فرمول جدید تعیین اجاره‌بها

طرح تعیین دستوری نرخ اجاره که هم‌اکنون در وزارت مسکن مراحل نهایی را طی می‌کند، در قالب یک بسته حاوی لیست قیمت‌های مورد تایید اجاره در مناطق مختلف و همچنین ابزارهای تشویقی برای رعایت این قیمت‌ها توسط مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، تدوین شده و اکنون با الحاق یک پیشنهاد جدید تحت عنوان تغییر فرمول کهنه و قدیمی محاسبه رهن‌واجاره، این بسته به نقطه تکمیل نزدیک می‌شود.
اساس فرمول جدید اجاره‌بهای مسکن، کاهش شدید سهم اجاره ماهانه از مبلغ رهن کامل یک واحد مسکونی است؛ به طوری که «30 هزار تومان اجاره‌بهای ماهانه به ازای یک میلیون تومان رهن» قرار است به «20 هزار تومان» کاهش پیدا کند.
در حال حاضر براساس فرمولی که از سال 1351 در بازار اجاره مسکن به اجرا درآمده، مبلغ رهن‌واجاره به این صورت محاسبه می‌شود که ابتدا ارزش ریالی واحد مسکونی محاسبه می‌شود و 25 درصد آن به عنوان رهن کامل در نظر گرفته می‌شود و بر مبنای هر یک میلیون تومان رهن معادل است با 30 هزار تومان اجاره، سبد رهن‌واجاره تعیین و به مستاجر اعلام می‌شود.
به عنوان مثال رهن کامل یک واحد 60 متری در غرب تهران به ارزش 100میلیون تومان، حدود 25 میلیون تومان است که این میزان به صورت 20 میلیون رهن و 150 هزار تومان اجاره یا 10 میلیون رهن و 450 هزار تومان اجاره نیز قابل دریافت است.
این در حالی است که بر طبق پیشنهادی که رای شفاهی اعضای کمیته ساماندهی بازار اجاره را به همراه داشته و قرار است به زودی در وزارت مسکن به تصویب نهایی برسد، سبد رهن‌واجاره از سال آینده براساس هر یک میلیون تومان رهن معادل است با 20 هزار تومان اجاره، تنظیم می‌شود.
به این ترتیب مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای باید از سال آینده در اعلام نرخ‌های پیشنهادی مبنای جدید را لحاظ کنند. با این شیوه جدید محاسبه اجاره‌بها، سبد رهن‌واجاره که تابستان امسال به سمت اجاره‌ ماهانه متورم شده بود، دوباره به سمت دریافت رهن، سنگین می‌شود. مالکان واحدهای اجاره‌ای در تابستان سال جاری به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، از دریافت رهن از مستاجران انصراف دادند و به دریافت اجاره ماهانه علاقه نشان دادند، اما از سال آینده با توجه به فرمول جدید، مجبور می‌شوند دریافت رهن را به اجاره ترجیح دهند.گزارش‌هایی که مشاوران املاک به کمیته ساماندهی بازار اجاره در وزارت مسکن تحویل داده‌اند، نشان می‌دهد قدرت مالی اجاره‌نشین‌ها برای پرداخت اجاره ماهانه به خاطر سطح پایین دستمزدها، کم است و در مقابل اغلب آنها تمایل دارند واحدها را به صورت رهن کامل اجاره کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: فرمول کنونی محاسبه رهن‌واجاره از روی شیوه‌ای که در بازار قدیم برای سود پول حساب می‌کردند، برداشت شده و به خاطر خلاء قانون در بازار اجاره، عرف شده است.
مصطفی قلی خسروی افزود: در بسته ساماندهی اجاره مسکن، برای اولین بار فرمول رسمی و مورد تایید وزارت مسکن برای محاسبه رهن‌واجاره در نظر گرفته شده است.
وی با بیان اینکه تغییر سهم اجاره ماهانه از رهن‌ کامل، از 30 هزار تومان به 20 هزار تومان پیشنهاد مشاوران املاک بوده، گفت: با طرح این پیشنهاد در وزارت مسکن، ابتدا تصور می‌شد بازار اجاره این تغییر را قبول نکند، اما ما تاکید کردیم که 30 هزار تومان رقم بالایی است و باید کاهش یابد و وظیفه اجرای این فرمول برعهده بنگاه‌های املاک است که آن را بطور کامل محقق می‌کنیم.
ابطال پروانه بنگاه‌هایی که رعایت نکنند
رییس اتحادیه مشاوران املاک در مورد نحوه مقدمات اجرایی کردن فرمول جدید اجاره نیز گفت: از سال آینده اتحادیه مشاوران املاک تهران به سراسر بنگاه‌ها دستورالعملی را ابلاغ خواهد کرد که براساس آن بنگاه های املاک ملزم می شوند که برای هر یک میلیون تومان رهن معادل 20 هزار تومان اجاره ماهانه لحاظ کنند که البته اجرای این مهم قطعا با مقاومت مالکان مواجه نمی‌شود؛ چرا که دولت در مقابل، بسته های تشویقی متعددی را برای مالکان در نظر گرفته است.
خسروی در عین حال کوتاهی بنگاهداران در اجرای امر مذکور را باعث ابطال پروانه‌های اشتغال آنها دانست و گفت: دامنه اراده دولت در کنترل بازار اجاره به حدی است که به اتحادیه مشاوران املاک اختیار داده که پروانه اشتغال بنگاهدارانی را که در خلاف مسیر تعیین شده حرکت کنند، باطل کند.
وی تاثیر اجرای بسته ساماندهی بازار اجاره بر بازار مسکن را کاملا مثبت ارزیابی کرد و پیش‌بینی کرد سال آینده نبض بازار اجاره در دست دولت قرار بگیرد.