فسخ قرارداد خرید ملک

در برخی از قراردادهای ملکی به دلایل مختلفی ممکن است قرارداد فسخ شود. معاملات خرید ملک نیز ممکن است در برخی موارد بر اساس شروط و مقررات قراردادها فسخ شوند. این شروط و مقررات ممکن است شامل عدم اجرای شرط‌های قرارداد، عدم پرداخت وجه توسط طرف خریدار، عدم ارائه مستندات لازم، عدم رعایت تعهدات طرفین و یا وجود عیوب غیرقابل‌قبول در ملک باشد. در صورت فسخ قرارداد، شرایط بازگشت مبلغ پرداختی و سایر موارد به توافق طرفین و مفاد قرارداد بستگی خواهد داشت.

در قرارداد خرید ملک، مالکیت ملک توسط فروشنده که همان صاحب‌ملک است به خریدار در ازای مبلغ مشخصی منتقل می شود. فسخ قرارداد خرید؛ یعنی کنسل‌کردن انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار که ممکن است توسط هریک از طرفین معامله صورت پذیرد.

یکی از دلایل فسخ قرارداد خرید ملک ممکن است خریدار ملک عاجز از پرداخت وجه کل ملک باشد، نمی‌تواند تکمیل تراکنش را انجام دهد و این می‌تواند به فسخ قرارداد منجر شود. به‌علاوه، درصورتی‌که به دلیل نوسانات بازار مسکن قیمت ملک افزایش یابد و فروشنده قصد فروش ملک را با قیمت بیشتری داشته باشد، ممکن است تفاوت قیمت باعث برهم‌زدن معامله شده و در نتیجه قرارداد فسخ شود.

در زمان معامله ملک حتماً نیاز است قرارداد به‌صورت قانونی ثبت شود تا در صورت فسخ آن طرفین معامله کمترین خسارت را از فسخ قرارداد ببینند.

هر نکته یا مسئله‌ای که مربوط به ملک و معامله آن هست را باید به طور واضح و دقیق در قرارداد ذکر شود تا در صورت بروز مشکل طرف معامله با استناد به آن مورد بتواند حقوق خود را احیا کند. به طور مثال اگر ملک تخلیه نیست و در رهن مستأجر است و یا پرداخت خریدار به روش‌های غیرنقدی است حتماً روش پرداخت در قرارداد قید شود و اگر شرایط خاصی طرفین از فسخ قرارداد مدنظر خود دارند حتماً در بندهای قرارداد به آن اشاره کنند.

در قرارداد خرید برای طرفین معامله تعهدات و حق و حقوقی در نظر گرفته می‌شود که برخی از آن‌ها دارای اهمیت بالایی است که در صورت عدم اجرای تعهدات توسط خریدار و فروشنده طرف مقابل حق فسخ قرارداد را داشته باشد. در ادامه به برخی از مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌شود:

- پرداخت کامل و به‌موقع مبلغ ملک: مهم‌ترین تعهد خریدار پرداخت وجه کامل ملک در زمان‌های تعیین شده در قرارداد است که در صورت عدم انجام آن برای فروشنده حق فسخ در نظر گرفته شود.

- تحویل به‌موقع ملک: فروشنده موظف است در زمان تعیین شده ملک مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و برای خریدار دریافت خسارت و یا حق فسخی برای عدم اجرای این تعهد در نظر گرفته می‌شود.

- انتقال کامل سند به‌موقع: فروشنده موظف است در زمان مشخص مدارک لازم را برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی برده و انتقال کامل سند را انجام دهد. در صورت عدم به‌موقع انجام کار خریدار حق فسخ و یا دریافت جریمه را دارد.

- عدم صداقت در مشخصات و کاربری ملک: گاهی فروشنده در قرارداد متراژی را تعیین می‌کند که بعداً با متراژ واقعی ملک مغایرت دارد و یا به طور مثال کاربری تعیین شده در قرارداد با کاربری اصلی ملک متفاوت است؛ لذا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

- حق پشیمانی قید شده در معامله: با توافق طرفین معامله مدت زمانی مشخصی را برای پشیمانی از معامله در قرارداد قید می‌شود. به طور مثال فروشنده یا خریدار درخواست حق پشیمانی تا ۲۴ ساعت را بعداً عقد قرارداد برای فسخ معامله دارد.

- سایر تعهدات: برخی دیگر از تعهدات که ممکن است طرف معامله نتواند در زمان مشخص آن را انجام دهد همانند فک رهن برای سند ملکی که به‌عنوان وثیقه در بانک است و یا گرفتن پایان کار که به دلیل تخلفات یا تکمیل نبودن ساختمان به مالک پایان کار داده نمی‌شود. در این موارد نیز برای خریدار حق فسخ در نظر گرفته می شود.

برای فسخ معامله خرید ملک باید به شرایط و مستندات قید شده در مبایعه‌نامه یا قولنامه مراجعه کرد، اگر برای فسخ معامله شرایط خاصی در نظر گرفته نشده باشد باید به قانون مراجعه کرد. به‌عنوان‌مثال، موارد زیر به‌عنوان شرایط فسخ معامله مطرح شود:

- توافق طرفین معامله: برای فسخ قرارداد نیاز به توافق طرفین معامله است. خریدار و فروشنده نیاز است زمان فسخ قرارداد با نظارت مشاور املاک مبایعه‌نامه را فسخ کنند. در این شرایط بیشتر اوقات چون با توافق این کار صورت‌گرفته نیاز به پرداخت ضرر و زیان نمی‌باشد.

- مراجعه به مراجع قضایی ذی‌صلاح: در شرایطی که یکی از طرفین معامله راضی به فسخ قرارداد نیست و یا بر سر دریافت ضرر و زیان به توافق نمی‌رسند، طرفی که دادخواست فسخ قرارداد را دارد با مراجعه به مراجع قانونی و دادخواست فسخ قرارداد اقدام به فسخ و با نظر کارشناس دادگستری تعیین خسارت می‌شود. این شرایط زمانی صورت می‌گیرد که علت دادخواست فسخ جزو یکی از خیارات قانونی قید شده در قرارداد باشد در غیر این صورت فقط به دلیل عدمم تمایل طرف معامله به ادامه قرارداد به دادخواست وی ترتیب اثر داده نمی‌شود.

شرایطی که بعد از فسخ قرارداد برای رعایت حقوق طرفین باید رعایت شود عبارت است از:

- ادامه معامله ملک در هر مرحله‌ای که باشد متوقف شده و ملک و مدارک آن به مالک تحویل داده می‌شود.

- تمامی وجه دریافت شده توسط فروشنده به خریدار برگشت داده می‌شود.

- از زمان معامله تا فسخ اگر ملک منفعتی برای خریدار داشته باید به مالک بازگردانده شود.

- اگر برای فسخ قرارداد جریمه یا ضرر و زیانی تعیین شده است، باید مبلغ جریمه توسط طرف فسخ کننده به‌طرف مقابل پرداخت شود.

در قانون کلیات ماده‌های قانونی که برای فسخ قرارداد است منفعت هر دو طرف معامله در نظر گرفته شده است تا از ضرر و زیان خریدار و فروشنده تاحدامکان جلوگیری شود.

در زمان فسخ قرارداد اگر به‌صورت توافقی این کار صورت پذیرد طرفین معامله با مراجعه به آژانس املاک مربوطه قرارداد فسخ فی‌مابین نوشته و به امضای هر دو طرف معامله و آژانس املاک می رسد. به طور مثال همانند متنی که در ادامه به آن اشاره شده است برای فسخ قرارداد معامله خرید نوشته می‌شود.

- نمونه فسخ قرارداد با توافق طرفین معامله:
فسخ مبایعه نامه
طرف اول قرارداد (فروشنده/ وکیل فروشنده): آقا/خانم....................... به شماره ملی..........................
نام پدر...................... صادره از................... ساکن................ به آدرس ................................ ،
طرف دوم قرارداد (خریدار/ وکیل خریدار): آقا/خانم.......................... به شماره ملی............................
نام پدر........................ صادره از................... ساکن................ به آدرس...............................،
موضوع:
قرارداد شماره.................... تنظیم شده در تاریخ.......................... در آژانس املاک........................ به آدرس......................................................................... با موضوع خرید یک واحد آپارتمان مسکونی با توافق طرفین معامله فسخ اعلام شده است؛ لذا فروشنده متعهد می‌شود تمامی وجه دریافت کرده از خریدار را طی یک فقره چک به شماره ............................... به تاریخ ................................. با مبلغ ....................................................... به خریدار بازگرداند.

گاهی فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین معامله به دلیل اختیاراتی که در ثبت معامله به وی داده شده است تصمیم به فسخ قرارداد خرید می‌نماید. در ادامه به یکی از موارد مشابه اشاره می‌شود.

- نمونه فسخ قرارداد توسط فروشنده به دلیل تأخیر در دریافت مبلغ تعیین شده از خریدار:
(( با توجه به قرارداد خرید ملک به شماره..................................... تنظیم شده در تاریخ...................... در آژانس املاک............ به آدرس ...........................................
آقا/ خانم (خریدار)...................... متعهد به پرداخت وجه معامله به مبلغ............................................ ریال شده است، اما مبلغ معامله را پرداخت ننموده است. با توجه به گذشت سه روز از تاریخ انعقاد قرار داد و تاخیر وی در پرداخت مبلغ معامله اینجانب(فروشنده) ...................... با کدملی..................................... فرزند....................... قرارداد ذکر شده را با استفاده از اختیارات خود در باب تاخیر در پرداخت وجه لغو می نمایم. ))

- نمونه فسخ قرارداد توسط خریدار به دلیل وجود عیب و ایراد موجود ملک
اگر خریدار بعداز معامله ملک متوجه عیبی در ملک شود که مالک سعی در پوشاندن آن عیب داشته و خریدار را از آن مطلع نکرده باشد, بعداز معامله اگر خریدار متوجه آن شود میتواند با استفاده از خیار عیب در مورد معامله، قرارداد را فسخ نماید.
((با توجه به قرارداد خرید ملک به شماره..................................... تنظیم شده در تاریخ...................... در آژانس املاک.......................... به آدرس .......................
با توجه به عیب.............................................................. که غیرقابل چشم پوشی است و در زمان تنظیم قرارداد توسط فروشنده ذکر نشده و قابل مشاهده نبوده است؛ باتوجه به احراز آن اینجانب (خریدار)................................... به شماره ملی.......................................... فرزند................................ با استفاده از شرایط خیار عیب قصد فسخ معامله خرید ملک را دارم.))

نمونه های مختلفی از فسخ قرارداد خرید ملک با توجه به خیارات ذکر شده در قانون، طرفین معامله میتوانند برای فسخ قرارداد از آن استفاده نمایند.

از موضوعات مهم در زمان تنظیم قرارداد خرید ملک، تعیین زمان فسخ قرارداد است. تعیین زمان فسخ قرارداد یکی از مسائلی است که با توافق طرفین صورت می‌گیرد. به طور مثال خریدار و فروشنده در زمان معامله توافق می‌نمایند از زمان ثبت قرارداد تا ۲۴ ساعت الی ۷۲ ساعت طرفین حق فسخ قرارداد یا حق پشیمانی دارند. لازم به ذکر است این مدت‌زمان عرف جامعه و کاملاً توافقی است و در قانون زمانی برای حق پشیمانی در نظر گرفته نشده است. تنها مدت زمانی که در قانون برای فسخ قرارداد به آن اشاره شده است مدت‌زمان پرداخت وجه ملک توسط خریدار به فروشنده است که اگر وی در مدت بیشتر از سه روز تأخیر در پرداخت داشته باشد فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

بیشتر بخوانید : روش محاسبه قیمت مسکن

تعیین ضرر و زیان طرفین معامله در فسخ قرارداد معامله ملک یکی از مهم‌ترین مواردی است که در قرارداد خرید ملک ثبت می‌شود. میزان مبلغ ضرر و زیان طبق توافق و عرف بازار مسکن در مبایعه نامه قید می شود.

این مبلغ نیز همانند مدت‌زمان فسخ قرارداد در قانون میزان مشخصی برای آن قید نشده است. الویت تعیین ضرر و زیان فسخ قرارداد توافق بین خریدار و فروشنده در زمان معامله ملک است تا عرف بازار مسکن؛ لذا اگر طرفین میزان مشخصی مدنظر خود ندارند که بر اساس آن توافق نمایند به عرف بازار که حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد ارزش کل ملک است رجوع می‌نمایند.

بعد از مشخص نمودن میزان مبلغ ضرر و زیان طرفین معامله باید بر سر زمان و نحوه پرداخت آن نیز به توافق برسند.

سؤالات متداول

خیر، با ثبت قرارداد ملک و پرداخت کمیسیون به آژانس املاک درصورتی‌که قرارداد فسخ شود این مبلغ عمدتاً قابل‌برگشت نمی‌باشد.

۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت ملک فروخته شده است.