هفت درصد آپارتمان‌های تهران بدون سکنه

خادم با تاکید بر اینکه به‌رغم نیاز بالای مسکونی در تهران، محدوده پایتخت و حریم آن بسته شده است و عملا اجازه توسعه افقی شهر وجود ندارد، افزود: در این شرایط با عرضه اجباري خانه‌های خالی به بازارمصرفی از طریق دریافت «مالیات تصاعدی» می‌توان ظرفیت موجود در بازار مسکن را افزایش داد.
سه سال پیش شما آماری در خصوص تعداد خانه‌های خالی در تهران اعلام کرديد. مبنای این آمار چه تحقیقاتی بود؟ آیا در حال حاضر آمار جدیدی از تعداد خانه‌های خالی وجود دارد؟
براساس سرشماری سال 1385، 2 میلیون و 345 هزار واحد مسکونی در شهر تهران وجود داشت. برای اینکه سر‌شماری بین دستگاه‌های مختلف با مرکز آمار را به یک نتیجه واحد برسانیم حدود شش ماه به اتفاق مجموعه شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان‌هایی که قبوض خدمات شهری در خانه مردم می‌برند همچون برق، گاز و آب جلسه گذاشتیم و به طور مرتب آمار سازمان‌های مختلف را با آمار خودمان چک می‌کردیم.
پس راه شناسایی خانه‌های خالی در مطالعه شما بررسی قبوضی بود که به در منازل ارسال می‌شد؟
بله. بعد از چندین ماه بررسی با بررسی خانه‌هایی که تقریبا در محدوده شهر تهران بود توانستیم به جمع بندی مشترکی با سرشماری مرکز آمار برسیم. با توجه به آمار ده ساله 75 تا 85 هر سال حدودا 30 هزار پروانه ساخت صادر شده بود یعنی چیزی حدود 100 هزار واحد مسکونی ساخته شده در نتیجه براساس گزارش‌های رسیده حدود 7/6 درصد تا 7 درصد از منازل مسکونی در شهر تهران فاقد سکنه هستند.
این آمار به طور میانگین در هر سال وجود دارد یا کاهش و افزایش داشته است؟
به طور تقریبی ما هر ساله معادل این تعداد خانه فاقد سکنه در پایتخت داریم. البته یک نکته دیگر هم باید در نظر داشته باشیم اینکه در هیچ زمانی نباید تعداد واحدهای مسکونی فاقد سکونت به صفر برسد چون باید همیشه درصدی از خانه‌های فاقد سکنه در بازار مسکن وجود داشته باشد تا اجازه بازی به بازار بدهد و به طور مرتب برخی خانه‌ها خالی و برخی دیگر پر شوند.
این تعداد خانه باید برای تقاضای اضافه‌ای که به بازار وارد می‌شوند وجود داشته باشند؟
فقط برای تقاضای اضافی نیست. فرض کنید شما تقاضای اضافی هم ندارید، اما یک نفر که می‌خواهد محل سکونت خود را عوض کند همیشه باید درصد اندکی واحد خالی موجود باشد که بازار در گردش باشد.
تعداد واحدهای مسکونی خالی در تهران با رقمی‌که باید در بازار وجود داشته باشد تفاوت زیادی دارد؟
براساس تحقیقی که وزارت مسکن انجام داده استاندارد بین‌المللی نسبت واحدهای خالی به واحدهای پر حدود 4 درصد است. بنابراین آمار موجود در بازار مسکن ما حدود 3 تا 4 درصد مازاد این رقم است که باید با یک سری سیاست‌های بازدارنده آن را به 4درصد برسانیم. یکی از این سیاست‌های بازدارنده اعمال مالیات‌های تصاعدی است.
آیا اخذ مالیات راه مناسبی برای مقابله با این پدیده است؟
بله. اخذ مالیات تصاعدی یکی از راهکارهایی است که تجربه جهانی دارد. وقتی من واحد آپارتمانی را می‌خرم و آن را نه اجاره می‌دهم و نه می‌فروشم و به نوعی یک رویکرد احتکاری دارم اخذ مالیات تصاعدی بعد از چندین سال با ارزش ملک برابری می‌کند. به عنوان مثال در شهری همچون لندن بعد از 7 سال مالیاتی که مالک بابت خانه خالی خود می‌دهد اندازه قیمت خود آپارتمان می‌شود. در چنین شرایطی طبیعتا برای مالک صرفه اقتصادی ندارد که آپارتمان را خالی نگه دارد و بهتر می‌بیند که آپارتمان را از کالای سرمایه‌ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.
پس به نظر شما از طریق مالیات تصاعدی می‌توان از تمامی‌ظرفیت‌های شهر استفاده کرد؟
ببینید یک شهر ظرفیت‌های سکونت محدودی دارد. اگر قرار باشد در این شهر نهایت استفاده را از ظرفیت‌های سکونتی ببریم باید هم نیازهای انباشته را تامین کنیم و هم نیازهای آتی جمعیت را پاسخ دهیم. اما در شهر تهران با وجود آنکه گفته می‌شود که در افق 1404 به 3 میلیون واحد مسکونی نیاز است در مقابل در حریم شهر تهران رویکرد بازدارنده وجود دارد و محدود شهر بسته شده است با این شرایط چگونه باید ظرفیت ایجاد کنیم. راهکار اصلی این است که از ظرفیت‌های موجود حداکثر استفاده را بکنیم تا نیازهای جمعیتی را برای سکونت پاسخ دهیم.
تعداد خانه‌های خالی ما نسبت به سال 85 که آخرین سرشماری صورت گرفته است کاهش پیدا کرده است یا افزایش؟
مطالعه کاملی بعد از آن تحقیق هنوز صورت نگرفته است. براساس تحقیقات آن زمان تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در تهران 2 میلیون و 215 هزار واحد و 130 هزار واحد مسکونی خالی بود که جمعا دو میلیون و 345 هزار واحد در شهر تهران وجود داشت. تعداد واحدهای مسکونی موجود در بافت فرسوده (دارای‌شاخص‌ناپایداری) 539 هزار و500 واحد و تعداد متوسط ازدواج سالانه در تهران تا افق طرح جامع حدود 55 هزار ازدواج بود. بر مبنای این اطلاعات توانستیم به این نکته برسیم که در افق 1405 تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز در تهران 3 میلیون و 390هزار واحد است. البته تمام این واحدها از تولید خالص به دست نمی‌آیند، بلکه بخش قابل توجهی از آن مربوط به بافت‌های فرسوده است که باید تخریب و نوسازی شود. بخش دیگری از آن نیز به رشد طبیعی جمعیت و بخش دیگر به مهاجرین مربوط می‌شود. در نهایت به این نقطه رسیدیم که در افق 1405 به جز واحدهای مسکونی موجود باید برای تولید 3 میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی کنیم. باز هم یادآوری می‌کنم که تولید این واحدهای مسکونی شامل تخریب و نوسازی بافت فرسوده و جبران عقب ماندگی عرضه و تقاضا می‌شود. از این تعداد بخش کوچکی هم باید از ظرفیت واحدهای مسکونی خالی جبران کنیم.
علت ایجاد خانه‌های فاقد سکونت احتکار است یا ناتوانی از خرید خانه؟
خانه یک کالای سرمایه‌ای است، طبیعی است من سرمایه‌گذاری می‌کنم و فعلا آن را نگه می‌دارم تا برای من سود داشته باشد. این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر درصد خانه‌های خالی را نسبت به کل نیاز جامع شهر تهران بسنجیم رقم چشمگیری نیست. درست است که باید آن را حل کرد، اما مشکل بزرگ ما حجم پايین تولید و عرضه و احیا و نوسازی بافت فرسوده است.
شما به وجود مشکل در عرضه و تقاضا اشاره کردید. تولید 200 هزار واحد مسکونی مهر در شهرهای جدید می‌تواند مشکل عرضه در داخل شهر تهران را حل کند؟
این بحث نیاز به بررسی شاخص‌های زیادی دارد. از جمله اینکه باید ببینیم که براساس سیاست خروج از شهر تهران با شرایط معکوس چند درصد از مردم حاضرند از نظر منطق اقتصادی در شهرهای جدید سکونت داشته باشند و یا چند نفر حاضر هستند که سرمایه‌گذاری در شهر تهران را از دست بدهند و خارج شوند. چون حضور در شهر تهران موجب دسترسی به منابع و امکاناتی می‌شود که به مردم کمک زیادی می‌کند یعنی امتیازات اجتماعی و اقتصادی و سیاسی و مدیریتی برای افراد دارد که طبیعتا مردم با خروج از شهر تهران چنین امتیازاتی را از دست می‌دهند. مگر اینکه بتوانیم تهران را یک مجموعه مدیریت شهری ببینیم البته شورا در این خصوص مصوبه‌ای را به دولت فرستاده است. براین اساس ما باید به این نکته توجه داشته باشیم که وقتی از تولید واحد مسکونی در اطراف شهر تهران می‌گوییم سایر شاخص‌ها از جمله امکانات و هزینه‌های رفت و آمد در خارج از شهر تهران را باید در نظر داشت. خصوصا این موضوع که برنامه رفت و آمد همه نظم زندگی را به هم نزند علاوه بر این، سرانه‌های خدماتی، آموزشی، فرهنگی و ورزشی تامین شود یعنی از همه نظر بايد صرفه اقتصادی داشته باشد. برای بررسی چنین موضوعی باید همه ابعاد را با هم دید و برای اینکه همه اینها با هم دیده شود باید تهران را یک مجموعه مدیریت شهری دید، اما من فکر نمی‌کنم این نگاه هنوز بر شیوه تولید و عرضه حاکم باشد.