موانع نوسازی بافت فرسوده

سرمايه‌گذاري در بافت‌هاي ‌فرسوده شهرهاي بزرگ از جمله تهران هنوز به قد و قواره تكاليفي كه در قانون نوسازي بافت‌فرسوده و قانون ساماندهي مسكن به لحاظ تيراژ و سرعت نوسازي تعيين شده، نرسيده است تاجايي كه در برخي شهرها به‌رغم پاي‌كار بودن هم دولت و هم شهرداري‌ها به عنوان دو متولي مسوول نوسازي، سازنده‌ها رغبتي به فعاليت در بافت‌فرسوده ندارند و ترجيح مي‌دهند در نقاطي از شهر كه نرخ‌بازدهي ساخت‌وساز در آنجا بالاتر و ريسك‌سرمايه‌گذاري كمتر است، وارد شوند.
 بررسي‌ها درباره علت فاصله موجود بين ميل به سرمايه‌گذاري در بافت‌فرسوده با سطح مورد انتظار براي ورود سرمايه‌ها به اين مناطق، نشان مي‌دهد: دو نوع ارزش بالقوه در بافت‌فرسوده شامل رشد تدريجي و طبيعي قيمت مسكن در طول زمان از يك‌سو و ارزش‌افزوده حاصل از پايان عمليات نوسازي يك ملك از سوي ديگر، قاعدتا بايد انگيزه كافي را براي سرمايه‌گذاران در بافت‌فرسوده در مقايسه با ساير مناطق، به وجود بياورد؛ اما به دليل هزينه‌هاي ريالي و حقوقي ناشي از 15 مانع سرراه سرمايه‌گذاران، سود نهفته در بافت‌فرسوده كاملا تحت‌الشعاع قرار گرفته است.
 در بين موانع موجود در بافت‌فرسوده، 4 مورد به عنوان چالش جدی خودنمايي مي‌كند.
نازيبايي بصري ساختمان‌ها در بافت‌فرسوده، جهش آني قيمت ملك‌كلنگي به محض ورود اولين سرمايه‌گذار به بافت، سرعت كند فروش واحدهاي مسكوني در بافت‌سنتي به دليل قدرت پايين خريداران متقاضي اين مناطق و در نهايت اختلافات حقوقي سرمايه‌گذار با مالك يك پلاك مخالف نوسازي و تعليق كل پروژه تجميع‌‌شده حاصل از چندپلاك؛ از جمله گره‌هاي درشت در مسير سرمايه‌گذاري را تشكيل مي‌دهد.
 در تحقيقي كه محمد آييني- كارشناس اقتصادي و محقق در حوزه بافت‌فرسوده- درباره موانع سرمايه‌گذاري انجام داده، پيشنهاد شده است: دولت با ارائه تسهيلات ساخت و خريد مسكن به بافت‌فرسوده، طرف‌هاي عرضه و تقاضا در اين مناطق را تحريك به حضور كند.
 متن اين تحقيق كه در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، به شرح زير است:
براساس ماده یک قانون نوسازی و عمران شهری، نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمندی‌های شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارک‌ها و پارکینگ‌ها (توقفگاه‌ها) و... و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات از جمله وظایف اساسی شهرداری‌ها برشمرده شده است.به منظور نوسازی شهرها شهرداری‌ها می‌توانند از طریق موسساتی با سرمایه خود خانه‌ها و مستغلات و اراضی و محلات قدیمی و کهنه شهر را ... خریداری نمایند و در صورت اقتضا برای تجدید ساختمان طبق طرح‌های مصوب بفروشند و یا اینکه رأسا نسبت به اجرای طرح‌های ساختمانی اقدام بنمایند. در قوانین بعدی وظایفی نیز به عهده دولت گذاشته شده است.اما با گذشت ده‌ها سال از تصویب قانون، اینان نتوانسته‌اند آنگونه که باید در این زمینه توفیق داشته باشند.رویکردهای نوین بر حضور گسترده بخش خصوصی در این زمینه تأکید دارد.حضور بخش خصوصی تابع شرایط عرضه و تقاضا،سودآوری و خلق ارزش است. به عبارت دیگر چنانچه منافع، عایدی و سودی از پروژه‌های نوسازی شهری مورد انتظار باشد، بخش خصوصی حاضر به سرمایه‌گذاری خواهد بود.
 از نگاه سرمایه‌گذاری در  نوسازی شهری دو ارزش بالقوه وجود دارد. ارزش اول به بالا رفتن سطح عمومی قیمت‌ها در حوزه مسکن، ساختمان و کاربری‌ها وخدمات شهری معطوف بوده و ارزش دوم ناشی از بالا رفتن مرغوبیت محدوده‌های مورد سرمایه‌گذاری پس از عملیات نوسازی  است. به  عبارت دیگر صنعت نوسازی شهری به دلیل ایجاد مرغوبیت و ارتقای کیفیت محیطی زندگی شهری و ایجاد ظرفیت‌های جدید برای اسکان جمعیت سرریز شهری و ارائه خدمات شهری، خلق‌کننده ارزش واقعی و ارائه‌کننده خدمات ضروری و مورد نیاز شهروندان است. پروژه‌های نوسازی شهری در درون شهرهای موجود و عمدتا در مراکز شهرها و بر اساس طرح‌های نوسازی مصوب مراجع ذی‌صلاح قانونی تعریف می‌شوند و به دليل ماهیت بهسازی خود، منجر به ارتقاي کیفیت محیط زندگی شهری و ارتقاي سطح دسترسی به خدمات شهری خواهند شد و اين به مفهوم خلق ارزش واقعی است. به عبارت دیگر، پروژه‌های نوسازی شهری با توجه به مرغوبیتی که ایجاد می‌کنند، قابليت ايجاد ارزش افزوده را دارا مي باشند. وقتی که یک گره شهری برطرف می‌شود، ارزش مناطق پیرامونی آن بالا می‌رود. به همین دلیل است که مشتریان و خریداران حاضرند بعد از عملیات نوسازی مبلغ بالاتری برای خرید محصولات ناشي از تولید پروژه‌های مزبور بپردازند بيشتر نظریه‌های نوسازی مراکز شهری و رهيافت‌هاي پژوهشگران، به ویژه نظریه شکاف اجاره و شکاف ارزش املاک و مستغلات، ظرفيت اقتصادي این موضوع را تایید می‌کنند. تجارب انتشار اوراق مشارکت برای طرح‌های نوسازی وپرداخت سود قطعی علاوه بر سود علی‌الحساب، پرداخت وام و تسهیلات از سوی بانک‌های داخلی و خارجی وتعریف پروژه‌های متعدد دارای توجیه اقتصادی از سوی جامعه مشاوران و سرمایه‌گذاری‌های متعدد اما پراکنده بخش خصوصی و تعاونی، گواه دیگری بر وجود بازده مناسب در این حوزه  می‌تواند تلقی شود. اما پرسش اصلی در این میان این است چرا با وجود بازده سرمایه‌گذاران بخش خصوصی حاضر به سرمایه‌گذاری گسترده در نوسازی شهری نیستند.
 هنگام تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری در نوسازی شهری، سرمایه‌گذار مانند هر سرمایه‌گذار دیگری به نرخ بازده و ریسک سرمایه‌گذاری خود توجه نشان می‌دهد. از یک‌سو باید چشم‌انداز نرخ بازده به‌اندازه‌ای باشد که سرمایه‌گذار را برای سرمایه‌گذاری در این حوزه ترغیب نماید و از سوی دیگر چشم‌انداز خطر سرمایه‌گذاری هم نباید به‌گونه‌ای باشد که مانع از تمایل او برای فعالیت در نوسازی شهری باشد. این بخش از گزارش به شناسایی خطر‌ها و ریسک‌های فرا روی سرمایه‌گذاری در نوسازی شهری می‌پردازد و برخی راهکارهای مدیریت و کاهش این ریسک‌ها را تبیین می‌کند.
 موانع سرمایه‌گذاری
1- ریسک سرمایه‌گذاری در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی شهری به‌مراتب بیش از سایر فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز در دیگر نقاط شهری است؛ چرا که این پروژه‌ها عمدتا در مناطق قدیمی و فرسوده شهر اجرا می‌شوند.فرسودگی و شرایط خاص این مناطق از جمله کژکارکردی و نازیبایی بصری و رویگردانی روح جست‌وجوگر زیبایی شهروندان باعث عدم اقبال عمومی سرمایه‌گذاران می‌شود.
 2-  سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی شهری نیازمند انجام سرمایه‌گذاری‌های کلان بخش عمومی، آماده‌سازی زیرساخت‌ها و تاسیسات و بهبود فضای زیست‌محیطی در این مناطق است که بخش خصوصی نه انگیزه‌ای برای انجام این فعالیت‌ها دارد و نه در نبود آنها حاضر به سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وساز در این عرصه‌ها خواهد بود.
 3-  به‌دلیل ارزش پولی بالایی ‌که اراضی و عرصه‌های مورد نوسازی شهری دارند و به محض وجود تقاضا و بهبود شرایط محیطی، قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کنند، گرچه از یک‌سو ممکن است ساکنان همان مناطق برای ماندن در آنجا و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز انگیزه پیدا کنند، اما افزایش بی‌رویه قیمت ممکن است از یک‌سو مانع حضور فعال بخش خصوصی در این منطقه شود و از سوی دیگر شرایط سفته‌بازی زمین را فراهم آورد.
 4-  خطر و ریسک گسترش افقی شهرها باعث می‌شود تا هزینه‌ خروج از عرصه‌های مورد نوسازی (که عمدتا در مرکز شهرها واقع هستند) و مهاجرت به حاشیه شهرها به مراتب کمتر از هزینه ماندن درعرصه نیازمند نوسازی شهری باشد. از سوی دیگر در صورتی که محدوده شهرها باز باشد، قیمت زمین در نواحی مرکزی شهرها بالا نمی‌رود و همین امر می‌تواند موجب کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در این عرصه‌ها شود.
 5- ریسک و خطر افزایش قيمت‌هاي زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی شهری با‌اندک توجهی به این عرصه‌ها بسیار جدی است. اگر بخش عمومی یا نهادها و موسسات دولتی محلی مانند شهرداری یا سرمایه‌گذاران فعال بخش خصوصی اقدام به خرید اراضی و ساختمان‌ها کنند قیمت‌ها به سرعت شروع به افزایش می‌کند. به همین دلیل مالکان طمع می‌ورزند تا از این فرصت استفاده کنند و همین ریسک می‌تواند به بازده سرمایه‌گذاری آسیب بزند.
 6- یکی از مشکلات اساسی زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی شهری این است که قبل از انجام هرگونه فعالیت سرمایه‌گذاری در ابتدای امر زمین‌ها باید آزادسازی یا تملک شوند. برای مثال، اگر بخواهند منطقه‌ای را برای سرمایه‌گذاری آزاد کنند و در این میان تعدادی از مالکان اعلام کنند که زمین خود را نمی‌فروشند یا به قیمت خیلی بالایی می‌فروشند پروژه با مشکل اساسی روبه‌رو می‌‌گردد. این ریسک باعث می‌شود تا زمان آزادسازی کامل زمین‌ها و عرصه‌های شهری مربوط، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تمایلی برای سرمایه‌گذاری در این مناطق نشان ندهند.
 7-  اگر برای آزادسازی و تملک واحدهای مسکونی و اراضی واقع در عرصه‌های مورد نوسازی قانون دقیق و سرراستی وجود نداشته باشد باز هم سرمایه‌گذاری در این عرصه‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد.
 8- به‌دلیل وجود ریسک قانونی و ریسک آزادسازی، معمولا فرآیند ساخت‌وساز در این مناطق شهری زمانبرتر و نیازمند اخذ مجوزهای بیشتر است که گاهی اوقات این مقررات حقوقی دست‌وپاگیر چندان خوشایند بخش خصوصی نیست.
 9- معمولا بازار  فروش ساختمان‌های ساخته‌شده در زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی به دلایل مختلف از قبیل قرار گرفتن در مرکز بافت سنتی و تاریخی شهر با محدودیت‌های بیشتری در بخش تقاضا روبه‌رو است که این ریسک به ریسک بازار معروف است.
 10- از آنجاکه معمولا ساکنان اولیه زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی همان متقاضیان پس از ساخت‌وساز مسکونی در این مناطق هستند، توان نقدینگی متقاضیان سکونت در زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی ریسک بعدی است، اما در موارد زیادی آنها نقدینگی لازم را برای خرید یا ساخت‌وساز ندارند. این موضوع مساله مهم دیگری را پیش ‌می‌کشد و آن محدودیتی است که در قالب محدودیت نقدینگی متقاضی بر سرمایه‌گذار تحمیل می‌شود، چراکه در صورت عدم‌فروش به موقع ساختمان‌ها نمی‌تواند بازده سرمایه‌گذاری خود را در دوره زمانی مورد نظر کسب کند و همین امر از ابتدا چشم‌انداز ریسک سرمایه‌گذاری در زمین‌ها و عرصه‌های مورد نوسازی را بدتر جلوه می‌دهد.
 11- معمولا سرمایه‌گذار در خصوص تجمیع تملک‌ها و آزادسازی اراضی اطلاعاتی نیاز دارد که معمولا در دسترسش نیست، مثلا او نمی‌داند چند مالک یا چند مستاجر در یک محدوده خاص مورد نوسازی وجود دارد. عدم‌وجود اطلاعات و به عبارت بهتر ریسک اطلاعات، ریسک سرمایه‌گذاری در عرصه‌های مورد نوسازی شهری را افزایش می‌دهد.
 12- بی‌ثباتی مدیریت شهری و ناهماهنگی در نهادهای عمومی و تغییراتی که در ادارات و نهادهای عمومی محلی مانند شهرداری اتفاق می‌افتد فرآیند طرح‌های ساخت‌وساز را با تاخیر روبه‌رو می‌کند.
 13- بافت ناهمگون این بلوک‌ها به گونه‌ای است که هر یک از مالکان راسا نمی‌توانند به نوسازی اقدام کنند، چرا که این کار مستلزم داشتن عرصه‌ای با متراژ مناسب می‌باشد که آن هم نیازمند تجمع چند مالک است که توافق با صاحبان  سایر املاک، مشکلات خاص خود را دارد. بنابراین کسانی که قصد ساخت‌وساز دارند عمدتا شهرک‌های جدید یا املاکی را که چنین مشکلاتی نداشته باشد انتخاب می‌کنند.
 14- واقع شدن اغلب بافت‌های فرسوده در مرکز شهر و عدم امکان ایجاد بلند مرتبه سازی، یکی از مسائل این بافت‌ها است که میزان سود‌آوری آنها را نسبت به سایر املاک کاهش می‌دهد.
 15- همانطور که در تعریف بافت فرسوده آمد، یکی  از ویژگی‌های بافت فرسوده ریزدانگی است. بنابراین به طور مثال در یک بلوک کوچک بافت فرسوده حدود پنج هکتاری، حداقل  باید با مالکان چهارصد قطعه ملک  مشارکت یا مصالحه نمود، اگر برخی از این املاک بیش از یک مالک داشته باشد و برخی دیگر وراث متعددی داشته باشد. بنابراین یک شرکت جهت اجرای گام اول(تملک) باید حداقل با یک هزارو پانصد نفر مصالحه نامه  یا مشارکت نامه امضا کند که هر کدام، مسائل و مشکلات خاص حقوقی و ثبتی خود را دارند.
 راهکارهای مدیریت ریسک
مدیریت ریسک در نوسازی شهری بدون شک نیازمند تعامل بین دولت، شهرداری‌ها و بخش خصوصی و هماهنگی میان سرمایه‌گذاران و مالکان عرصه‌های مورد نوسازی است. برای مدیریت مناسب، کارآ و اثربخش  و کاهش و به حداقل رساندن خطرات فراروی سرمایه‌گذاری در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی شهری باید تمهيدات لازم فراهم شود. پرسش اساسی این است که  برای رفع موانع و خطرات موجود بر سر راه حضور گسترده و مشارکت پایدار سرمایه‌گذاران چه باید کرد؟
 تجمیع اراضی و املاک فرسوده، یک عامل با ریسک بالا در تعهد و مسوولیت ساختمان‌سازان است. راه چاره اساسی به‌کارگیری مجدد اراضی مزبور و اهرم نمودن آنها برای سرمایه‌گذاری در مناطق تحت نوسازی شهری است.
 سرمایه‌گذاران نبايد بين دستگاه‌هاي دولتي، شهرداري‌ها و سازمان ميراث فرهنگي و نظاير آن سرگردان باشند. به عبارت ساده‌تر در اين محدوده ها بايد به نوعي مديريت هماهنگ شهري شكل گيرد (دستگاه‌هاي موجود، با تفويض اختيارات خود به مديريت مذكور باعث تسريع در روند نوسازي شوند. و اينها، به جاي اينكه در مقابل هم قرار گيرد، بلكه بايد در كنار همديگر و براي خدمت به مردم در جهت توسعه نوسازي شهری قرار گيرند. به عبارت دیگر  تكليف مديريت عرصه‌هاي نوسازي را باید روشن کند.   
 تمهید دیگری که باید فراهم شود این است که از سوي حاكميت (دولت، شهرداري‌ها و سيستم بانكي كشور) براي ايجاد انگيزه و توانمندسازي  سرمايه‌گذاران، بسته حمايتي موثر شامل مواردي همچون تسهيلات بلندمدت و ارزان‌قيمت با شرايط سهل و آسان براي كليه كاربري‌ها و در تمامي مراحل پروژه‌هاي نوسازی، معافيت كامل در پرداخت كليه عوارض ساخت وساز وتراكم و ماليات‌هاي موضوعه و نظاير آن تدارك شود.
 به نظر می‌رسد با فراهم شدن سه عنصر ایجاد انگیزه موثر در بین سرمایه‌گذاران، ایجاد فضای اعتمادآفرین برای مشارکت مالکان اراضی و املاک در عرصه‌های مورد نوسازی سرمایه‌گذاران با همدیگر و وضع الزام قانونی برای ملزم شدن مردم به نوسازی یا مشارکت در امر نوسازی و رفع موانع قانونی موجود از جمله تناقض بین مصلحت حفظ جان عموم انسان‌ها و حرمت اعمال حقوق مالکیت فردی بخش عمده‌ای از ریسک‌ها و خطرات فراروی سرمایه‌گذاران در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی شهری کاهش یافته و قابل مدیریت خواهند بود.
 توصیه می‌شود برای ایجاد انگیزه مؤثر در بین سرمایه‌گذاران از راهکارهای زیر استفاده شود:
 - ایجاد سامانه اطلاع رسانی و ترویجی (فرهنگ سازی)
- اعمال تخفیف عوارض نوسازی و تراکم در هنگام صدور پروانه
- تامین نهادهای مورد نیاز نوسازی با اولویت وقیمت‌های ترجیحی
- ایجاد دسترسی و فراهم نمودن امکان حمل آسان نخاله و مصالح ساختمانی
- پرداخت تسهیلات ساخت به همراه امکان تبدیل آن به فروش اقساطی برای خریداران نهایی در قالب تسهیلات ارزان قیمت و بلند مدت و پلکانی نمودن بازپرداخت اقساط و تامین یارانه لازم برای تحریک تقاضا برای خرید ساختمان‌های ساخته‌شده در محدوده‌های تحت برنامه نوسازی
 -  تسهیل و اعطای تراکم‌های تشویقی برای ساخت
- برقراری معافیت‌های مالیاتی وسایر حمایت‌های موثر از هرگونه مشارکت، سرمایه‌گذاری و تجمیع املاک فرسوده در مناطق مزبور
 برای ایجاد و تداوم جو مملو از اعتماد لازم است موارد زیر توسط دولت و شهرداری‌ها فراهم شود:
 - ایجاد نهاد مسوول  در سطح محله یا مناطق ویژه نوسازی
- تهیه طرح‌های بهسازی و نوسازی و ابلاغ ضوابط و مقررات نوسازی
- فراهم نمودن امکان اسکان و اشتغال موقت در طول دوران نوسازی
-  نظارت بر قرارداد‌های مشارکتی بین مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان
- تضمین حفظ ارزش دارایی‌های مالکان واحد‌های فرسوده  و بهره‌مند شدن متناسب از ارزش افزوده حاصل از نوسازی
 - تضمین اصل سرمایه و بخشی از  فرع سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی
- خرید تضمینی واحد‌های احداثی حاصل از فرآیند نوسازی
- اجرای پروژه‌ها و مشارکت‌های الگو
- الزام مالکان واحدهای فرسوده به نوسازی یا مشارکت  با سرمایه‌گذاران
- الزام دولت برای کمک در تامین کسری آورده برخی مالکان برای دریافت حداقل واحد نوسازی شده.
 - تعیین تکلیف مالکیت املاک  مجهول‌المالک، ورثه‌ای و اوقافی و... و تسریع در امور ثبتی و تدوین راهکارقانونی به منظور رفع مشکلات مالکیتی و حقوقی املاک فاقد سند، مجهول‌المالک، ورثه‌ای، اوقافی و بلاصاحب و مکلف شدن کلیه دستگاه‌های اجرایی و نهادهای عمومی ارائه‌کننده خدمات و زیر ساخت‌های شهری به تامین خدمات مورد نیاز مناطق ویژه نوساز برای رسیدن به سرانه‌های شهری مطلوب و پیش‌بینی زمین‌های ذخیره برای پشتیبانی امر نوسازی و احداث واحدهای معوض توسط توسعه گران.