خرید و فروش ملک شراکتی یکی از موضوعات مهم در بازار املاک است که نیاز به دقت و توجه ویژه دارد. ما در این مقاله به صورت کامل به تمام نکات مهم پیرامون خرید ملک به صورت شراکتی می پردازیم.
نکات مهم در خرید و فروش ملک شراکتی
10 - بهمن
1403
خرید و فروش ملک شراکتی یکی از موضوعات مهم در بازار املاک است که نیاز به دقت و توجه ویژه دارد. در این نوع معاملات، چند نفر به صورت مشترک مالکیت یک ملک را بر عهده می‌گیرند یا به صورت مشترک اقدام به فروش ملک می‌کنند. این نوع معاملات به دلیل پیچیدگی‌های قانونی و مالی، نیازمند بررسی دقیق و آگاهی از نکات حقوقی و عملیاتی است. خرید و فروش ملک شراکتی می‌تواند فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد، اما به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی، نیاز به دقت و برنامه‌ریزی دارد. تهیه توافقنامه شراکت، استفاده از مشاوره حقوقی و رعایت نکات مالیاتی از جمله اقداماتی است که می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند. با رعایت این نکات، می‌توان از مزایای مالکیت شراکتی بهره‌مند شد و ریسک‌های مربوطه را به حداقل رساند.
در این مقاله به بررسی نکاتی در خرید و فروش ملک شراکتی می‌پردازیم.
مالکیت شراکتی نوعی از مالکیت است که در آن چند نفر به‌صورت مشترک مالک یک ملک هستند. هر یک از شرکا در این نوع مالکیت، سهم مشخصی از ملک را در اختیار دارند و این سهم به‌صورت رسمی و قانونی در اسناد مربوطه ثبت می‌شود. این نوع مالکیت می‌تواند به دلایل مختلف و در شرایط متفاوتی ایجاد شود.مالکیت شراکتی، چه به‌صورت ارادی و چه غیرارادی، مستلزم رعایت اصول مشخصی است تا از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری شود. شفاف‌سازی سهم، تعهدات و حقوق هر شریک، به‌همراه تنظیم توافقنامه‌های قانونی، می‌تواند این نوع مالکیت را به تجربه‌ای مثبت و کم‌ریسک تبدیل کند.
برای درک بهتر، این مالکیت را می‌توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد:
1-مالکیت شراکتی ارادی
در مالکیت شراکتی ارادی، افراد به‌صورت آگاهانه و با تصمیم مشترک اقدام به خرید یا مشارکت در مالکیت یک ملک می‌کنند. در این حالت:
•شرکا معمولاً از قبل با یکدیگر توافق کرده‌اند که چه سهمی از ملک را در اختیار داشته باشند.
•هدف از این مالکیت می‌تواند سرمایه‌گذاری مشترک، استفاده از ملک برای اهداف تجاری یا مسکونی باشد.
•برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در آینده، معمولاً یک قرارداد رسمی یا توافقنامه مکتوب بین شرکا تنظیم می‌شود که در آن تمامی جزئیات مربوط به سهم، تعهدات، و حقوق شرکا ذکر می‌شود.
2-مالکیت شراکتی غیرارادی
مالکیت شراکتی غیرارادی زمانی اتفاق می‌افتد که افراد بدون تصمیم قبلی و به صورت خودکار مالک یک ملک شوند. این حالت معمولاً در موارد زیر رخ می‌دهد:
•ارث: وقتی یک ملک به‌عنوان ارث به چندین نفر منتقل می‌شود (مثلاً وراث یک متوفی)، تمامی آن‌ها به‌صورت مشترک مالک آن ملک می‌شوند. سهم هر وارث معمولاً بر اساس قوانین ارث تعیین می‌شود.
•اشتباهات در ثبت مالکیت: گاهی ممکن است به دلایلی، چند نفر به‌صورت ناخواسته مالک یک ملک شناخته شوند (مثلاً در پی اختلافات قانون)
بیشتر بخوانید: نکات حقوقی خرید و فروش ملک
چرا مشخص کردن حقوق و مسئولیت‌ها اهمیت دارد؟
در مالکیت شراکتی، یکی از مسائل اساسی این است که حقوق، مسئولیت‌ها، و وظایف هر یک از شرکا به‌طور دقیق مشخص شود. این موضوع از چند جنبه حائز اهمیت است:
•جلوگیری از اختلافات: اگر سهم هر فرد و نحوه استفاده از ملک مشخص نباشد، ممکن است در آینده اختلافات جدی بین شرکا به وجود بیاید.
•تصمیم‌گیری آسان‌تر: وقتی حقوق و تعهدات مشخص باشد، تصمیم‌گیری در مورد موضوعاتی مانند تعمیرات، اجاره دادن، یا فروش ملک ساده‌تر خواهد بود.
•حفظ روابط بین شرکا: مالکیت شراکتی به دلیل تعاملات نزدیک بین افراد، ممکن است حساسیت‌هایی ایجاد کند. شفاف‌سازی مسئولیت‌ها به کاهش این حساسیت‌ها کمک می‌کند.
چگونگی تعیین سهم هر شریک
سهم هر شریک باید به‌طور شفاف در اسناد رسمی مشخص شود. این سهم می‌تواند به‌صورت درصدی از کل ملک یا بخشی خاص (مثلاً یک واحد از یک ساختمان) باشد. این موضوع باید در سند مالکیت یا توافقنامه شراکتی به‌صورت رسمی ذکر شود.
تصمیم‌گیری در مورد ملک
در مالکیت شراکتی، تمامی تصمیمات مربوط به ملک (مانند فروش، اجاره، یا بازسازی) باید با رضایت همه شرکا یا بر اساس توافق از پیش تعیین‌شده انجام شود. برای این منظور:
•برگزاری جلسات مشترک: شرکا می‌توانند در جلسات مشترک در مورد تصمیمات اصلی به توافق برسند.
•تعیین نماینده: گاهی شرکا یک نماینده تعیین می‌کنند تا به‌عنوان نماینده قانونی آن‌ها عمل کند.
تنظیم توافقنامه شراکتی
یکی از بهترین راه‌ها برای مدیریت مالکیت شراکتی، تنظیم یک توافقنامه رسمی است. این توافقنامه باید شامل موارد زیر باشد:
•مشخص کردن سهم هر شریک
•نحوه مدیریت ملک و تصمیم‌گیری‌های مرتبط
•شرایط فروش یا انتقال سهم هر شریک
•چگونگی حل اختلافات بین شرکا.
بیشتر بخوانید: تبدیل ملک مسکونی به تجاری
مزایای مالکیت شراکتی
مالکیت شراکتی می‌تواند مزایای زیادی داشته باشد که در زیر به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:
•تقسیم هزینه‌ها: خرید و نگهداری یک ملک ممکن است هزینه‌های سنگینی داشته باشد. در مالکیت شراکتی، این هزینه‌ها بین شرکا تقسیم می‌شود و بار مالی کمتری بر دوش هر فرد قرار می‌گیرد.
•دسترسی به املاک بهتر: با تجمیع سرمایه شرکا، امکان خرید املاک با ارزش بالاتر یا در موقعیت‌های بهتر فراهم می‌شود که ممکن است به تنهایی برای یک فرد امکان‌پذیر نباشد.
•تقسیم ریسک: در صورتی که ارزش ملک کاهش یابد یا مشکلی در استفاده از آن پیش بیاید، زیان نیز بین همه شرکا تقسیم خواهد شد.
معایب و چالش‌های مالکیت شراکتی
در کنار مزایا، مالکیت شراکتی چالش‌هایی نیز دارد که شامل موارد زیر است:
•اختلافات بین شرکا: تصمیم‌گیری در مورد موضوعاتی مانند فروش ملک، نحوه استفاده از آن یا حتی انجام تعمیرات ممکن است منجر به اختلاف بین شرکا شود.
•تعهدات مشترک: بدهی‌ها یا مشکلات مالی یکی از شرکا ممکن است سایرین را نیز تحت تأثیر قرار دهد. به عنوان مثال، اگر یکی از شرکا سهم خود را به وثیقه بگذارد و بدهی خود را پرداخت نکند، ممکن است کل ملک تحت تأثیر قرار گیرد.
•پیچیدگی‌های قانونی: انتقال سند یا فروش سهم یکی از شرکا نیازمند رعایت قوانین مشخص است که ممکن است زمان‌بر و هزینه‌بر باشد.
نکات کلیدی در خرید ملک شراکتی
هنگام خرید آپارتمان در تهران یا در کل هر ملکی در هر شهری به صورت شراکتی، باید به نکات زیر توجه ویژه‌ای داشته باشید:
•تعیین سهم مالکیت: یکی از مهم‌ترین نکات این است که سهم هر شریک به وضوح مشخص شده و در اسناد رسمی ثبت گردد. این کار از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌کند.
•بررسی اسناد قانونی: قبل از خرید، باید سند ملک به دقت بررسی شود. این بررسی شامل صحت مالکیت فعلی، عدم وجود بدهی یا وثیقه بر ملک و رعایت قوانین ثبت اسناد است.
•توافقنامه شراکت: توصیه می‌شود یک توافقنامه مکتوب تهیه کنید که حقوق، وظایف و تعهدات هر شریک را مشخص کند.
این توافقنامه باید شامل:
1.سهم دقیق هر شریک
2.نحوه مدیریت ملک (تصمیم‌گیری درباره تعمیرات، اجاره دادن و ...
3.شرایط فروش یا انتقال سهم
4.نحوه حل اختلافات
•مشاوره حقوقی: استفاده از یک وکیل متخصص می‌تواند اطمینان حاصل کند که تمامی جوانب قانونی رعایت شده و حقوق شرکا حفظ می‌شود.
نکات کلیدی در فروش ملک شراکتی
فروش ملک شراکتی نیز دارای پیچیدگی‌هایی است که باید به آن‌ها توجه کرد:
رضایت همه شرکا: اولین گام برای فروش، جلب رضایت تمامی شرکا است. اگر یکی از شرکا مخالف فروش باشد، باید از طریق مراجع قانونی برای حل موضوع اقدام شود.
ارزیابی ملک: پیش از فروش، بهتر است ملک توسط یک کارشناس رسمی ارزیابی شود تا قیمت واقعی آن مشخص شود و شرکا به توافق برسند.
تنظیم قرارداد فروش: قرارداد فروش باید با دقت تنظیم شده و تمامی شرکا به عنوان فروشنده در آن حضور داشته باشند. اگر یکی از شرکا حضور نداشته باشد، می‌توان از وکیل رسمی او استفاده کرد.
انتقال سند: در زمان انتقال سند به خریدار، تمامی شرکا یا وکلای قانونی آن‌ها باید حضور داشته باشند.
راهکارهای حل اختلاف در مالکیت شراکتی
در صورتی که بین شرکا اختلافی پیش بیاید، می‌توان از راهکارهای زیر استفاده کرد:
•میانجی‌گری: از یک شخص بی‌طرف برای کمک به حل اختلافات استفاده کنید.
•داوری: داوری شخص یا نهادی که از قبل توسط شرکا تعیین شده است می‌تواند در حل اختلافات کمک کند.
•طرح دعوا: اگر توافقی حاصل نشود، هر شریک می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوق خود را پیگیری کند. این روش ممکن است زمان‌بر باشد اما معمولاً راه‌حل نهایی است.
اگر قصد اجاره خانه در تهران را دارید، فایل های سایت ایران فایل را می توانید بررسی کنید.
نکات مالی و مالیاتی
مدیریت نکات مالی و مالیاتی در مالکیت شراکتی یکی از عوامل کلیدی در جلوگیری از مشکلات بین شرکا و موفقیت در بهره‌برداری از ملک است. در این بخش به سه نکته مهم پرداخته شده است:
1.پرداخت مالیات
در هر نوع معامله ملکی، پرداخت مالیات جزء ضروریات قانونی است. این مالیات شامل مالیات نقل‌وانتقال در هنگام خرید یا فروش ملک و مالیات بر درآمد در صورت اجاره ملک است. در معاملات شراکتی:
•تقسیم مالیات: مالیات باید بر اساس سهم هر شریک محاسبه و پرداخت شود.
•پیامدهای عدم پرداخت: اگر یکی از شرکا سهم خود از مالیات را پرداخت نکند، ممکن است کل فرآیند انتقال سند دچار مشکل شود. اداره مالیات می‌تواند ملک را به‌عنوان بدهی مالیاتی توقیف کند.
راهکار:
•در زمان خرید یا فروش، تمامی شرکا باید هماهنگی لازم را برای پرداخت مالیات انجام دهند.
•استفاده از مشاور مالیاتی یا وکیل می‌تواند تضمین کند که محاسبات به درستی انجام شود.
2.تقسیم درآمد:
در صورت اجاره دادن ملک شراکتی، درآمد حاصل از اجاره باید به صورت منصفانه و بر اساس سهم هر شریک تقسیم شود.
•اهمیت توافق: باید از پیش مشخص شود که درآمد چگونه تقسیم شود و چه کسی مسئول جمع‌آوری اجاره خواهد بود.
•پیامدهای نبود توافق: عدم شفافیت در این موضوع می‌تواند به اختلافات و حتی کاهش اعتماد میان شرکا منجر شود.
راهکار:
•تهیه توافقنامه‌ای که در آن سهم هر شریک از درآمد اجاره به‌طور دقیق مشخص شده باشد.
•ثبت دریافت‌ها و پرداخت‌های مرتبط با اجاره به صورت مستند برای جلوگیری از هرگونه ابهام.
3.هزینه‌های مشترک
نگهداری، تعمیرات و بهبود وضعیت ملک هزینه‌هایی دارد که باید به صورت منصفانه بین شرکا تقسیم شود. این هزینه‌ها ممکن است شامل:
•هزینه‌های نگهداری روزمره: مانند نظافت یا هزینه‌های مشترک در ساختمان.
•هزینه‌های تعمیرات اساسی: مانند تعمیر سیستم گرمایشی یا بازسازی ملک.
•هزینه‌های بهبود: مانند اضافه کردن امکانات جدید که ممکن است ارزش ملک را افزایش دهد.
چالش‌ها:
•برخی شرکا ممکن است با انجام هزینه‌های خاص یا نحوه تقسیم آن مخالف باشند.
•عدم پرداخت سهم هزینه‌ها توسط یکی از شرکا می‌تواند مدیریت ملک را مختل کند.
راهکار:
•تهیه لیستی از هزینه‌های پیش‌بینی‌شده و توافق بر سر نحوه تقسیم آن‌ها.
•تعیین یک مدیر یا نماینده برای نظارت بر هزینه‌ها و شفاف‌سازی حساب‌ها.
توجه به نکات مالی و مالیاتی در مالکیت شراکتی می‌تواند از بروز اختلافات جلوگیری کرده و همکاری مؤثری بین شرکا ایجاد کند. رعایت این نکات از طریق توافق‌های شفاف و استفاده از مشاوره‌های مالی و حقوقی، امکان مدیریت بهتر ملک را فراهم می‌کند و از مشکلات قانونی و مالی احتمالی پیشگیری می‌کند.
اهمیت شفافیت در معاملات شراکتی
شفافیت از اصول اساسی در مالکیت شراکتی است. تمامی تصمیمات و تغییرات باید به صورت مکتوب ثبت شده و تمامی شرکا از آن مطلع شوند. همچنین، رعایت اصل شفافیت در امور مالی و حقوقی می‌تواند از بروز سوءتفاهم و مشکلات بزرگ جلوگیری کند.
سوالات متداول:
چگونه می‌توان اختلافات در مالکیت شراکتی را حل کرد؟
1.میانجی‌گری: حضور یک شخص بی‌طرف (میانجی) می‌تواند به تسهیل گفتگو بین شرکا کمک کند.
2.داوری: استفاده از داور یا نهاد تعیین‌شده در توافقنامه شراکت می‌تواند راه‌حل سریعی برای اختلافات باشد.
3.مراجعه به دادگاه: اگر اختلافات شدید باشد و راه‌حل دیگری کارساز نباشد، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.
4.فروش سهم یا انحلال شراکت:در موارد خاص، یکی از شرکا می‌تواند سهم خود را بفروشد یا شراکت به پایان برسد.
اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، چه ملاحظات حقوقی باید رعایت شود؟
1.حق شفعه یا اولویت شرکا: سایر شرکا معمولاً حق اولویت برای خرید سهم شریک فروشنده را دارند. این موضوع در بسیاری از توافقنامه‌های شراکتی یا قوانین مدنی تصریح شده است.
2.اطلاع‌رسانی رسمی: شریک فروشنده باید قصد خود را به سایر شرکا به‌صورت رسمی اطلاع دهد و فرصت مناسبی برای اعلام تمایل آن‌ها به خرید سهم ارائه کند.
3.تنظیم سند رسمی: فروش سهم باید از طریق سند رسمی و در دفاتر ثبت اسناد انجام شود تا از هرگونه مشکل قانونی جلوگیری شود.
4.پرداخت مالیات: مالیات نقل‌وانتقال ملک باید توسط فروشنده پرداخت شود، مگر اینکه توافق دیگری بین شرکا وجود داشته باشد
منبع خبر : ایران فایل