ضوابط جدید ساخت در بافت‌فرسوده

جزئیات مقررات مربوط به بافت‌فرسوده در طرح تفصیلی جدید تهران نشان می‌دهد، در حالی که سقف ارتفاع مجاز ساخت‌وساز در مناطق مختلف تهران بین 6 تا حداکثر 9 طبقه تعیین شده، انبوه‌سازان در بافت‌فرسوده می‌توانند ساختمان‌های 10 طبقه نیز احداث کنند؛ به طوری که شهرداری در بافت‌فرسوده هر منطقه، یک طبقه بیشتر از تعداد طبقات مجاز آن منطقه، به سازنده‌ها مجوز خواهد داد.
پیش‌تر تصور می‌شد با رونمایی از طرح‌تفصیلی، ساخت‌وساز فراتر از ارتفاع مصوب طرح، غیرممکن شود، اما هم‌اکنون با مستثنی شدن بافت‌فرسوده از چارچوب سقف مجاز، انبوه‌سازانی که طی دو سال گذشته شتاب موتور نوسازی در این مناطق را تا دو برابر افزایش داده‌اند در سال جدید می‌توانند از طریق بلندمرتبه‌سازی و شکست قیمت خرید املاک کلنگی، رونق ساخت‌وساز در تهران را حفظ کنند.
طرح تفصیلی تهران علاوه بر اینکه ارتفاع ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را در مقایسه با سایر مناطق، افزایش داده، یک امتیاز ویژه دیگر نیز برای محدوده بافت‌فرسوده تهران در نظر گرفته است.
در قالب مقررات جدید، مالکان دارای قطعات کمتر از 50 مترمربع در محدوده بافت‌فرسوده، در صورتی که قصد تخریب و نوسازی این املاک ریزمتراژ را داشته باشند، می‌توانند مجوز ساخت یک طبقه مسکونی را دریافت کنند.
این در حالی است که در سایر نقاط شهر که جزو بافت‌فرسوده محسوب نمی‌شود، ساخت‌وساز در قطعات کمتر از 50 مترمربع، مجاز نبوده و تملک این اراضی از سوی مدیریت شهری، «ضروری» اعلام شده است.
یک مقام سابق سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه مقررات جدید نوسازی بافت‌های فرسوده، بعد از تایید نهایی در کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، در پایتخت قابل اجرا خواهد بود، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح تفصیلی تهران تعداد طبقات مجاز در پهنه‌های مسکونی را حداقل یک و حداکثر شش طبقه تعیین کرده، اما با توجه به تراکم‌های تشویقی در پهنه‌های مختلف، تعداد طبقات در بافت‌فرسوده تا 10 طبقه نیز امکان افزایش دارد.
محمود میریان با اشاره به اینکه هم‌اکنون مساحت بافت‌فرسوده تهران 3 هزار و 268 هکتار است از احتمال افزایش این میزان، در اصلاحات نهایی مربوط به ضوابط و مقررات طرح تفصیلی خبر داد.
وی افزود: در این زمینه مطالعات تدقیقی از سوی سازمان نوسازی شهر تهران صورت گرفته است و در برخی مناطق، تغییراتی در محدوده بافت‌های فرسوده اعمال شده که در بررسی نهایی، احتمال دارد محله‌های جدیدی به محدوده بافت‌فرسوده اضافه شود.
بسته تشویقی
میریان – معاون سابق سازمان نوسازی شهر تهران ضمن اشاره به بسته تشویقی نوسازی بافت‌فرسوده تصریح کرد: در صورتی که انبوه‌سازان اقدام به مشارکت در نوسازی بافت‌فرسوده کنند، درصورت فروش نرفتن واحدهای ساخته‌شده، امکان خرید واحدها توسط سازمان وجود خواهد داشت.
میریان تاکید کرد: به‌رغم رشد ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت‌فرسوده طی یک‌سال اخیر و با توجه به مساحت موجود بافت‌‌فرسوده، فعالیت انبوه‌سازان باید بیشتر شود چون در حال حاضر مشارکت انبوه‌سازان به میزان مساحت کل بافت‌فرسوده شهر تهران، بسیار ناچیز است.

متن ضوابط نوسازی بافت فرسوده در طرح‌تفصیلی
متن آنچه تحت عنوان «ضوابط و مقررات نوسازی بافت‌فرسوده» در طرح تفصیلی تهران تدوین شده، به شرح زیر است:
بافت‌های فرسوده و ریز دانه
در کلیه بافت‌های فرسوده شهر، واقع در پهنه‌های سکونت (R) فعالیت (S) و مختلط (M) که محدوده آنها در نقشه‌های این سند، تعیین گردیده است، رعایت پهنه‌بندی‌ها و ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی الزامی است تا زمان تهیه، تصویب و ابلاغ طرح‌های موضعی ویژه مداخله در بافت‌های مذکور، ضوابط زیر پهنه‌های موضوع جداول چهارگانه ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های اصلی، حسب مورد و ضمن اعمال و رعایت ضوابط تشویقی مقرر در این سند ملاک عمل خواهد بود. در محدوده بافت‌های فرسوده، در صورت تخریب و نوسازی، ساخت و ساز در قطعات کمتر از 150 مترمربع، بر اساس سطح اشغال پهنه و متناسب با وسعت قطعه، به قرار زیر است:
الف): در قطعات کمتر از 50 متر مربع، احداث سرپناه ایمن و مقاوم، در یک طبقه مجاز است.
ب) در قطعات با مساحت 50 تا 100 متر مربع، احداث بنای مسکونی در دو طبقه مجاز است.
ج) در قطعات با مساحت 100 تا 150 متر مربع، احداث بنای مسکونی در سه طبقه مجاز است.
در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام نیز ساخت و ساز در قطعات بیش از 150 متر مربع، طبق ضوابط پهنه‌بندی، با یک طبقه تشویقی مجاز است.
حد نصاب تجمیع در بافت‌های فرسوده 150 متر مربع می‌باشد و اعطای یک طبقه تشویقی در خصوص قطعات تجمیعی با مساحت بیش از 150 متر مربع مجاز است. همچنین تامین نیمی از پارکینگ‌های مورد نیاز واحدهای مسکونی در قطعاتی با مساحت کمتر از 70 متر مربع، در بافت‌های فرسوده به عهده سازمان نوسازی است.
بر این اساس ساخت و ساز در قطعات ریزدانه پهنه‌های مسکونی عام، پس از رعایت اصلاحی و بر اساس سطح اشغال پهنه و متناسب با وسعت قطعه، به قرار زیر است:
الف) ساخت و ساز در قطعات کمتر از 50 متر مربع، مجاز نبوده و تملک این اراضی ضروری است.
ب) ساخت و ساز در قطعات با مساحت 50 تا 100 متر مربع، در یک طبقه به عنوان سرپناه مجاز است.
ج) ساخت و ساز در قطعات با مساحت 100 تا 150 متر مربع در دو طبقه مجاز است.
د) ساخت و ساز در قطعات با مساحت بیش از 150 متر مربع، بر اساس ضوابط زیرپهنه، مجاز است.
بافت‌های فرسوده شهر، بر اساس مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران محدوده‌هایی از شهر است، که ضمن ریزدانگی (بلوک‌هایی با اکثریت قطعات کمتر از 200 متر مربع)، برخوردار از دو ویژگی دیگر، شامل نفوذناپذیری (بلوک‌هایی با بیش از 50 درصد معابر دارای عرض کمتر از 6 متر) و کم دوامی (بلوک‌هایی با بیش از 50 درصد بناهای ناپایدار و فاقد سیستم سازه) است.