرآروی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی در قالب بسته‌های مختلف سرمایه‌گذاری از جمله اجرای طرح‌های نوسازی و جایگزینی قرار دهد که تاکنون مورد غفلت قرار گرفته است. برپایی صنعت بهسازی و نوسازی شهری جز جلب مشارکت کلیه‌ کنشگران و آحاد مرتبط، اعم از ساکنان، مالکان واحدهای فرسوده، سازندگان جزء، انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران داخلی (دارندگان سرمایه‌های کوچک و بزرگ) و خارجی، مدیران و مشاوران طراحی و اجرایی، تسهیل‌گران و دولت برای شهرداری‌ها به عنوان محور اصلی بهسازی و نوسازی شهری، امکان‌پذیر نیست. فراهم کردن مقدمات و پیش‌شرط‌های راه‌اندازی و توسعه این صنعت و راهکارهای تامین مالی آن از جمله موضوعاتی است که باید به آنها‌ پرداخت.
1- مفهوم صنعت بهسازی و نوسازی شهری: اگر همه‌ فعالیت‌های اقتصادی را که با تولید کالا و خدمات با استفاده از ماشین‌آلات و تجهیزات ساخته‌ دست بشر سروکار دارد به‌عنوان یک کل تصور کنیم، هرصنعت زیرمجموعه‌ای از این کل است که تعداد زیادی از فعالیت مشابه را شامل می‌شود. صنعت، در کنار معدن و کشاورزی تقریبا تمامی فعالیت‌های تولیدی یک جامعه را در برمی‌گیرد و نقش حیاتی در پیشرفت اقتصادی کشورها ایفا می‌کند.
در مورد تعریف دقیق صنعت، اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد. صنعت دارای تعریف‌ها و تعبیرهای متفاوتی است که براساس قابلیت جایگزینی محصولات، فرآیند تولید و محدوده‌های جغرافیایی ارائه شده‌اند. به طور مثال، مایکل پورتر، صنعت را چنین تعریف می‌کند:« صنعت عبارت است از: گروه شرکت‌هایی که محصولات آنها جایگزین نزدیکی برای هم هستند». با توجه به تعاریف مختلفی که در مورد صنعت ارائه شده است، گروه‌های صنعتی ممکن است با استفاده از روش‌های مختلفی در کنار یکدیگر تقسیم‌بندی شوند؛ به طور مثال، بیش از 35 گروه صنعتی در بورس اوراق بهادار تهران تعریف شده‌اند که انبوه‌سازی، املاک و مستغلات یکی از آنها است. سند راهبرد توسعه‌ صنعتی جمهوری اسلامی ایران، صنعت را به معنی توانایی تولید مناسب محصولات با مشخصات مطلوب و به هر مقدار مورد نیاز در تمامی حوزه‌ها می‌داند و حوزه‌ شمول آن را به هیچ وجه محدود به مجموعه‌ای که برنامه‌ریزی و اداره‌ آنها برعهده‌ وزارت صنایع و معادن گذاشته شده نمی‌داند.
نتیجه‌ فرآیند ساخت و تولید، محصول است که به دو شکل کالا و خدمات (فیزیکی و غیرفیزیکی) عرضه می‌شود. فرآیندهای اصلی صنعت شامل مهندسی، تامین، ساخت و تولید و عرضه بوده و منابع مورد نیاز صنعت، یعنی انسان (مدیر و مجری-کارگر)، فن‌آوری (دانش فنی - روش‌ها و ابزارها)، انرژی و مواد اولیه (طبیعی و ساخته شده) هستند. برای صنعت تعاریف دیگری بیان شده که به موجب یکی از آنها، صنعت کلیه تغییراتی است که بشر در مواد طبیعی می‌دهد تا بیشتر و بهتر از آنها استفاده کند؛ مانند تبدیل گندم به آرد، پنبه به پشم، ابریشم به پارچه، استخراج فلزات و بازیابی فرآورده‌های گوناگون از نفت و صدها نمونه‌ دیگر.
در دنیا در موارد مختلفی برای حوزه‌های مشابه، عنوان صنعت به کار رفته است. «صنعت ریت» از جمله مواردی است که در همین مقاله به آن خواهیم پرداخت که شامل مجموعه شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است که منحصرا برای نگهداری دارایی‌های واقعی (املاک، مستغلات و ساختمان‌ها)، دارایی‌های مرتبط با اوراق قرضه رهنی یا هر دوی آنها ایجاد می‌شوند. در حال حاضر حجم صنعت ریت تنها در ایالات‌متحده‌آمریکا بیش از 200 میلیارد دلار برآورد می‌گردد (چان سوهان). در کشور انگلستان عبارت صنعت بهسازی و نوسازی شهری رسما کاربرد دارد. (W.Langstraat,James,2006)
مجموعه مباحث بالا به خوبی امکان‌پذیری اطلاق عنوان صنعت به موضوع بهسازی و نوسازی شهری در ایران به دلیل بالا بردن ارزش افزوده و تولید کالا (واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی و عمومی) و خدمات (ارتقای کیفیت محیط زندگی شهری) را نشان می‌دهد. حال که امر بهسازی و نوسازی شهری می‌تواند به‌عنوان یک صنعت مطرح شود، این نوشتار به دنبال آن است تا با طرح نکات آتی ضمن تحلیل ابعاد سرمایه‌گذاری در این صنعت مسیر را برای ورود سرمایه‌های خرد و کلان و قابل توجه بخش غیردولتی به حوزه‌ صنعت بهسازی و نوسازی شهری شفاف‌تر و هموارتر نماید.
1- صنعت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که در سایه‌ نهضت بهسازی و نوسازی با حضور تمامی آحاد مرتبط در حال تولد است، به دلیل ایجاد مرغوبیت و ارتقای کیفیت محیطی زندگی شهری و ایجاد ظرفیت‌های جدید برای اسکان جمعیت سرریز شهری و عرضه‌ خدمات شهری، خلق‌کننده‌ ارزش واقعی و ارائه‌کننده خدمات ضروری و موردنیاز شهروندان است.
2- بررسی‌های گذشته‌نگر و آینده‌نگر و میانگین سودآوری واقعی 30 سال گذشته حاکی از سودآوری مناسب و قابل قبول این صنعت است که زیر مجموعه بخش مسکن و ساختمان محسوب می‌شود و نشان می‌دهد این بخش همواره بیش از نرخ تورم سودآوری داشته و سرمایه‌گذاری در این بخش به منزله‌ مصون بودن از کاهش قدرت خرید ناشی از تورم سالانه است. در کشور ما افزایش قیمت زمین و ساختمان‌، (سابقه نشان می‌دهد از سال 1368 تا سال 1380 قیمت زمین تقریبا 5/22 برابر و آپارتمان 5/11 برابر شده است) نیز به‌عنوان یک ارزش افزوده مطرح است و به عنوان یک جریان ارزش افزوده آتی می‌تواند در نظر گرفته شود. معادله‌ رگرسیونی براساس اطلاعات مالی واقعی 51 پروژه‌ ساخت‌وساز مسکن در کشور از جمله پروژه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری و براساس روش‌های قابل قبول مدیریت مالی مربوط به شرح ذیل تخمین زده شده است:
Y=-490+0.33X
‎Y عبارت است از میزان سود هر پروژه و X عبارت است از میزان درآمد هر پروژه.
معادله‌ رگرسیونی فوق با تسامح نشان می‌دهدکه سودآوری پروژه‌های واقعی ساخت‌وساز قریب به 33 درصد سود سالانه است. این نرخ سود که بسیار بالاتر از نرخ متوسط تورم است نشانه‌ قابلیت سودآوری پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن است. ضمنا می‌دانیم که در صورت تامین به موقع منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های ساخت‌وساز که عمده‌ترین مشکل این بخش، کمبود منابع مالی است به دو دلیل زیرپروژه‌های ساخت‌وساز مسکن قابلیت سودآوری با نرخ‌های بالاتر از این رقم نیز دارند: نخست اینکه، در صورت امکان تامین منابع مالی با روش‌های غیروامی دیگر نیازی به اخذ تسهیلات بانکی و غیربانکی نیست که هزینه سود این تسهیلات سود پروژه را به شدت کاهش دهد. دوم اینکه، در صورت فراهم بودن منابع مالی، دوره‌ ساخت قابل مدیریت و کاهش است. با کاهش دوره ساخت‌وساز می‌توان زمینه‌ سودآوری بیشتر را فراهم نمود.
چنانچه نرخ سودهای تخمینی براساس مدل فوق، براساس نرخ بهره‌ جهانی (نرخ بهره‌ بین بانکی لندن) سنجیده شود، قابلیت خود را بهتر آشکار می‌سازد.
3- از نگاه سرمایه‌گذاری در صنعت بهسازی و نوسازی به‌صورت بالقوه دو نوع ارزش وجود دارد. ارزش اول به بالا رفتن سطح عمومی قیمت‌ها در حوزه مسکن، ساختمان و کاربری‌ها وخدمات شهری معطوف بوده و ارزش دوم ناشی از بالا رفتن مرغوبیت محدوده‌ سرمایه‌گذاری پس از عملیات بهسازی و نوسازی است. یافته‌های یک بررسی در شهرهای انگلستان، بر روی موسسات و صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات و شرکت‌های توسعه شهری و سایر ذی‌نفعان در امر نوسازی شهری دستیابی به بازده بالا را خاطرنشان کرده است. (JR foundation,1998)
4- تجارب انتشار اوراق مشارکت برای طرح‌های بهسازی و نوسازی و پرداخت سود قطعی، علاوه بر سود علی‌الحساب، پرداخت وام و تسهیلات از سوی بانک‌های داخلی و خارجی و تعریف پروژه‌های متعدد دارای توجیه اقتصادی از سوی جامعه‌ مشاوران و سرمایه‌گذاری‌های متعدد، اما پراکنده‌ بخش خصوصی و تعاونی گواه دیگری بر وجود بازده مناسب در این حوزه می‌تواند تلقی شود.
5- براساس میانگین برآوردهای مختلف در شهرهای مختلف اعم از کلان‌شهرها و سایر شهرها، حجم این صنعت بیش از 500 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری جدید پیش‌بینی می‌شود.
از آنجا که ارزش اراضی موجود در بافت‌های فرسوده‌ شهری در این سرمایه‌گذاری در نظر گرفته نشده، حجم واقعی این صنعت بسیار بیش از این خواهد بود.
6- بنا به ضرورت و الزام قانون، برنامه‌ بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده مورد حمایت دولت و شهرداری‌ها قرار دارد. قانون برنامه‌ چهارم توسعه‌ کل کشور، قوانین بودجه‌ سنواتی از سال 1384 و اخیرا لایحه‌ قانونی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه‌ مسکن بر الزامات مذکور تصریح می‌کنند. حمایت‌های مذکور شرایط مساعدتری را برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و غیردولتی فراهم می‌کند.
7- برآورد می‌شود در صورت تامین زیرساخت‌ها توسط بخش عمومی نرخ بازده سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده 10 تا 15 درصد بیشتر از ارقام متوسط شهر خواهد شد. نکات بالا تا حدی ابعاد سرمایه‌گذاری در این صنعت را نشان می‌دهد. در ادامه تلاش می‌شود با بیان اجزای بسته‌های سرمایه‌گذاری مربوط یا انواع پروژه‌های بهسازی و نوسازی شناخت بیشتری به خوانندگان محترم داده شود. این پروژه‌ها در درون شهرهای موجود و عمدتا در مراکز شهرها و براساس طرح‌های بهسازی و نوسازی مصوب مراجع ذی‌صلاح قانونی تعریف می‌شوند و به دلیل ماهیت بهسازی خود، منجر به ارتقای کیفیت محیط زندگی شهری و ارتقای سطح دسترسی به خدمات شهری خواهند شد و این به مفهوم خلق ارزش واقعی است. به‌عبارت دیگر، پروژه‌های بهسازی و نوسازی شهری با توجه به مرغوبیتی که ایجاد می‌کنند، قابلیت ایجاد ارزش افزوده را دارند. همه می‌دانیم وقتی که یک گره شهری برطرف می‌شود، ارزش منطقه‌ پیرامونی آن بالا می‌رود. به همین دلیل است که مشتریان و خریداران حاضرند بعد از عملیات بهسازی و نوسازی مبلغ بالاتری برای خرید محصولات ناشی از تولید پروژه‌های مزبور بپردازند. بیشتر نظریه‌های نوسازی مراکز شهری و رهیافت‌های پژوهش‌گران، به‌ویژه نظریه‌ شکاف اجاره و شکاف ارزش املاک و مستغلات، ظرفیت اقتصادی این موضوع را تایید می‌کنند.
شناخت اجزای پروژه‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده‌ شهری تصویر مناسب‌تری از صنعت بهسازی و نوسازی شهری به دست می‌دهد. در ادامه به این موضوع پرداخته خواهد شد. به طور کلی پروژه‌های سرمایه‌گذاری قابل تعریف در سه دسته‌ زیر قابل شناسایی هستند:
1ـ پروژه‌هایی که صرفا منجر به تولید کالاهای عمومی در حوزه‌ شهری نظیر معابر و دسترسی‌ها، فضاهای عمومی و فضای سبز می‌شود. این پروژه‌ها از نظر اقتصادی و مالی قابل توجیه نبوده و غیرانتفاعی محسوب می‌شوند.
2ـ پروژه‌هایی که معمولا تولیدات آنها واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی و نظایر آن است. توجیه اقتصادی و مالی این پروژه‌ها با توجه به محل وقوعشان روشن بوده و نیازی به اثبات ندارد.
3ـ پروژه‌هایی که علاوه بر تولید واحدهای مسکونی و تجاری و خدماتی شامل اجرای بخشی از شبکه‌ها و معابر و فضاهای عمومی مورد نیاز نیز هستند. بیشتر پروژه‌های تعریف شده توسط مشاوران و اجرا شده توسط دولت، شهرداری‌ها و سرمایه‌گذاران از این دسته بوده و هزینه‌ اجرای بخش‌های غیرانتفاعی از محل درآمد بخش انتفاعی در نظر گرفته شده، ضمن اینکه سود مورد انتظار نیز به‌دست آمده است. در این بسته‌ سرمایه‌گذاری امکان حصول توافق با شهرداری‌ها در قالب مفهوم تراز صفر می‌تواند هزینه‌ بخش عمده‌ای از اجزای عام‌المنفعه و غیرانتفاعی بسته‌های سرمایه‌گذاری را پوشش دهد. تراز صفر می‌گوید شهرداری، ضمن حمایت معنوی، در محدوده‌ بهسازی و نوسازی (به هر اندازه دلخواه) که در قالب یک بسته سرمایه‌گذاری مطرح می‌شود هیچ‌گونه عوارضی دریافت نمی‌کند، در عوض در پایان اجرای طرح فضاهای عمومی طرح را تحویل می‌گیرد.
با توجه به دسته‌بندی بالا، می‌توان به صراحت بیان کرد که پروژه‌های دسته‌ دوم و سوم با شرایط مورد انتظار سرمایه‌گذار تطبیق داشته و می‌توان در بافت‌های فرسوده شهری کشور، که عمدتا در مراکز شهری واقع هستند، پروژه‌های قابل توجهی یافت که بازده مالی مورد انتظار را کاملا برآورده کنند. اما باید زمینه‌ ورود سرمایه‌های خرد و کلان به این صنعت فراهم شود.