مسکن همیشه یکی از ارکان اصلی آرامش خانوارها به شمار می‌رود. بنابراین دغدغه و دریافت وام مسکن در سال 1404 می تواند برای خیلی از زوج های جوان و متقاضیان خرید ملک ...
شرایط وام مسکن در سال ۱۴۰۴
9 - اردیبهشت
1404
مسکن همیشه یکی از ارکان اصلی آرامش خانوارها به شمار می‌رود. در کشورهایی مثل ایران، داشتن یک سرپناه امن، علاوه بر تأمین نیازهای فیزیکی، یک سرمایه‌گذاری مالی نیز محسوب می‌شود. افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های گذشته، به ویژه در کلان‌شهرها، باعث شد دولت و بانک‌ها سیاست‌هایی برای آسان‌تر کردن شرایط خرید مسکن تدوین کنند. وام‌های بانکی، تسهیلات ویژه، صندوق‌های پس‌انداز و طرح‌های حمایتی، همگی در سال ۱۴۰۴ شکل منظم‌تر و شفاف‌تری به خود گرفته‌اند. در این مقاله به طور دقیق به این تحولات می‌پردازیم.
وضعیت کلی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
بازار مسکن سال ۱۴۰۴ نسبت به سال‌های قبل، رشد کنترل‌شده‌تری تجربه کرده است. در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲، افزایش شدید قیمت‌ها ناشی از تورم عمومی اقتصاد، کمبود تولید مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت بود. اما در سال ۱۴۰۴ با اجرای طرح‌های حمایتی مانند «نهضت ملی مسکن»، «مسکن جوانان» و توسعه شهرک‌های اقماری، مقداری تعادل به بازار برگشته است.
همچنین بخوانید: نکات مهم خرید و فروش ملک شراکتی
عوامل مؤثر بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
افزایش عرضه مسکن
یکی از اصلی‌ترین دلایل ثبات نسبی در بازار مسکن سال ۱۴۰۴، افزایش حجم عرضه مسکن به واسطه پروژه‌های دولتی و خصوصی بوده است. دولت با اجرای طرح‌هایی مانند:
• نهضت ملی مسکن
• طرح جهش تولید مسکن
• طرح مسکن حمایتی ویژه جوانان
موفق شده تعداد قابل توجهی واحد مسکونی آماده تحویل یا در حال ساخت به بازار تزریق کند.
در این طرح‌ها:
• واحدها با قیمت تمام‌شده پایین‌تر از نرخ بازار به متقاضیان واگذار می‌شوند.
• اقساط بلندمدت و شرایط آسان‌تری برای خرید فراهم شده.
• تمرکز بر ساخت مسکن در شهرک‌های جدید و مناطق کم‌برخوردار برای کاهش فشار بر شهرهای بزرگ بوده است.
در نتیجه افزایش عرضه باعث شده رشد شدید قیمت مسکن تا حد زیادی کنترل شود، چون عرضه و تقاضا به تعادل نزدیک‌تر شده‌اند.
کاهش تورم کلی
تورم عمومی کشور، که در سال‌های قبل گاهی بالای ۴۰٪ بود، در سال ۱۴۰۴ به حدود ۲۰٪ کاهش پیدا کرده است. این روند نزولی تحت تاثیر سیاست‌های بانک مرکزی، اصلاحات مالیاتی و کنترل نقدینگی در بازار رخ داده.
تأثیر کاهش تورم روی مسکن
• قیمت زمین و مصالح ساختمانی با سرعت کمتری افزایش پیدا می‌کند.
• درآمد خانوارها به نسبت رشد قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید کمتری دارد.
• مردم اعتماد بیشتری به آینده اقتصاد پیدا می‌کنند و برای خرید مسکن راحت‌تر تصمیم‌گیری می‌کنند.
در نتیجهتورم پایین‌تر، فضای باثبات‌تر و پیش‌بینی‌پذیرتری برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم کرده است.
رشد آهسته قیمت مصالح ساختمانی
قیمت مصالح ساختمانی همیشه یکی از محرک‌های اصلی قیمت تمام‌شده مسکن است. در سال‌های قبل، افزایش شدید قیمت سیمان، آهن، بتن، شیشه، کاشی و دیگر مصالح، قیمت ساختمان‌ها را به شدت بالا برد.
اما در سال ۱۴۰۴:
• دولت با تنظیم بازار و واردات برخی مصالح، جلوی رشد افسارگسیخته قیمت‌ها را گرفته.
• تولیدکنندگان داخلی با دریافت تسهیلات و مشوق‌های مالی، توانسته‌اند هزینه‌های خود را مدیریت کنند.
• همچنین مالیات بر صادرات مواد اولیه محدود شده تا این اقلام در داخل کشور با قیمت مناسب‌تری در دسترس باشند.
در نتیجه این موضوع باعث شده سازندگان با هزینه کمتر پروژه‌هایشان را اجرا کنند و افزایش قیمت مسکن کندتر شود.
همچنین بخوانید: نکات حقوقی خرید و فروش ملک
رکود نسبی تقاضا
با وجود تسهیلات بهتر، باز هم بازار مسکن دچار رکود نسبی در بخش تقاضا شده است. دلایل این رکود عبارتند از:
• افزایش هزینه‌های زندگی:
هزینه خوراک، درمان، حمل و نقل و آموزش در سال‌های اخیر بالا رفته و درصد بیشتری از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده. بنابراین پول کمتری برای خرید مسکن باقی می‌ماند.
• کاهش رشد جمعیت:
نرخ زاد و ولد در ایران طی سال‌های اخیر کاهش یافته و باعث شده سرعت تشکیل خانوارهای جدید کند شود. طبیعتاً کاهش تعداد خریداران بالقوه روی میزان تقاضا تأثیر مستقیم دارد.
• تغییر فرهنگ خرید مسکن:
جوانان بیشتری به اجاره‌نشینی طولانی‌تر و خرید ملک در سنین بالاتر عادت کرده‌اند.
همچنین به دلیل افزایش مهاجرت به خارج، تقاضا برای خرید ملک به ویژه در برخی شهرهای بزرگ کمتر شده.
در نتیجه رکود نسبی در سمت تقاضا، همراه با افزایش عرضه، فشار روی قیمت مسکن را کمتر کرده و باعث ثبات بازار شده است.
انواع وام‌های مسکن در سال ۱۴۰۴
در سال ۱۴۰۴، متقاضیان وام با گزینه‌های بیشتری نسبت به گذشته روبرو هستند. بانک‌ها بسته‌های وام متنوع‌تری تعریف کرده‌اند تا نیازهای گروه‌های مختلف اجتماعی را پوشش دهند.
وام خرید مسکن
• سقف وام:
1) تهران: تا ۱.۵ میلیارد تومان
2) کلان‌شهرها: حدود ۱.۲ میلیارد تومان
3) شهرهای کوچک‌تر: ۸۰۰ میلیون تومان
• مدت بازپرداخت:۲۰ساله
• نرخ سود:بین ۱۵ تا ۱۷ درصد (بسته به نوع وام و بانک)
• شرط:تأمین ۲۰ درصد ارزش ملک توسط متقاضی (به صورت پیش‌پرداخت یا سپرده)
وام ساخت مسکن
• برای اشخاص حقیقی و سازندگان پروژه‌ای.
• سقف وام:تا ۲ میلیارد تومان برای هر واحد مسکونی در تهران.
• سود:۱۵درصد (در پروژه‌های بافت فرسوده ۱۲ درصد)
• شرط:پروانه ساخت و سند مالکیت معتبر + تاییدیه مهندس ناظر.
وام جوانان
• ویژه افراد ۱۸ تا ۳۵ سال.
• نیاز به افتتاح حساب صندوق پس‌انداز جوانان و سپرده‌گذاری ماهانه.
• پس از ۵ سال سپرده‌گذاری منظم، امکان دریافت وام ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومانی با سود ۱۲ درصد فراهم می‌شود.
وام ودیعه مسکن
• مناسب مستاجران.
• سقف وام:
1) تهران: ۲۵۰ میلیون تومان
2) کلان‌شهرها: ۲۰۰ میلیون تومان
3) سایر شهرها: ۱۵۰ میلیون تومان
• نرخ سود:فقط ۴ درصد
• بازپرداخت:۵ساله (اقساط یا یکجا در پایان قرارداد)
شرایط عمومی دریافت وام مسکن
اعتبارسنجی دقیق
در سال ۱۴۰۴، بانک‌ها با سامانه‌های اعتباری هوشمند مثل «مرکز اعتبارسنجی بانکی ایران» همکاری دارند. امتیاز اعتباری متقاضی بر اساس:
• تاریخچه بازپرداخت وام‌های قبلی
• میزان بدهی بانکی
• تعداد چک برگشتی
• رفتار اعتباری در بازار
محاسبه می‌شود.
حداقل امتیاز مورد نیاز برای وام‌های معمولی ۶۵۰ و برای وام‌های ویژه (مثل بافت فرسوده) ۶۰۰ است.
توانایی پرداخت اقساط
بانک بررسی می‌کند که مجموع اقساط متقاضی حداکثر ۴۰ درصد درآمد ماهانه وی را دربر بگیرد. مثلاً اگر فردی ماهانه ۲۰ میلیون درآمد دارد، قسط وام نباید بیش از ۸ میلیون تومان باشد.
ضامن یا وثیقه ملکی
• در اکثر بانک‌ها نیاز به ضامن رسمی دولتی یا خصوصی معتبر وجود دارد.
• بعضی بانک‌های خصوصی، به جای ضامن، سند ملکی یا حساب سپرده بلندمدت را به عنوان وثیقه می‌پذیرند.
سپرده‌گذاری
در برخی انواع وام‌ها (مثل وام جوانان یا وام از محل حساب مسکن یکم)، نیاز است متقاضی مبلغی را به مدت مشخص در بانک نگه‌دارد.
نرخ سود تسهیلات
نرخ سود در سال ۱۴۰۴ تحت کنترل بانک مرکزی تعیین شده است:
نوع وام نرخ سود
خرید مسکن ۱۵-۱۷٪
ساخت مسکن ۱۵٪
جوانان ۱۲٪
بافت فرسوده ۱۲٪
ودیعه مستاجران ۴٪
توجه: در برخی وام‌های حمایتی، دولت بخشی از سود وام را یارانه می‌دهد.
مدارک لازم برای دریافت وام
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی و ضامن
• پرینت حساب سه ماهه گذشته متقاضی
• گواهی اشتغال به کار (یا فیش حقوقی سه ماه آخر)
• سند رسمی یا پیش قرارداد خرید ملک
• استعلام تسویه بدهی بانکی
• گزارش اعتبارسنجی بانکی
• پروانه ساخت (برای وام‌های ساخت)
تغییرات مهم نسبت به سال‌های قبل
• افزایش قابل توجه سقف وام متناسب با افزایش قیمت مسکن.
• تسهیل شرایط دریافت وام با حذف برخی الزامات (مثلا ارائه کمتر ضامن)
• افزایش مدت بازپرداخت در برخی بانک‌ها تا ۲۵ سال برای وام‌های بافت فرسوده.
• راه‌اندازی سامانه «سامان مسکن» برای ثبت درخواست اینترنتی و پیگیری وضعیت وام.
• تعیین طرح‌های تشویقی برای خانواده‌های دارای فرزند سوم به بالا (وام با سود کمتر)
چالش‌های دریافت‌کنندگان وام
• افزایش هزینه اقساط:در عمل، بسیاری از خانوارها هنوز قادر به پرداخت اقساط بلندمدت نیستند.
• سختی در تأمین ضامن:به‌ویژه برای جوانان یا افرادی با سابقه کاری کمتر.
• زمان‌بر بودن فرآیند تأیید وام:به دلیل پیچیدگی‌های اعتبارسنجی و ارزیابی سند ملک.
• نوسانات نرخ سود:در وام‌های شناور، امکان افزایش سود در میانه مسیر بازپرداخت وجود دارد.
• مشکلات سند رسمی:بسیاری از املاک خریداری شده فاقد سند رسمی بوده و باعث رد درخواست وام می‌شوند.
توصیه‌هایی به متقاضیان
• پیش از اقدام به خرید ملک، حتماً مشاوره حقوقی بگیرید.
• توانایی مالی واقعی خود را محاسبه کنید و وامی انتخاب کنید که اقساطش برای شما سنگین نباشد.
• همواره چند بانک را مقایسه کنید تا بهترین نرخ سود و شرایط بازپرداخت را پیدا کنید.
• مراقب قراردادها و بندهای پنهانی باشید؛ حتماً شرایط فسخ، افزایش سود و نحوه دریافت جرائم دیرکرد را مطالعه کنید.
• از مزایای دولتی (مثل تخفیف سود برای فرزندان بیشتر یا وام بافت فرسوده) غافل نشوید.
در نتیجه‌شرایط وام مسکن در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال‌های پیشین منطقی‌تر و دسترس‌پذیرتر شده است. با این وجود، دریافت وام همچنان نیاز به دقت، برنامه‌ریزی مالی، بررسی دقیق اسناد و انتخاب بانک مناسب دارد. برنامه‌های حمایتی دولت، کنترل نرخ بهره و افزایش سقف وام‌ها باعث شده تا رویای خانه‌دار شدن، دست‌یافتنی‌تر از قبل به نظر برسد.
سوالات متداول:
1)شرط اصلی بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن در سال ۱۴۰۴ چیست؟
مهم‌ترین شرط بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن در سال ۱۴۰۴، داشتن اعتبارسنجی مناسب است؛ یعنی متقاضی باید امتیاز اعتباری حداقل ۶۵۰ (برای وام‌های عادی) یا ۶۰۰ (برای وام‌های حمایتی) داشته باشد. همچنین توانایی پرداخت اقساط و ارائه ضامن معتبر یا وثیقه ملکی نیز الزامی است.
2)نرخ سود وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ در چه بازه‌ای قرار دارد؟
نرخ سود وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ بسته به نوع بانک و نوع وام، بین ۱۵تا ۱۷ درصد تعیین شده است. در برخی وام‌های حمایتی ویژه مثل بافت فرسوده یا طرح‌های جوانان، سود می‌تواند به ۱۲درصد هم کاهش پیدا کند.
منبع خبر : ایران فایل