آیا حباب اجاره‌بها در تهران ترکیده است

اجاره‌بها در تهران که در بهار و تابستان امسال به ترتیب 10 درصد و 12 درصد افزایش پیدا کرده بود، در فصل پاییز با کاهش 17 درصدی مواجه شد. از جزئیات رهگیری پاییزی معاملات مسکن در تهران حاکی است هر مترمربع آپارتمان مسکونی برای فروش با قیمت یک میلیون و 735 هزار تومان و برای اجاره نیز با نرخ 7 هزار و 800 تومان در قراردادهای بنگاه‌های املاک به ثبت رسیده است که به این ترتیب متوسط قیمت مسکن در تهران طی پاییز امسال در مقایسه با تابستان 3 درصد افزایش پیدا کرده است.
همچنین میانگین قیمت مسکن در فصل پاییز نسبت به پاییز سال قبل معادل 12 درصد افزایش پیدا کرده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی، قیمت واقعی آپارتمان در تهران روند کاهشی را نشان می‌دهد. نرخ تورم در ماه آخر پاییز امسال به 8/12 درصد رسید.
در بازار اجاره آپارتمان مسکونی در تهران طی سه ماهه سوم امسال، نرخ‌های معاملاتی با شیب تندی افت کرده، به‌طوری‌که هر مترمربع آپارتمان در حالی‌که در بهار امسال با نرخ 8هزار و 500تومان و در تابستان با نرخ 9 هزار و 600تومان به مستاجران اجاره داده شد، در فصل پاییز با نرخ 7 هزار و 800 تومان اجاره رفت.
کاهش پاییزی نرخ‌های اجاره بعد از رشد 10درصدی در بهار امسال نسبت به زمستان سال قبل و همچنین رشد 12 درصدی در تابستان امسال نسبت به بهار، اتفاق افتاده است.
تحلیل‌گران بازار مسکن دو علت را برای سردشدن تب‌ اجاره‌بها در تهران عنوان می‌کنند.
بسته تعیین اجاره‌بها اگرچه هنوز نیامده، اما نقل‌قول‌های مسوولان وزارت مسکن درباره چند و چون این بسته و همچنین گزینه‌هایی که برای نحوه اجرای محتوای بسته و احتمالا تنبیه و تشویق‌هایی که برای گرانفروشان و منصفان بازار اجاره طی فصل پاییز مطرح شده بر رفتار موجران تاثیرگذار بوده است.
علت بعدی که برای تغییر مسیر اجاره‌بها قابل طرح است به رکود بازار اجاره در فصل پاییز مربوط می‌شود. در بازار مسکن، عمده نقل‌وانتقال‌ها بخصوص در گروه‌های مستاجر در فصل تابستان انجام می‌شود.
در پاییز امسال، ماه به ماه حجم معاملات اجاره در تهران کاهش پیدا کرده است. در مهر ماه میزان قراردادهایی که در بنگاه‌های املاک برای اجاره آپارتمان مسکونی تنظیم شده حدود 1500 فقره بوده که این تعداد قرارداد در آبان به 1100 فقره رسید.
در آخرین ماه از فصل پاییز نیز تعداد معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک تهران برای اجاره مسکن به 800 فقره رسید.
این شیب نزولی معاملات اجاره نشان‌دهنده کاهش حجم مستاجر در بازار است که حتی انتظار می‌رود این روند در زمستان امسال شدت گرفته باشد. کارشناسان مسکن در عین حال نزدیک‌شدن نرخ اجاره به قیمت‌های قبل از تورم اجاره‌بها را نشانه مثبت نمی‌دانند و معتقدند بسته اجاره‌بها باید به شکلی که مانع افزایش دوباره نرخ‌ها شود، از ابتدای سال آینده در تهران بکار گرفته شود.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، قیمت خرید مسکن در تهران طی فصل بهار نسبت به زمستان سال قبل 3 درصد کاهش پیدا کرد و از یک میلیون و 670 هزار تومان به یک میلیون و 600 هزار رسید. اما در فصل تابستان تحت تاثیر رونق معاملات تابستانی، متوسط قیمت خرید مسکن با 5 درصد رشد نسبت به تابستان به یک میلیون و 680 هزار تومان رسید و پاییز نیز با 3 درصد رشد سطح یک میلیون و 730 هزار تومان را تجربه کرد.
متوسط قیمت در کل کشور
براساس نتایج رهگیری معاملات مسکن در کل کشور، در پاییز امسال حدود 241 هزار قرارداد در بنگاه‌های املاک سراسر کشور به ثبت رسیده که از این رقم، 176 هزار قرارداد در قالب مبایعه‌نامه تنظیم شده و به خرید و فروش ملک اختصاص داشته است. همچنین 55 هزار معامله اجاره ملک در این مدت انجام شده است و مابقی قراردادها به سایر معاملات ملک شامل هبه و پیش‌فروش، اجاره به شرط تملیک و تعداد سرقفلی اختصاص داشته است. متوسط قیمت هر متر مربع ملک معامله‌شده در کل کشور طی فصل پاییز امسال رقمی معادل 610 هزار تومان گزارش شده است، به‌طوری‌که در استان‌های ایلام و یزد معاملات ملکی با کمترین قیمت در مقایسه با سایر استان‌ها انجام شده و استان‌های تهران و اصفهان گرانترین مناطق در این مدت بوده است.
همچنین بازار اجاره در کل کشور طی سه ماه سوم امسال در مقایسه با تهران دارای نرخ‌های پایین بوده است، به‌طوری‌که اجاره‌بها در تهران طی این مدت دو برابر متوسط اجاره‌بها در کل کشور گزارش شده است.

تحلیل رییس پژوهشکده پولی از عوامل نابسامانی اجاره‌بها
رییس پژوهشکده پولی بانکی کشور معتقد است: رونق و رکود مسکن مساله مهندسی نیست که آن را با میزان صدور پروانه‌های ساختمانی بسنجیم، بلکه موضوع اقتصادی است و متناسب با میزان معاملات و خرید و فروش‌های ملکی تغییر می‌کند.
فرهاد نیلی با اشاره به اینکه در نیمه اول امسال بازار مسکن در رکود بود، گفت: تعداد معاملات مسکن در دوران رکود کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه کشف قیمت اتفاق نمی‌افتد. هر چقدر تعداد معاملات کمتر باشد، فاصله بین قیمت فروش و قیمت خرید افزایش پیدا می‌کند و بازار در ابهام است و فعالان بازار قیمت واقعی را نمی‌دانند. این باعث می‌شود که تصمیمات بلندمدت اتخاذ نشود و افراد نیازهایشان را با تصمیمات کوتاه‌مدت رفع کنند، به همین دلیل در دوران رکود تعداد معاملات اجاره افزایش می‌یابد و حجم خرید کاهش پیدا می‌کند. در چنین بازاری، افزایش اجاره‌بها در حالی که قیمت خرید مسکن ثابت است، افزایش پیدا می‌کند و نسبت طبیعی بین اجاره‌بها و قیمت مسکن مخدوش می‌شود. تقریبا همه این پدیده‌ها در تابستان 89 در بازار مسکن اتفاق افتاده است.