همه چیز درباره پیش خرید و یا پیش فروش آپارتمان

پیش فروش واحدهای آپارتمان یک راه حل برای جبران هزینه های ساخت برای سازندگان در صنعت ساختمان است. با این روش، سازندگان می توانند درآمدی را قبل از پایان ساخت و تحویل واحدها بدست آورند. این درآمد می تواند برای پرداخت بخشی از هزینه های ساخت استفاده شود و سازندگان را قادر به شروع و ادامه پروژه های جدید کند.

از دیدگاه خریداران، پیش خرید واحدهای آپارتمان به آنها امکان می دهد تا با قیمتی کمتر نسبت به قیمت نهایی واحدها، آنها را خریداری کنند.

این روش علاوه بر اینکه خریداران را از افزایش قیمت ملک در آینده محافظت می‌کند، همچنین به خریداران امکان می‌دهد تا به تدریج هزینه‌های خرید خود را پرداخت کنند و از این رو به قدرت خرید خود بیفزایند..

پیش خرید آپارتمان به معنای خرید یک واحد مسکونی در یک پروژه ساختمانی قبل از اتمام ساخت آن است. این عمل به صورت قراردادی صورت می‌گیرد که در آن فروشنده متعهد می‌شود واحد مسکونی را پس از تکمیل ساخت و تحویل دادن آن به خریدار بفروشد. در این مدل خرید، خریدار قبل از ساخت آپارتمان قرارداد می‌بندد و مبلغی را که به عنوان پیش پرداخت در نظر گرفته شده است، به فروشنده پرداخت می‌کند.

از سوی دیگر، پیش فروش آپارتمان به معنای فروش واحد مسکونی توسط سازنده یا توسعه دهنده پروژه ساختمانی قبل از تحویل دادن آن به خریدار است. در این حالت، سازنده متعهد می‌شود واحد مسکونی را پس از تکمیل ساخت بفروشد و خریدار نیز متعهد می‌شود که مبلغی را که به عنوان پیش پرداخت در نظر گرفته شده است، پرداخت کند.

پیش خرید و فروش آپارتمان ها همراه با ریسک هایی برای فروشندگان و خریداران است. برای سازندگان، احتمال وقوع تأخیر در تحویل واحدها و افزایش هزینه های ساخت می باشد و برای خریداران احتمال تکمیل نشدن پروژه ، کلاهبرداری های احتمالی در این حوزه، تکمیل نشدن بودجه برای تسویه حساب با سازنده و... می تواند از مشکلات و ریسک های انجام پیش خرید و فروش آپارتمان باشد.

برای جلوگیری از مسائل و مشکلات احتمالی در آینده بهتراست قراردادی که برای پیش خرید و پیش فروش آپارتمان بین سازنده و خریدار ثبت می شود دارای شرط و شروط هایی باشد که از پیش آمد این مشکلات جلوگیری کند.

پیش خرید و پیش فروش آپارتمان برای خریداران و فروشندگان دارای مزایا و فوایدی است که برای خریداران بیشتر از فروشندگان مفید است.

از جمله مزایای پیش فروش آپارتمان برای سازندگان می توان به موارد زیر اشاره کرد:

- تضمین فروش: با پیش فروش آپارتمان، فروشنده قبل از ساخت آن قرارداد فروش با خریداران بسته و تضمین می‌کند که واحد را به آن‌ها خواهد فروخت. این موضوع باعث می‌شود که فروشنده از عدم فروش واحد و ایجاد تلفات بیشتر جلوگیری کند.

- تأمین مالی: با امضای قرارداد پیش فروش، فروشنده تأمین مالی لازم برای ساخت واحد را می‌تواند به راحتی انجام دهد. این امر به او اجازه می‌دهد که بدون نگرانی از مشکلات مالی، به ساخت واحد بپردازد.

- افزایش سرعت ساخت: با داشتن خریداران پیش از ساخت، فروشنده می‌تواند به راحتی تمامی مواد و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت واحد را تهیه کند و ساخت واحد را با سرعت بیشتری انجام دهد.

از جمله مزایای پیش خرید آپارتمان برای خریداران می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- قیمت مناسب: با پیش خرید آپارتمان، می‌توانید آن را با قیمت کمتری خریداری کنید. این امر به علت افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است.

- حفظ سرمایه و ارزش سرمایه‌گذاری: با پیش خرید آپارتمان، با توجه به تورم حاکم بر اقتصاد کشورشما میتوانید ارزش دارایی های خود را حفظ کرده علاوه بر آن به عنوان خریدار از ارزش آینده آن بهره‌مند ‌شوید. احتمالاً قیمت آپارتمان پس از ساخت و تحویل، افزایش خواهد یافت و شما می‌توانید از سود سرمایه‌گذاری خود بهره‌برداری کنید.

- نظارت بر مراحل ساخت و ساز: با پیش خرید، شما به عنوان خریدار قادر خواهید بود تا نظارت داشته باشید و به راحتی مراحل ساخت و ساز را کنترل کنید. این امکان به شما داده می‌دهد تا برای اطمینان از کیفیت ساخت و ساز و رعایت استانداردهای لازم، با سازنده همکاری کنید و تغییراتی که در طول فرآیند ساخت و ساز نیاز است اعمال کنید.

- پرداخت مبلغ ملک در چند مرحله: با پیش خرید ملک شما این امکان را دارید تا هزینه‌ها را به صورت تقسیط و با توجه به پیشرفت ساخت، پرداخت کنید.

- طراحی داخلی با سلیقه خریدار: در پیش خرید ملک شما امکان اعمال سلیقه خود را در انتخاب طرح، نوع و کیفیت کابینت، کفپوش ها، دیوار پوش و شیرآلات و تمامی موارد مورد استفاده در واحد آپارتمان را دارید.

همانطور که در ابتدای مطلب به آن اشاره شد پیش خرید و پیش فروش آپارتمان علاوه بر مزایا دارای معایبی نیز می باشد. شما به عنوان خریدار یا فروشنده ملک های تکمیل نشده و در حال ساخت باید از معایب و مشکلات احتمالی در انجام این کار آگاهی کافی داشته باشید تا معامله خود را باکمترین ریسک ممکن به سرانجام برسانید. در ادامه به بررسی معایب و مشکلات احتمالی در پیش خرید و پیش فروش آپارتمان برای خریدار و سازنده اشاره داریم:
- احتمال پیش فروش ملک به چند خریدار: گاها در برخی معاملات پیش فروش واحدهای مسکونی به دلیل عدم ثبت سند رسمی به نام خریدار، ممکن است فروشنده اقدام به فروش واحد های در حال ساخت به چند خریدار دیگر کند. البته لازم به ذکر است است با ثبت این معاملات در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و دریافت کدرهگیری مربوط به معامله مورد نظر بسیاری از کلاهبرداری ها و افراد سودجو ممانعت شده است.

- تاخیر در تحویل ملک: برخی از سازندگان ممکن است تاخیر در تحویل ملک را به دلایل مختلفی داشته باشند که می‌تواند به عدم رضایت خریداران و همچنین خسارات مالی برای آن‌ها منجر شود.

- تاخیر در پرداخت و عدم تامین مالی به موقع توسط خریداران: در برخی موارد خریداران ملک های پیش خرید به دلایل مختلفی ممکن است در موعد مقرر نتوانند مبالغ از پیش تعیین شده را به سازندگان تحویل دهند و دلیلی بر خسارت های به وجود آمده برای سازنده شوند.

- افزایش قیمت مصالح: فروشنده ممکن است با افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساختمانی مواجه شود و در نهایت باعث شود که فروشنده در ضرر باقی بماند. این مسئله می‌تواند خساراتی را برای فروشنده به همراه داشته باشد و از این رو، قراردادهای پیش فروش به دقت و با توجه به شرایط بازار و محاسبه هزینه‌ها باید انجام شود تا خسارات حداقلی در برابر فروشنده ایجاد نگردد

- تاخیر در تحویل ملک: از دیگر مشکلات رایج در پیش خرید آپارتمان خلف وعده سازندگان در تحویل ملک در موعد مقرر است. با توجه به نوسانات بازار مصالح و یا زمان بر بودن انجام کارهای قانونی ملک یا به هر دلیل موجه ای ممکن است سازنده ملک نتواند ساختمان مورد نظر را تکمیل کرده و به حریدار تحویل دهد لذا باعث ایجاد خسارت در خریدار شود.

از مهمترین نکات پیش خرید و پیش فروش آپارتمان ثبت قرارداد مابین خریدار و فروشنده است، زیرا در قرارداد نکات و شرایطی که برای نحوه اجرای این معامله ذکر می شود بسیار کلیدی و مهم است و با توجه به آن می توان از وقوع بسیاری از مسائل و مشکلات در آینده جلوگیری کرد. از مهم ترین این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ثبت مشخصات خریدار و فروشنده و احراز هویت فروشنده:
در ابتدای قرارداد مشخصات شناسنامه ای و آدرس طرفین ثبت می شود و لازم است صحت آن بررسی شود. در قرارداد پیش فروش لازم است سمت فروشنده ملک مشخص شود چه شخصی است؛ مالک زمین و یا سازنده ملک است. فروشنده ملک باید مجوز انتقال ملک به غیر را داشته باشد. بسیاری از اختلافات و مشکلات بدلیل عدم توجه به مدارک فروشنده از جمله مدارک شناسایی، سند مالکیت، قرارداد ساخت و یا مشارکت بین صاحب زمین و سازنده ملک و مقدار سهم وی از مشارکت در ساخت می باشد.

- ثبت مشخصات ملک مورد معامله:
در ثبت قرارداد لازم است مشخصات کامل ملک مورد معامله با جزئیات از جمله متراژ، طبقه، واحد، پلاک ثبتی زمین، پارکینگ، انباری، تراس، اشتراک انشعابات آب و برق و گاز و تعداد خواب و جزئیات مصالح و تاسیسات قابل استفاده در ساخت به تفکیک ذکر شود.
خریدار و فروشنده ممکن است در مورد جزئیات و مشخصات ملک تحویل داده شده به اختلاف برسند. این اختلافات می‌تواند به دلیل عدم اجرای توافق شده بین طرفین در مورد ساخت و اجرای جزئیات ملک باشد. اگر جزئیاتی که در قرارداد بین خریدار و فروشنده توافق شده است اجرا نشود، خریدار ممکن است راضی نباشد و این امر می‌تواند به عدم رضایت خریدار از خرید و تحویل ملک منجر شود.
بنابراین، برای جلوگیری از این نوع اختلافات، لازم است تمامی شرایط و مشخصات ملک به تفکیک و جزئیات در قرارداد ثبت شود. این شامل توضیحات دقیق درباره طراحی داخلی، مواد ساختمانی، تجهیزات و ویژگی‌های دیگر ملک است. همچنین، باید در قرارداد گنجانده شود که در صورتی که این جزئیات اجرا نشوند، خریدار حق دریافت خسارت و یا حتی فسخ قرارداد را دارد.

- قیمت ملک و نحوه پرداخت:
ثبت مبلغ ملک مورد نظر و نحوه پرداخت آن توسط خریدار یکی از موارد مهم در فرایند پیش خرید آپارتمان است. این موضوع می‌تواند در قرارداد خرید و فروش آپارتمان تعیین شود و شامل: مبلغ ملک مورد نظر که میتواند قیمت پایه آپارتمان و هزینه‌های جانبی از جمله هزینه‌های وکالت، مالیات و عوارض و غیره باشد و همچنین نحوه پرداخت مبلغ که شامل شرایط و زمانبندی پرداخت مبلغ ملک توسط خریدار تعیین می‌شود.

- زمان تحویل ملک:
از دیگر موارد مهم در قرارداد پیش خرید آپارتمان تعیین زمان تحویل ملک است و ضمانت اجرای آن می باشد. بدلیل اهمیت بالای این موضوع معمولاً ضمانت اجرا به صورت ماده‌ای در قرارداد پیش فروش آپارتمان درج می‌شود.
مزیت این روش، این است که خریدار در صورت تأخیر در تحویل ملک، بدون نیاز به ثابت کردن ضرر و زیان واقعی خود، می‌تواند به راحتی خسارت خود را جبران کند. این ضمانت اجرا همچنین به سازنده انگیزه می‌دهد تا به تعهدات خود پایبند باشد و زمان تحویل ملک را در موعد تعیین شده انجام دهد.

در صورتی که در قرارداد به این مسائل شاره نشده باشد و قرارداد قطعی با خریدار ثبت شده باشد فروشنده امکان افزایش مبلغ ملک و درخواست وجه مازاد بر آن را ندارد.

در قراردادهای پیش فروش آپارتمان مراحل پرداخت براساس توافق طرفین و براساس مراحل پیشرفت در ساخت صورت می پذیرد. در برخی از پیش فروش با توجه به اعتماد خریدار به سازنده ممکن است تمامی مبلغ خرید را به صورت یکجا قبل از تحویل ملک پرداخت نموده و خریدار در ضرر و زیان و سازنده به دلایل تورم و گرانی مصالح شریک نمی شود و تعهدی نسبت به آن ندارد. در بیشتر موارد پرداخت این نوع معاملات به صورت 50 درصد مبلغ کل ملک به عنوان پیش پرداخت و مابقی مبلغ طی مراحل تحویل ملک و تکمیل مدارک پایان کار و ثبت سند رسمی صورت می پذیرد.