با توجه به تقاضای زیاد خرید آپارتمان های پیش فروش توجه به نکات حقوقی و اصول قرارداد مربوط به آن میتواند معامله ای امن و مطمئن برای خریدار و فروشنده داشته باشد.
11 نکته مهم برای پیش خرید آپارتمان
28 - آذر
1401
پیش خرید آپارتمان در تهران یکی از دغدغه های افرادی است که به امید خانه دار شدن و رهایی از اجاره آپارتمان در تهران و یا بهتر کردن خانه خود انجام میدهند.
باتوجه به اینکه در پیش خرید آپارتمان ملک مورد معامله آماده تحویل نیست و تنها براساس تعهدات و مفاد مندرج در قرارداد اقدام به پیش فروش می گردد لذا باید به نکات حقوقی مندرج در قرارداد و تضمین لازم جهت اجرای تعهدات و رعایت حقوق طرفین دقت کرد تا معامله ای امن صورت پذیرد.
قرارداد پیش فروش باید حتما در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. مشاوران املاک مکلفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ببرند و نمیتوانند خودشان اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند، والا مجرم شناخته خواهد شد.
بر اساس قوانین مذکور پس از صادر شدن پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری منطقه و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمانی که مشخصات کامل در آن به طور کامل بیان میشود، و گرفتن مجوز انتشار آگهی از مراجع ذیصلاح، پیش‌فروشنده مجوز تبلیغات در جراید ورسانه ها را کسب خواهد کرد.
قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا در آمد. در قانون پیش‌فروش آپارتمان به صراحت نسبت به تعهد پیش‌فروشنده در ساخت و تکمیل واحد مسکونی مورد نظر طبق مشخصات و مندرجات موجود در قرارداد و تحویل به موقع آپارتمان به خریدار اشاره شده است. از طرفی نحوه تسویه حساب خریدار و پرداخت خسارت توسط طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد منظور گردیده است.
در قرارداد پیش‌فروش باید موارد زیر به صراحت عنوان شود :
1 - مشخصات طرفین: برای تنظیم قرارداد ابتدا باید مشخصات کامل طرفین نوشته شود. در حقیقت باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی در قرارداد پیش فروش دارد. گاهی فروشنده مالک زمین و صاحب سند است و یا شاید سازنده ساختمان باشد که بر اساس توافقات با مالک زمین سهمی از آپارتمان در حال ساخت را در اختیار دارد.
2 - مورد معامله : مشخصات خانه یا آپارتمان باید به دقت و با جزییات کامل در قرارداد ذکر شود، از جمله متراژ واحد، طبقه، شماره واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین موارد دیگر از جمله سایر اشتراکات گاز، برق، آب، تلفن و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
3 - مشخصات ملک: مشخصات جزئی ملک از جمله نقشه و جا نمایی اتاقها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره ها، نوع سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی، اجاق گاز و… ) ذکرشود. این موارد هرچند جزیی به نظر می‌آیند اما در آینده ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
4 - مشخصات فنی و معماری ملک: شامل کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالحی که در ساخت مصرف میشود، نمای بیرونی، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد، ملک هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با جلب نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.
5 - قیمت ملک: قیمت نهایی ساختمان پیش فروش شده و چگونگی پرداخت وجوه آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات کامل، در قرارداد پیش فروش پیش بینی ومشخص شود. چگونگی تسویه حساب، نحوه پرداخت اقساط به صورت نقد و یا واگذاری چک، زمان پرداخت و موعد دقیق تحویل ملک، در این بند ذکر می‌شوند. البته بهترین شیوه، ملزم کردن خریدار به پرداخت وجوه بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مقطع که موعد آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ در اینصورت و به محض عدم پرداخت، فروشنده میتواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا در قرارداد خسارت روزانه تعیین شود. در این شیوه معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله حدود 20درصد ارزش معامله، به روز تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند در نظر گرفته شود.
6 - سند رسمی یا وکالتنامه: مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که فردمتعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر در اختیار دارند یا خیر؟ اگر وکالت یا اختیاری ندارد، تعهدات او هیچ الزام یا اجباری برای صاحب سند به وجود نخواهد آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد بین طرفین میشود.
7 - تاریخ تحویل ملک: یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین زمان معقولی برای تحویل دادن ملک است که باید برای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت دیرکرد احتمالی، خریدارساختمان بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. یکی از مناسب ترین ضمانت اجراهای تعهد پیش فروشنده به تحویل ملک، مشخص کردن خسارت دیرکرد روزانه به نسبت قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود.
8 - مساحت ملک: در صورتی که متراژ واحد تعیین‌شده بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، طرفین قرارداد نمیتوانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، صرفا خریدار میتواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
9 - بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، انجام بیمه مسئولیت خود در قبال خسارات احتمالی است که ممکن است از نواقص و عیب بنا یا معایب تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص دیگر اتفاق بیفتد. در هر حال اگر خسارات وارد شده بیشتر از مبلغِ پرداختیِ بیمه گرباشد، پیش‌فروشنده ضامن و مسئول مابه التفاوت بوده و باید خسارت را شخصا پرداخت کند.
10 - معرفی داور: از دیگر موارد مهم در قرارداد پیش‌فروش، بحث حل و فصل خصومت و اختلافات توسط مرجع داوری یا دادگستری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داورمرضی الطرفین است که طرفین بر آن رضایت دارند، و اگر نتوانستند براین موضوع توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود. در صورت نیاز طرفین می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز بهره مند گردند.
11 - انتقال سند: پس از اتمام فعالیت ساختمانی در مهلت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندسین ناظر و دریافت تمامی مطالبات، پیش‌خریدار با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، میتواند درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد. چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می کند و اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذینفع، اقدام کند.
نکات مهمی که خریدار ملک در پیش خرید باید حتما دقت داشته باشد :
- هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بانک بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. زیرا در صورتی که مشخص شود که ملک در رهن قرار دارد، اولا تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، ثانیا از قیمت مورد معامله مبلغی معادل بدهی بانکی طرف را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
- کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.کسب اطلاع از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن توجهی نمیکنند. بی اعتنایی به صلاحیت شرکت‌ها و تحت تاثیر تبلیغات کاذب قرار گرفتن، اشتباهی است که خریداران املاک نه فقط در ایران که بعضا در خارج از کشور نیز مرتکب آن می‌شوند و سرمایه های خود را از دست میدهند.
- خریدار باید در بدو امر از تعداد کل واحدهای ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده اطلاع داشته و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند. اگر نصف بیشتر واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در بسیاری از مواقع، سازنده هایی که اغلب واحدهای خود را قبل از ساخت پیش فروش کرده‌اند، آن‌چنان رغبتی به انجام تمامی تعهداتشان ندارند.
امیدواریم در این مقاله توانسته باشیم اطلاعات کاملی در مورد پیش خرید ملک در اختیارتان گذاشته باشیم تا با اطمینان کامل معامله پیش خرید ملک را انجام دهید.
منبع خبر : ایران فایل
