در این مقاله به مواردی که ممکن است معامله ملکی را برهم بزند و فسخ کند به صورت مفصل پرداخته ایم. برخی اوقات افراد در انجام معاملات ملکی از جمله خرید و فروش ملک، رهن و اجاره یا پیش خرید و فروش ملک...
چه مواردی امکان دارد معامله ملکی را برهم زند؟
9 - تیر
1403
برخی اوقات افراد در انجام معاملات ملکی از جمله خرید و فروش ملک، رهن و اجاره، یا پیش خرید و فروش ملک با مواردی مواجه می‌شوند که باعث فسخ قرارداد ملکی آنها می‌شود. این موارد میتواند به دلایل مختلف حقوقی، مالی، و اجرایی رخ دهد که هر کدام به تنهایی یا در ترکیب با یکدیگر می‌توانند منجر به تعلیق شدن یک معامله ملکی شوند.
در اصطلاح حقوقی به برهم زدن معامله ملکی، فسخ قرارداد گفته می شود. فسخ قرارداد در لغت به معنای تباه کردن و یا شکستن و پایان دادن به یک قرارداد از عمد می باشد که توسط یکی از طرفین قرارداد یا یک شخص ثالث انجام می شود.
دلایل زیادی برای کنسل شدن معامله ملکی در زمینه خرید و فروش یا رهن و اجاره وجود دارد که با استفاده از آنها میتوان تا آخرین لحظه قبل از امضای قرارداد از جانب فروشنده، خریدار یا مستاجر آن را لغو کرد. با قراردادن شرایطی میتوان به راحتی و با خیالی آسوده به عقد قرارداد پرداخت.
در ادامه به بررسی انواع دلایل برهم زدن معاملات ملکی هنگام خرید ملک پرداخته و هر یک را به تفکیک توضیح می‌دهیم.
مواردی که معامله خرید و فروش ملک را برهم می زند:
1. نقص مدارک و اسناد
- سند مالکیت: عدم ارائه سند مالکیت یا وجود ایرادات قانونی در آن.
- پایان‌کار و پروانه ساخت: نداشتن پایان‌کار یا پروانه ساخت معتبر.
2. مشکلات حقوقی و ثبتی
-بدهی‌های مالیاتی: بدهی‌های معوقه مانند مالیات و عوارض.
- دعاوی حقوقی: وجود دعاوی حقوقی یا ثبتی مرتبط با ملک که هنوز حل‌وفصل نشده‌اند.
3. مغایرت در مشخصات ملک
- مساحت و نقشه: تفاوت در مساحت واقعی ملک با آنچه در سند ذکر شده است.
- وضعیت فیزیکی: وضعیت واقعی ملک از نظر ساختاری یا کاربری با اطلاعات ارائه‌شده در قرارداد همخوانی ندارد.
4. عدم توافق بر قیمت
- تغییرات قیمت: تغییرات ناگهانی در بازار ملک که باعث اختلاف در قیمت توافقی می‌شود.
مواردی که معامله رهن و اجاره ملک را برهم می زند:
1. نقص مدارک و اسناد
- مدارک شناسایی مستاجر: نبود مدارک معتبر شناسایی یا مالی مستاجر.
2. مشکلات مالی مستاجر
- توانایی مالی: ناتوانی در پرداخت مبلغ رهن یا اجاره ماهانه.
3. اختلاف نظر در شرایط قرارداد
- مدت زمان اجاره: اختلاف در مدت زمان اجاره یا شرایط نگهداری و استفاده از ملک.
4. فساد یا تقلب در معامله
- جعل اسناد: ارائه اسناد جعلی یا اطلاعات نادرست توسط یکی از طرفین.
بیشتر بخوانید: کارشناسی قیمت ملک
مواردی که معامله پیش خرید و فروش ملک را برهم میزند:
1. نقص مدارک و اسناد
- پروانه ساخت و مجوزها: نداشتن مجوزهای لازم برای ساخت و ساز.
2. مشکلات مالی و حقوقی
- تامین منابع مالی: ناتوانی در تامین منابع مالی لازم برای تکمیل پروژه.
- بدهی‌ها و دعاوی: وجود بدهی‌های معوقه یا دعاوی حقوقی مرتبط با پروژه.
3. اختلاف در اجرای پروژه
- تأخیر در تحویل: تأخیر در اجرای پروژه و عدم تحویل به موقع.
- نقص در کیفیت: عدم رعایت استانداردهای کیفی مورد توافق.
مواردی که معامله مشارکت در ساخت را برهم می زند:
1. نقص مدارک و اسناد
- پروانه ساخت و سند مالکیت: نداشتن پروانه ساخت یا سند مالکیت معتبر.
2. مشکلات مالی و حقوقی
- تأمین مالی: ناتوانی در تأمین منابع مالی لازم توسط هر یک از طرفین.
- دعاوی حقوقی: مشکلات حقوقی میان شرکا یا با اشخاص ثالث.
3. اختلاف در اجرای پروژه
- توافقات اجرایی: عدم توافق بر سر جزئیات اجرایی یا نحوه تقسیم سود.
- تعهدات قراردادی: عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد توسط هر یک از طرفین.
به طور کلی، برای جلوگیری از بروز این مشکلات و تضمین موفقیت در معاملات ملکی، توصیه می‌شود که تمامی اسناد و مدارک به دقت بررسی شده و در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی متخصصان بهره‌مند شوید.
بیشتر بخوانید: بهترین سن آپارتمان برای خرید
انواع دلایل برهم زدن معامله ملکی
در ادامه، به بررسی دلایل مختلف فسخ معاملات ملکی در هر نوع معامله ملکی می‌پردازیم.
1. فسخ به دلیل توافق طرفین: در برخی موارد، طرفین قرارداد ممکن است به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند. این نوع فسخ معمولاً با رضایت طرفین و بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی انجام می‌شود.
2. فسخ به دلیل نقض شرایط قرارداد: اگر یکی از طرفین قرارداد شرایط تعیینشده در قرارداد را نقض کند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال، اگر فروشنده به تعهدات خود در خصوص تحویل ملک عمل نکند، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
3. فسخ به دلیل عیب و نقص در ملک: اگر ملک فروخته‌شده دارای عیب و نقص‌هایی باشد که خریدار از آنها بیاطلاع بوده و این عیوب تاثیر قابل توجهی بر استفاده از ملک داشته باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند.
4. فسخ به دلیل تدلیس: تدلیس به معنای فریب دادن طرف مقابل با ارائه اطلاعات نادرست یا پنهان کردن اطلاعات مهم است. اگر مشخص شود که یکی از طرفین قرارداد با تدلیس و فریب، دیگری را وادار به امضای قرارداد کرده است، قرارداد قابل فسخ است.
5. فسخ به دلیل عدم پرداخت مبلغ قرارداد: اگر خریدار مبلغ قرارداد را در زمان تعیینشده پرداخت نکند، فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کند. همچنین، اگر مستاجر مبلغ اجاره را به موقع پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
6. فسخ به دلیل وقوع قوه قاهره (فورس ماژور): وقوع حوادثی که خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند و اجرای قرارداد را غیرممکن می‌سازند، مانند زلزله، سیل، جنگ و...، میتواند موجب فسخ قرارداد شود.
نکات مهم در برهم زدن معامله ملکی
- مراجعه به مراجع قضایی: در برخی موارد، برای فسخ قرارداد نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و گرفتن حکم قضایی است.
- شرایط و ضوابط قرارداد: لازم است شرایط و ضوابط قرارداد به دقت مطالعه شود تا حقوق و تعهدات طرفین به‌خوبی مشخص شود.
- مستندات فسخ: برای فسخ قرارداد، باید دلایل و مستندات کافی وجود داشته باشد و به‌درستی ارائه شود.
با رعایت این نکات و آگاهی از انواع فسخ قرارداد ملکی، میتوان با اطمینان بیشتری به معاملات ملکی پرداخت و از حقوق خود به‌خوبی دفاع کرد.
سوالات متدوال
آیا یکی از طرفین قرارداد به تنهایی می تواند معامله ملکی را برهم زند؟
بله، در برخی موارد میتوان بدون رضایت طرف مقابل قرارداد ملکی را فسخ کرد. این موارد معمولاً در شرایط خاصی رخ میدهد که در قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای ملکی پیشبینی شده است.
آیا عدم پرداخت مبلغ قرارداد توسط خریدار میتواند موجب برهم زدن قرارداد شود؟
بله، اگر خریدار مبلغ قرارداد را در زمان تعیینشده پرداخت نکند، فروشنده میتواند بدون رضایت خریدار قرارداد را فسخ کند. همین طور اگر مستاجر مبلغ اجاره را به موقع پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
اگر ملکی پس از خریداری دارای عیب و نقص باشد، خریدار چه حقی دارد؟
خریدار میتواند به دلیل وجود عیب و نقص در ملک که از آن بیاطلاع بوده و این عیوب تاثیر قابل توجهی بر استفاده از ملک داشته باشند، قرارداد را فسخ کند.
منبع خبر : ایران فایل
