مشاعات ساختمان چیست؟ بخش های مشاع آپارتمان شامل چه مواردی است و چه هزینه ای دارد؟ مشاعات ساختمان به دلیل استفاده همگانی ساکنین از آن نیاز به حفاظت و نگهداری و در صورت نیاز ...
مشاعات ساختمان چیست؟
9 - شهریور
1402
با گذر زمان و افزایش جمعیت در شهرها، مشکل کمبود فضای کافی برای زندگی در خانه‌های ویلایی و مستغلات به یک چالش جدی تبدیل شده است. به همین دلیل، افراد بیشتر به سمت آپارتمان‌نشینی و ساخت مجتمع‌های مسکونی و برج‌ها رفته‌اند. یکی از مزایای آپارتمان‌نشینی استفاده از خدمات و فضاهای مشترک با سایر ساکنین ساختمان است که باعث کاهش هزینه‌های زندگی می‌شود. به فضای مشترک بین ساکنین ساختمان مشاعات گفته می‌شود. استفاده از مشاعات ساختمان برای همه صاحبان واحدهای مسکونی در مجتمع‌ها و برج‌ها به طور یکسان است در نتیجه هزینه‌های نگهداری، تعمیر و نظافت این فضاها بین تمامی ساکنین تقسیم می‌شود.
استفاده یکسان از مشاعات بین ساکنین ساختمان، منجر به ایجاد حس تعلق و انسجام در جامعه ساختمانی می‌شود. همچنین، این تجربه به ساکنین این امکان را می‌دهد تا با یکدیگر در ارتباط باشند، فعالیت‌های گروهی داشته باشند و از تفاوت‌های فرهنگی و اجتماعی همچون تعارض نظرات، تشکیل جایگاه‌های اجتماعی و استفاده مشترک از فضاها، بهره‌گیری کنند.
بنابراین، مشاعات ساختمان علاوه بر کاهش هزینه‌های زندگی، امکان برقراری ارتباط اجتماعی بیشتری در میان ساکنین ساختمان را فراهم می‌کند.
در ساختمان‌ها دو فضای اختصاصی و مشترک وجود دارد. فضای اختصاصی در سند مالکیت قید شده که شامل واحد اختصاصی به همراه فضاهای مربوط به این واحد مثل پارکینگ و انباری و تراس که در صورت قیدشدن در سند جزو فضاهای اختصاصی محسوب شده و فقط مالک ملک بر آن تصرف دارد. فضاهای مشترک در سند مالکیت شخصی افراد ثبت نمی‌شود و به‌صورت اختصاصی در دسترس هیچ‌کدام از مالکین نمی‌باشد.
استفاده یکسان از مشاعات بین ساکنین ساختمان، منجر به ایجاد حس تعلق و انسجام در جامعه ساختمانی می‌شود. همچنین، این تجربه به ساکنین این امکان را می‌دهد تا با یکدیگر در ارتباط باشند، فعالیت‌های گروهی داشته باشند و از تفاوت‌های فرهنگی و اجتماعی همچون تعارض نظرات، تشکیل جایگاه‌های اجتماعی و استفاده مشترک از فضاها، بهره‌گیری کنند.
بنابراین، مشاعات ساختمان علاوه بر کاهش هزینه‌های زندگی، امکان برقراری ارتباط اجتماعی بیشتری در میان ساکنین ساختمان را فراهم می‌کند.
در ساختمان‌ها دو فضای اختصاصی و مشترک وجود دارد. فضای اختصاصی در سند مالکیت قید شده که شامل واحد اختصاصی به همراه فضاهای مربوط به این واحد مثل پارکینگ و انباری و تراس که در صورت قیدشدن در سند جزو فضاهای اختصاصی محسوب شده و فقط مالک ملک بر آن تصرف دارد. فضاهای مشترک در سند مالکیت شخصی افراد ثبت نمی‌شود و به‌صورت اختصاصی در دسترس هیچ‌کدام از مالکین نمی‌باشد.
بخش‌های مشاع آپارتمان
مشاعات عبارت‌اند از امکانات و فضاهایی که توسط ساختمان به‌صورت مشترک برای ساکنین در اختیار قرار می‌گیرد. این فضاها شامل: زمین ساختمان، لابی، باغچه، سالن اجتماعات، پارکینگ مشاع، پله‌ها و آسانسورها، راهرو، حیاط داخلی، ورودی ساختمان و پارکینگ، تأسیسات مشترک، شوفاژخانه، انشعابات مشترک، پشت‌بام، روف‌گاردن، استخر، سونا، جکوزی، سالن ورزش، سالن بازی کودکان، سینما، سالن مطالعه و کتابخانه و سایر فضاهای مشابه است.
بیشتر بخوانید : قانون پرداخت اجاره خانه
مشاعات ساختمان همان‌طور که در ابتدا مقاله به آن اشاره کردیم در سند اختصاصی افراد قید نشده است و تمامی ساکنین در استفاده و پرداخت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات آن مشترک هستند. تصمیم‌گیری درباره مشاعات نیز به‌صورت مشترک صورت می‌گیرد و هریک از مالکین به‌تنهایی نمی‌تواند تصمیم‌گیرنده باشد. در اکثر ساختمان‌ها برای مدیریت مشاعات نیاز به مدیر و یا هیئت‌مدیره است تا برنامه‌ریزی و اجرای تصمیمات از جمله نگهداری و تعمیرات و یا بازسازی مشاعات زیر نظر منتخبین ساختمان انجام شود.
هزینه مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان به دلیل استفاده همگانی ساکنین از آن نیاز به حفاظت و نگهداری و در صورت نیاز تعمیرات و بازسازی دارد. به همین منظور برای رسیدگی به امور مشاعات ساختمان نیاز به تأمین بودجه و پرداخت هزینه است. تأمین مخارج مشاعات ساختمان مسئولیت همه ساکنین ساختمان است و هر صاحب‌ملک بر اساس متراژ واحدهایی که در ساختمان دارد، سهم خود را در پرداخت هزینه‌های مشاعات تعیین می‌کند؛ بنابراین هر یک از ساکنین باید میزان پولی را که برابر با سهمش است، به‌عنوان شارژ ساختمان پرداخت کند.
ازجمله هزینه‌های مشاعات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
ازجمله هزینه‌های مشاعات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- - هزینه پرداخت انشعابات مشترک
- - هزینه تعمیرات و نگهداری آسانسور
- - هزینه نظافت مشاعات
- - هزینه تعمیرات و نگهداری درب پارکینگ
- - هزینه تعمیرات و نگهداری موتورخانه و تأسیسات
- - هزینه تعمیرات و نگهداری ایزوگام پشت‌بام
- - هزینه تأمین حقوق سرایدار و یا نگهبان ساختمان
- - هزینه تعمیرات و نگهداری مشاعات آبی (استخر، سونا، جکوزی)
- - هزینه تعمیرات و نگهداری سالن و تجهیزات ورزشیگ
- - هزینه باغبانی و نگهداری از فضای سبز و باغچه ساختمان
نحوه محاسبه سهم مبلغ شارژ هریک از واحدهای مسکونی به روش زیر انجام می‌شود:
در ابتدا مبلغ کل هزینه‌های مشاعات ساختمان را بر مجموع متراژ کل واحدها تقسیم کرده و سپس مبلغ به‌دست‌آمده را در متراژ هریک از واحدها ضرب می‌کنید و عدد به‌دست‌آمده مبلغ شارژ آن واحد است.
به طور مثال در یک ساختمان ۱۰ واحدی با متراژهای ۵ واحد ۱۲۰ متر و ۵ واحد ۱۳۰ متری درصورتی‌که مبلغ شارژ ساختمان ۱۰۰ میلیون تومان باشد با تقسیم این عدد بر مجموع متراژ بنا مفید که ۱۲۵۰ متر است عدد به‌دست‌آمده بابت هر متر ۸۰۰ هزار تومان می‌شود و با احتساب متراژ هریک از واحدها، مبلغ شارژ واحدهای ۱۲۰ متری ۹۶۰ هزار تومان و واحدهای ۱۳۰ متری ۱ میلیون و ۴۰ هزار تومان می‌شود.
در ابتدا مبلغ کل هزینه‌های مشاعات ساختمان را بر مجموع متراژ کل واحدها تقسیم کرده و سپس مبلغ به‌دست‌آمده را در متراژ هریک از واحدها ضرب می‌کنید و عدد به‌دست‌آمده مبلغ شارژ آن واحد است.
به طور مثال در یک ساختمان ۱۰ واحدی با متراژهای ۵ واحد ۱۲۰ متر و ۵ واحد ۱۳۰ متری درصورتی‌که مبلغ شارژ ساختمان ۱۰۰ میلیون تومان باشد با تقسیم این عدد بر مجموع متراژ بنا مفید که ۱۲۵۰ متر است عدد به‌دست‌آمده بابت هر متر ۸۰۰ هزار تومان می‌شود و با احتساب متراژ هریک از واحدها، مبلغ شارژ واحدهای ۱۲۰ متری ۹۶۰ هزار تومان و واحدهای ۱۳۰ متری ۱ میلیون و ۴۰ هزار تومان می‌شود.
بیشتر بخوانید : مراحل سند زدن ملک
قوانین مشاعات ساختمان
به‌طورکلی، برای داشتن ساختمان و مجتمع مسکونی آرام و منظم بسیار مهم است قوانین و مقرراتی وجود داشته باشد که استفاده از مشاعات ساختمان را باتوجه‌به مشارکت همه ساکنان تنظیم کند و به حفظ نظم و رفاه اجتماعی کمک کند.
تنظیم قوانین طبق اصول مقررات آپارتمان‌نشینی و با توافق ساکنین در جلسه ساختمان انجام می‌شود. صورت‌جلسه قوانین و مقررات استفاده از مشاعات باید به‌تمامی ساکنین ساختمان ابلاغ شود و تمامی صاحبان و مستأجران واحدهای مسکونی موظف به رعایت قوانین و مقررات ساختمان هستند.
قوانین و مقررات مربوط به مشاعات ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
تنظیم قوانین طبق اصول مقررات آپارتمان‌نشینی و با توافق ساکنین در جلسه ساختمان انجام می‌شود. صورت‌جلسه قوانین و مقررات استفاده از مشاعات باید به‌تمامی ساکنین ساختمان ابلاغ شود و تمامی صاحبان و مستأجران واحدهای مسکونی موظف به رعایت قوانین و مقررات ساختمان هستند.
قوانین و مقررات مربوط به مشاعات ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- - انتخاب مدیریت مناسب: استخدام یک مدیریت مستقل که مسئولیت نظارت بر تعمیرات مشترک، تجهیز و نگهداری ساختمان و مشاعات را بر عهده دارد، می‌تواند برقراری نظم و آرامش در ساختمان را تضمین کند.
- - تشکیل هیئت‌مدیره: تشکیل یک هیئت‌مدیره مطابق با قوانین و مقررات که توسط ساکنان انتخاب می‌شود، می‌تواند به رسیدن به عدالت و تعامل خوب بین ساکنان کمک کند و روابط ساختمانی را بهبود بخشد
- - حل اختلافات: قوانین و مقررات باید روش‌هایی را برای حل اختلافاتی که ممکن است در مورداستفاده از مشاعات پیش بیاید، تعریف کنند. این می‌تواند شامل مراجعه به شورای حل اختلاف، توافق با دیگر ساکنان و یا مشاوره حقوقی باشد.
- - قانون پرداخت شارژ: قانون پرداخت مبلغی را که ساکنین باید به‌عنوان هزینه‌های ساختمان به‌صورت ماهانه یا سالیانه پرداخت کنند، تعیین می‌کند.
- - قانون حفظ و نظافت: این قانون تعیین می‌کند که چگونه ساکنین باید نظافت و مراقبت از مشاعات را انجام دهند و صرفه‌جویی در مصرف آب، برق و سایر منابع را پیشنهاد می‌کند.
- - قانون امنیت: این قانون مشتمل بر مقرراتی است که به پیشگیری از سرقت یا وقوع حادثه‌های امنیتی در محوطه ساختمان کمک می‌کنند. این شامل نظارت بر ورود و خروج افراد، استخدام نگهبان و سرایدار، نصب دوربین‌ها و سیستم‌های امنیتی و... است.
- - قانون صلح و آرامش: این قانون مشتمل بر قوانین صلح و آرامش داخل ساختمان است که ساکنین را از صدمات جسمانی یا ذهنی محافظت می‌کنند، مانند عدم تولید صدا و مزاحمت و نگهداری حیوانات خانگی.
توصیه می‌شود قبل از سکونت در هر ساختمانی از قوانین و مقررات استفاده از مشاعات آن ساختمان استعلام بگیرید و با آگاهی کامل در ساختمان سکونت داشته باشید.
سوالات متداول
• اگر واحد مسکونی تخلیه باشد باید شارژ ساختمان پرداخت کند؟
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان؛ پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان اعم از هزینه نگهداری و تعمیرات و بازسازی مشاعات ساختمان حتی اگر ملک تخلیه باشد الزامی است. اما برای پرداخت قبوض مربوط به استفاده از گاز و آب مشترک به دلیل استفاده‌نکردن از آن می‌توانند با توافق مدیر ساختمان پرداخت نداشته باشند.
• در صورت عدم پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک یکی از مالکین اعمال قانون به چه صورتی انجام می‌شود؟
سعی کنید ابتدا در جلسات ساختمان با بررسی مشکل پیش‌آمده و رفع آن با مذاکره به توافق برسید؛ در غیر این صورت با مراجعه مدیر ساختمان به شورای حل اختلاف و طرح اختلاف پیش‌آمده به‌صورت رسمی و حقوقی به مسئله مورد اختلاف رسیدگی می‌شود.
منبع خبر : ایران فایل