برنامه کنترل بازار اجاره مسکن

به فاصله چند روز از اعلام رسانه‌ای نابسامانی قیمت در بازار اجاره مسکن در شهر تهران، خبر رسیده وزارت مسکن طرح ساماندهی بازار اجاره - که هدف آن افزایش هزینه سوداگری در بازار مسکن است - را به‌صورت ویژه در دستور کار قرار داده است. این طرح که در 5 محور دنبال می‌شود در گام اول طرف عرضه را در بازار مسکن تقویت می‌کند؛ به‌طوری‌که تا پایان تابستان امسال 10 هزار واحد مسکونی در تهران افتتاح می‌شود، در گام دوم سرعت تکمیل واحدهای نیمه‌تمام را با پرداخت تسهیلات 20 میلیون تومانی افزایش می‌دهد، در گام سوم معاملات اجاره را رهگیری می‌کند، در گام چهارم به شناسایی خانه‌های خالی توسط بانک‌های اطلاعاتی و مردم منجر خواهد شد و سرانجام در گام آخر قرار است به اخذ مالیات و جریمه (براساس قانون تعزیرات) از محتکران ملک ختم شود.
ریشه تورم اجاره‌بها شناسایی شد
مهندس هادی عباسی، مشاور وزیر مسکن و مسوول پیگیری «پروژه‌های ویژه» در وزارت مسکن درباره جزئیات این طرح به دنیای‌اقتصاد گفت: در بررسی‌هایی که اخیرا انجام داده‌ایم مشخص شده، ریشه‌ اصلی «تورم اجاره‌بها» به احتکار واحد مسکونی توسط یک گروه از فعالان بازار مسکن مربوط می‌شود که این افراد مالکان ساختمان‌های چندین واحدی هستند که به امید گران ‌شدن مسکن از فروش آنها امتناع می‌کنند همچنین گروه دیگر نیز سازنده‌هایی هستند که به دلیل فقر مالی، توان تکمیل واحدهای در حال ساخت را ندارند که این افراد نیز ناخواسته در تحریک اجاره‌بها نقش دارند.
120 هزار خانه خالی در تهران
مشاور وزیر مسکن افزود: نتایج تحقیق میدانی که تعدادی از مدیران شهری تهران انجام داده‌اند نشان می‌دهد از 2 میلیون واحد مسکونی موجود در تهران، 120 تا 150 هزار واحد مسکونی، خالی از سکنه است که با توجه به نیاز شدید بازار مسکن به عرضه واحدهای اجاره‌ای، این حجم خانه خالی غیرطبیعی است. ضمن اینکه خالی بودن 6 درصد از املاک مسکونی در تهران در مقایسه با نرم جهانی شاخص خانه‌های خالی که 4 درصد است، حاکی از احتکار حتمی مسکن در تهران است.
عباسی با اشاره به اینکه برخی راهکارهای در نظر گرفته شده در طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، از روی تجربه برخی کشورها تدوین شده، گفت: در شرایط طبیعی، سهم عمده‌ای از واحدهای خالی در یک شهر یا کشور معمولا در دوره 6 ماهه فروخته می‌شود یا اینکه اجاره داده می‌شود و واحدهای خالی جدید جایگزین می‌شود، اما در شهر تهران بخش قابل توجهی از واحدهای خالی بیش‌از یک‌سال به همین شکل نگهداری می‌شود که این اقدام نشان از انگیزه احتکار در برخی مناطق خاص پایتخت است.
سامانه پیام‌گیر برای اعلام خانه‌های خالی
عباسی مشاور وزیر مسکن درباره نحوه شناسایی خانه‌های خالی در تهران گفت: علاوه بر اینکه از طریق بانک‌های اطلاعاتی مختلف، ردیابی احتکار ملک انجام می‌شود، در وزارت مسکن نیز سامانه‌ای برای دریافت پیام‌های تلفنی مردم در نظر گرفته می‌شود که از این طریق ساکنان محله‌های مختلف شهر می‌توانند مشخصات واحدهایی که خالی از سکنه است را اعلام کنند.
وی افزود: تجربه جهانی نشان داده کشورها در شرایطی که اجاره‌بها در آنها به موازات رشد تعداد خانه‌های خالی افزایش پیدا می‌کند، مسوولان برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، از ابزار مالیاتی استفاده می‌کنند. وی افزود: از آنجا که مسکن کالای مصرفی بادوام است و نباید احتکار شود و همچنین با توجه به اینکه بازار اجاره در تهران از اهمیت بالایی برخوردار است، در طرح جدید دولت، اشخاصی که دارای بیش‌ از یک واحد مسکونی خالی هستند به استناد ماده 4 قانون تعزیرات مشمول احتکار شده و برخورد قانونی با آنها خواهد شد.
برخورد تعزیراتی با محتکران مسکن
مسوول پیگیری پروژه‌های ویژه در وزارت مسکن تصریح کرد: براساس طرح ساماندهی بازار اجاره، مالکانی که دارای بیش‌از یک واحد مسکونی خالی در تهران هستند، محتکر محسوب می‌شوند و قرار است پس از شناسایی این افراد طبق قانون تعزیرات با آنها برخورد شود. همچنین خانه‌‌های خالی افراد در کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها نیز مشمول عوارض و مالیات سنگین خواهد شد. عباسی همچنین گفت: به موجب بخش دیگری از این طرح که هم‌اکنون در تهران حالت اجرایی به خود گرفته، با هماهنگی سیستم بانکی مقرر شده است تسهیلات مسکن‌مهر به ساختمان‌های نیمه‌کاره در تهران پرداخت شود و در ازای آن از سازنده‌ها مهلت گرفته شود که در کمترین زمان ممکن واحدها را تحویل متقاضیان واجد شرایط بدهند.
رهگیری معاملات اجاره‌
از دو سال پیش بازار خرید و فروش مسکن در کنترل دولت قرار گرفت و وزارت بازرگانی با راه‌اندازی سامانه رهگیری، کلیه بنگاه‌های املاک را موظف کرد هر نوع قرارداد خرید و فروش ملک را در این سامانه ثبت کنند تا میزان قیمت، مصرفی یا سرمایه‌ای بودن خاصیت قرارداد و کلیه مواردی که می‌تواند تسلط بر بازار را برای دولت راحت کند، در دسترس قرار بگیرد.
این در حالی است که به موجب طرح ساماندهی بازار اجاره، راه‌اندازی سامانه‌ای مشابه سامانه رهگیری معاملات مسکن، برای معاملات اجاره‌ای در دستور کار قرار گرفته و در چند منطقه تهران –از جمله منطقه 6- بزودی اجرا می‌شود که بر مبنای آن مشاوران املاک موظف می‌شوند قراردادهای اجاره‌ را از طریق فرم واحد که از سامانه به‌صورت پرینت قابل دریافت است، تنظیم کنند.
عباسی مشاور وزیر مسکن در این باره گفت: با مشارکت سه وزارتخانه مسکن، بازرگانی و دادگستری، بانک اطلاعات واحدهای اجاره‌ای راه‌اندازی می‌شود که از طریق آن حجم تقاضای اجاره مسکن در هر منطقه از تهران و همچنین میزان اجاره‌بها و تعداد واحدهایی که در نوبت اجاره قرار دارند، برای دولت مشخص شود.
وی افزود: طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن و مراحلی که برای اجرای آن در نظر گرفته شده کمک خواهد کرد هزینه سوداگری افزایش پیدا می‌کند و عوامل تحریک قیمت‌ها نیز از بازار حذف شود. مسوول پیگیری پروژه‌های ویژه در وزارت مسکن پیش‌بینی کرد: با آغاز اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، عوامل سوداگری از بازار اجاره خارج خواهند شد.
احکام «احتکار» در قانون تعزیرات
ماده 4 از قانون تعزیرات حکومتی احتکار را به این صورت تعریف کرده است: احتکار عبارت است از نگهداری کالا به‌صورت عمده با تشخیص مرجع ذیصلاح و امتناع از عرضه آن به قصد گرانفروشی یا اضرار به جامعه پس از اعلام ضرورت عرضه توسط دولت.
تعزیرات احتکار به شرح زیر است:
مرتبه اول: الزام به فروش کالا و اخذ جریمه معادل 10 درصد ارزش کالا؛
مرتبه دوم: فروش کالا توسط دولت و اخذ جریمه از 20 تا 100 درصد ارزش کالا؛
مرتبه سوم: فروش کالا توسط دولت، اخذ جریمه از یک تا سه برابر ارزش کالا، قطع تمام یا قسمتی از سهمیه و خدمات دولتی تا 6 ماه و نصب پارچه در محل واحد به عنوان محتکر؛
مرتبه چهارم: علاوه بر مجازات مرتبه سوم، لغو پروانه واحد و معرفی از طریق رسانه‌های گروهی به عنوان محتکر.

افتتاح 10 هزار واحد مسکونی در تهران تا پایان تابستان
به گفته هادی عباسی، مسوول پیگیری پروژه‌های ویژه در وزارت مسکن، این وزارتخانه دو راهبرد برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در برنامه کاری خود دارد.
راهبرد اول افزایش عرضه مسکن از طریق کاهش هزینه تولید با تخصیص زمین رایگان، وام قرض‌الحسنه و کاهش هزینه پروانه ساختمانی است. همچنین به‌صورت ویژه در استان تهران طی سه ماه آینده 10 هزار واحد مسکونی‌مهر به بازار عرضه خواهد شد که این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد. از سوی دیگر کلیه افرادی که در شهر تهران دارای واحد نیمه‌تمام می‌باشند در صورتی که واجد شرایط مسکن‌مهر باشند (ساکن تهران، متاهل، فاقد ملک مسکونی و از امکانات دولتی استفاده نکرده باشند)، می‌توانند از تسهیلات 20 میلیون تومانی جهت تکمیل این واحدهای مسکونی با معرفی سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران به بانک مسکن استفاده کنند. راهبرد دوم وزارت مسکن کاهش تقاضای سوداگرانه از طریق ساماندهی بازار و افزایش هزینه سوداگری خصوصا در بازار اجاره است.