چتر امنیتی برای پیش‌فروش در بازار مسکن

عوامل پیش‌فروش مسکن که عمدتا بساز‌و‌بفروش‌ و به صورت موردی شرکت‌های ساختمانی را شامل می‌شود برای مقابله با رکود پیش‌خرید ناشی از بی‌اعتمادی متقاضیان، با کمک مشاوران‌املاک به ابتکار عمل جدیدی دست زده‌اند تا شاید بتوانند در فصل پیش‌فروش، نقدینگی لازم برای ساخت‌وساز را تامین کنند.
قانون پیش‌فروش که به خاطر نبود آیین‌نامه اجرایی فعلا به خواب رفته، قصد دارد مشاوران‌املاک را از تنظیم قراردادهای پیش‌فروش خارج کند، اما در حال حاضر بنگاه‌های مسکن، شکلی جدید از معامله پیش‌فروش را به اجرا گذاشته‌اند که در مقایسه با قبل، امنیت موقتی را وارد این بازار کرده است.
مشاوران‌املاک برای رفع نگرانی پیش‌خریداران بابت سوءاستفاده در پیش‌فروش واحد مسکونی، قراردادهای پیش‌فروش را در سامانه رهگیری معاملات مسکن ثبت رایانه‌ای می‌کنند و برای هر قرارداد یک کد رهگیری که تحت نظارت وزارت بازرگانی قرار می‌گیرد، صادر می‌کنند. در این صورت پیش‌فروشنده چنانچه واحدی را که معامله کرده، در هر بنگاه دیگری بخواهد آن را دوباره و چندباره به فرد دیگری واگذار کند، کدرهگیری از قبل صادرشده برای آن ملک، مانع انجام معامله مجدد می‌شود، مگر اینکه پیش‌خریدار اولی با حضور در بنگاه، اعلام رضایت برای واگذاری آن را بدهد.
این شیوه جدید از آنجایی امنیت موقتی محسوب می‌شود که در حال حاضر برخی بنگاه‌های مسکن بدون مجوز قانونی و بدون اتصال به سامانه رهگیری املاک فعالیت می‌کنند و همچنان این احتمال وجود دارد که پیش‌فروشنده‌ در چنین بنگاه‌هایی اقدام به کلاهبرداری و پیش‌فروش یک واحد به چند نفر کند.
هم‌اکنون در بازار مسکن تهران سهم پیش‌خرید معادل 5/2 درصد کل معاملات مسکونی است، این در حالی است که در شرایط طبیعی باید حداقل 20 تا 30 درصد از خریدوفروش‌های ملکی در قالب قراردادهای پیش‌فروش انجام شود.
این روزها اغلب پیش‌فروشنده‌ها، ملک را در مرحله‌ای که قابل اطمینان نیست، پیش‌فروش می‌کنند، عمده این پروژه‌ها در مرحله صدور پروانه یا گودبرداری است و جالب آنکه قیمتی که برای پیش‌خرید پیشنهاد می‌کنند کوچک‌ترین تفاوتی با قیمت روز واحد مسکونی آماده ندارد. پیش‌فروشنده‌ها خواستار دریافت حداقل 50 درصد از مبلغ قرارداد هستند، در حالی که پیش‌خریدار نگران است که اگر پروژه سر موقع به اتمام نرسید، چگونه می‌تواند نسبت به دریافت اصل مبلغ اقدام کند. پیش‌خریداران واحد مسکونی برای انجام معامله دو خواسته اساسی دارند که اولی ثبت محضری معامله و دومی پیش‌بینی جریمه سنگین در قرارداد بابت عدم تحویل به موقع واحد مسکونی است.
هر چند پیش‌فروشنده‌ها در طرف مقابل این خواسته‌ها، آنچنان تمایلی به ثبت محضری معامله ندارند، اما طبق گفته مشاوران املاک با تجربه در بازار پیش‌فروش، پیش‌خریدار می‌تواند با اعمال نوعی جریمه در متن قرارداد، ریسک پیش‌خرید را تا حد ممکن به صفر نزدیک کند.
جریمه منطقی برای عدم اجرای تعهد پیش‌فروشنده مسکن، قید کردن اخذ اجاره روزانه است به این صورت که در زمان عقد قرارداد پیش‌فروش، اجاره ماهانه واحد مسکونی در منطقه محاسبه شود و 10 درصد اضافه‌تر از آن به عنوان جریمه به ازای هر روز دیرکرد در تحویل واحد مسکونی، تعیین و در قرارداد لحاظ شود.
اگرچه آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان با تشکیل کارگروه ویژه‌ای در دولت باید در آخرین مهلت تعیین شده یعنی تا اواسط اردیبهشت ماه نهایی و ابلاغ می‌شد، اما ابلاغ این آیین نامه به تاخیر افتاده است. با این حال پیش خریدار و پیش فروشنده و حتی مشاوران املاک و دفترخانه‌ها به عقد قراردادهای پیش‌فروش در بازار مسکن مشغول هستند. بنگاهداران املاک معتقدند که فصول بهار و تابستان به دلیل اینکه فرصت مناسبی برای ساخت و ساز است به همین دلیل بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در نیمه اول سال با رونق چشمگیری نسبت به نیمه دوم سال همراه است.
کدرهگیری برای صداقت در پیش‌فروش
یکی از مشاوران املاک واقع در شرق تهران در محدوده نیروهوایی به «دنیای‌اقتصاد» اظهار کرد: در حال حاضر بازار پیش فروش واحدهای مسکونی از استقبال برخوردار است، اما در کل میزان رفت و آمد متقاضیان به بازار پیش فروش بیشتر از حجم قرارداد خرید و فروش این دسته از واحدها است، زیرا شواهد حاکی از این مساله است که برخی از سازنده‌ها برای مشخص شدن نرخ‌های نهایی واحدهای پیش فروش طبق یکسری تردیدها از لحاظ آینده قیمت، میزان سود و زیان و غیره در حال ساخت و ساز هستند، اما تصمیم به پیش فروش ندارند.
نقی‌زاده در ادامه افزود: به دلیل اینکه قراردادهای پیش فروش از کد رهگیری برخوردار هستند، پیش خریدارها می‌توانند به صحت قراردادها اعتماد کنند. این مشاور املاک تاکید کرد: معمولا تمام سازنده‌هایی که واحدهای در حال ساخت خود را پیش فروش می‌کنند به دلیل نیاز مالی نیست، بلکه برای گردش سرمایه شان است به خصوص آنهایی که فقط یک یا دو واحد را پیش‌فروش می‌کنند.
پیش‌فروش تعاونی‌ساز، ارزان اما ...
در حوالی شهرک راه‌آهن واقع در غرب تهران برخی از تعاونی‌های مسکن هم به ساخت و ساز واحدهای مسکونی به صورت پیش فروش فعالیت می‌کنند. در همین رابطه یکی از فعالان بازار مسکن در شهرک راه‌آهن گفت: علاوه بر پروژه‌های کوچک انبوه‌سازی، برخی از تعاونی‌های مسکن هم واحدهایی با عنوان پیش فروش به بازار فروش عرضه می‌کنند که معمولا نرخ پیشنهادی از سوی تعاونی‌سازها کمتر از نرخ واحدهای پیش فروش توسط انبوه‌ساز است.
وی در ادامه تصریح کرد: قیمت هر متر مربع پیش فروش واحد مسکونی تعاونی‌ساز در شهرک راه آهن از 700 هزار تا یک میلیون و 400 هزار تومان و قیمت پیش فروش هر متر مربع واحد مسکونی انبوه‌ساز بین یک میلیون و 600 هزار تا 2 میلیون و 500 هزار تومان اعلام می‌شود.
موسوی اذعان کرد: دو دلیلی که باعث شده نرخ پیش فروش واحدهای تعاونی ساز در مقایسه با پیش فروش واحدهای انبوه‌ساز ارزان‌تر محاسبه شود، عدم بهره‌مندی واحدهای تعاونی از سند و دلیل دیگر اینکه تعاونی سازها به دلیل اینکه ساخت تعداد انبوهی از واحدهای مسکونی را به عهده می‌گیرند از سود قابل توجهی هم برخوردار می‌شوند و به همین خاطر نیازی به تعیین قیمت‌های بیشتر ندارند.
این مشاور فعال در بازار مسکن، ثبت قرارداد پیش فروش بین طرفین در دفترخانه را ضمانت سالم بودن قرارداد عنوان کرد.
نوسان قیمت در پیش‌فروش
این روزها عده‌ای از سازنده‌ها که واحدهای پیش فروش به بازار عرضه می‌کنند دچار مشکل شده‌اند، زیرا قیمت برخی از اقلام و مصالح ساختمانی طی چند ماه اخیر با نوسان رو به رو شده است و سازنده‌هایی که در اواسط کار هستند مجبور به تغییر نرخ‌های از پیش اعلام شده هستند.
مشاور املاکی در منطقه سعادت آباد در این باره تاکید کرد: ایجاد نوسان در قیمت پیش فروش واحدهای مسکونی و عرضه بیش از اندازه چنین واحدهایی باعث شده تا رکود در بازار به وجود آید و قراردادی صورت نگیرد.
دیبا همچنین تاکید کرد: از سوی دیگر سازنده‌ها به دلیل اینکه شرایط بازار دچار تحول شده و برآورد نقدینگی آنها دچار مشکل شده با سردرگمی مواجه شده‌اند.