وزارت مسکن در یک مطالعه کارشناسی، آثار طرح تحول اقتصادی و هدفمندسازی یارانه‌ها را بر بازار مسکن در دوره‌های کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت بررسی کرده و توصیه‌های سیاستی خود را در این خصوص ارایه کرده است
آثار طرح تحول بر بازار مسکن
13 - اسفند
1387
طرح تحول اقتصادی به عنوان پرماجراترین تصمیم اقتصادی دولت روزهای پایانی بررسی را در مجلس سپری می‌کند؛ اما سرنوشت قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت و ساز در صورت اجرای این طرح دو پرسش مهمی است که برای اغلب فعالان بازار مسکن و مردم وجود دارد.
وزارت مسکن در گزارشی جامع ضمن بررسی پیامدهای اجرای طرح تحول اقتصادی به ویژه هدفمندسازی یارانه‌ها در بخش مسکن پاسخ این پرسش را نیز داده است.
تحلیل نتایج بررسی‌های وزارت مسکن که در قالب گزارش مکتوب در اختیار دنیای اقتصاد قرار گرفته، نشان می‌دهد با واقعی شدن قیمت حاملهای انرژی از یکسو هزینه ساخت و ساز و قیمت مسکن در کوتاه مدت افزایش می‌یابد و از سوی دیگر به دلیل افزایش هزینه اقلام مصرفی در بودجه خانوار، پس‌اندازها کاهش می‌یابد که در نتیجه کاهش تقاضای مصرفی و تعمیق رکود در بازار مسکن را درپی خواهد داشت.
وزارت مسکن البته پیش‌بینی کرده تحول اقتصادی در بلند مدت باعث تعدیل قیمت مسکن و هزینه ساخت خواهد شد.
وزارت مسکن همچنین در این گزارش که با موضوع «بررسی آثار اجرایی طرح تحول اقتصادی به ویژه هدفمندسازی یارانه‌ها در بخش مسکن و ارائه بسته سیاستی مناسب بخش مسکن» تهیه شده توصیه‌هایی را نیز برای بهرهگیری از مزایای طرح تحول ارائه کرده که مهم‌ترین آن درخواست حذف تدریجی یارانه انرژی و اعمال سیاست‌های تشویقی برای ساخت صنعتی مسکن است.
متن کامل این گزارش را در زیر بخوانید:
طرح تحول اقتصادی در قالب هدفمندسازی یارانه‌ها در قدم اول با حذف یارانه‌های حاملهای انرژی برای اجرا مطرح شده است.
آثار و پیامدهای اجرایی این سیاست در بخش مسکن از نظر اثرات مستقیم و غیرمستقیم بر عرضه و تقاضای بخش در افق کوتاه مدت و بلندمدت قابل تحلیل است که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم.
آثار کوتاه مدت حذف یارانه‌های انرژی بر بازار مسکن
حذف یارانه حاملهای انرژی در کوتاه مدت بر متغیرهای زیر موثر واقع خواهد شد:
قیمت تمام شده ساخت مسکن: از آنجا که قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از قیمت تمام شده نهاده‌های تولید می‌باشد، هر گونه تغییر در قیمت نهاده‌های فوق منجر به تغییر قیمت تمام شده ساخت مسکن می‌شود. از جمله نهاده‌های تولید مسکن که تحت تاثیر آثار حذف یارانه‌های انرژی قرار می‌گیرند، می‌توان به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی شاغل در این بخش اشاره کرد. با توجه به میزان انرژی‌بری بالای تولید مصالح ساختمانی که در کشور به صورت سنتی تولید می‌شود، حذف یارانه حاملهای انرژی از جمله برق، گاز، مازوت و نفت افزایش قیمت تولید مصالح ساختمانی اتفاق خواهد افتاد.
به عنوان مثال برای تولید یک تن بتن در شرایط کنونی به طور متوسط میزان 5/3گیگاژول انرژی لازم است که با توجه به ضریب تبدیل واحدهای متعارف انرژی معادل 6/0بشکه نفت خام می‌باشد یا برای تولید یک تن گچ از طریق روش‌های مختلف تولید به طور متوسط به میزان 126/1گیگاژول انرژی که معادل تقریبا 2/0بشکه نفت خام می‌باشد، انرژی مصرف می‌شود. همچنین بر اساس گزارش‌های آماری وزارت صنایع و معادن تولید آجر سفالی به روش‌های کنونی جزء 10درصد بالاترین گروه انرژی‌بری تولید است. شایان ذکر است سهم هزینه مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده ساخت مسکن 70درصد است.
به علاوه پس از حذف یارانه حاملهای انرژی، هزینه حمل‌ونقل مصالح ساختمانی نیز به شدت بالا رفته و از این کانال نیز موجب افزایش هزینه استفاده از مصالح ساختمانی در ساخت مسکن و لذا افزایش قیمت ساخت مسکن خواهد شد.
از طرف دیگر، هزینه دستمزد نیروی انسانی شاغل در بخش تولید مسکن نیز پس از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و افزایش در دستمزد بخش‌های غیردولتی لاجرم افزایش می‌یابد. هرچند که در طرح پیشنهادی حذف یارانه‌ها (ماده 13 لایحه)، الزام قانونی افزایش دستمزدها براساس ماده 41 قانون کار (افزایش نرخ حداقل دستمزد تابعی از نرخ تورم و هزینه‌های سبد خانوار می‌باشد) را ملغی دانسته است، لیکن این امر منافی افزایش دستمزدها در بخش‌های غیردولتی به واسطه حذف یارانه‌ها نیست. (ضمنا پیشنهاد اصلاح ماده 13 لایحه نیز مبنی بر حذف عدم افزایش دستمزدها مطابق نرخ تورم مطرح و به قوت پیگیری می‌شود.) لذا با توجه به سهم تقریبی 30درصدی دستمزدها در قیمت تمام شده ساختمان، افزایش ناشی از حذف یارانه‌ها به افزایش قابل توجه قیمت تمام شده مسکن منتهی می‌گردد.
تقاضای واقعی (سکونتی) مسکن: تقاضای مصرفی مسکن تابعی از قیمت مسکن، درآمد خانوار و پس‌اندازها، توسعه بازارهای مالی و دسترسی به تسهیلات و... می‌باشد. از آنجا که پس از اجرای طرح مذکور هزینه‌های تولید مسکن و بنابراین قیمت مسکن افزایش می‌یابد، با توجه به افزایش هزینه اقلام مصرفی در بودجه خانوار، پس‌اندازها کاهش یافته و منجر به کاهش دسترسی به مسکن شده و بنابراین تقاضای مصرفی مسکن کاهش خواهد یافت.
تقاضای سوداگرانه مسکن: یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های ساختاری بخش مسکن وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می‌باشد که قطعا بر میزان حضور تقاضای سوداگرانه در «بخش» موثر واقع خواهد شد. بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که تقاضای سوداگرانه مسکن در دوره‌های رکود و رونق به ترتیب به 30 و 60درصد بالغ می‌گردد. چنانچه حذف یارانه‌های حاملهای انرژی به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها منجر گردد، بخش قابل توجهی از نقدینگی در بازار جذب سطح عمومی قیمت‌ها می‌گردد و از این طریق فشار بر تقاضای سرمایه‌ای فروکش خواهد کرد.
تولید مصالح ساختمانی: با توجه به شیوه‌های کنونی تولید مصالح ساختمانی که عمدتا و قریب به اتفاق آنها با استفاده از انرژی بسیار زیاد صورت می‌گیرد، تولید مصالح ساختمانی از جمله فولاد، سیمان، آجر، سفال و... که انرژی‌بری بسیار بالایی در تولید دارند متاثر شده و تا قبل از اصلاح شیوه‌های تولید، منجر به تعطیلی بسیاری از کارخانه‌های تولیدکننده این مصالح خواهد شد.
تقاضای مسکن گروه‌های کم‌درآمد: براساس لایحه هدفمندسازی یارانه‌ها، 60درصد درآمد حاصل از حذف یارانه انرژی به 7 دهک اول تعلق داشته و انتظار می‌رود درآمد اسمی این گروه‌ها افزایش یابد؛ اما با توجه به افزایش همزمان سطح عمومی قیمت‌ها، درآمد حقیقی این گروه افزایش نخواهد یافت و همچنین با توجه به اینکه میل نهایی به مصرف در این گروه‌ها بالا می‌باشد، حتی اگر این امر منجر به ارتقای درآمد واقعی آنها نیز شود، انتظار نمی‌رود موجب افزایش توان پرداخت این گروه‌ها برای مسکن شود.
با توجه به موارد ذکر شده، در کوتاه‌مدت افزایش قیمت تمام شده، کاهش تقاضای واقعی، کاهش تقاضای سرمایه‌ای در «بخش» اتفاق می‌افتد که منجر به تعمیق شرایط رکودی- تورمی در بخش مسکن خواهد شد.
آثار میان‌مدت و بلندمدت حذف یارانه‌های انرژی در بخش مسکن
الگوی ساخت: از آنجا که روش‌های سنتی ساخت مسکن به واسطه استفاده از مصالح ساختمانی با انرژی‌بری بالا، به شدت انرژی‌بر می‌باشند، تغییر شتابان الگوی ساخت مسکن و استقبال از فن‌آوری‌های نوین ساخت، از آثار قطعی حذف یارانه‌های انرژی است.
اثر کلی بر بازار مسکن: در افق میان‌مدت و بلندمدت که فرصت تعدیل قیمت‌ها و نیز فرصت استفاده از فن‌آوری‌های ساخت فراهم می‌گردد، تعادل عرضه و تقاضا، رشد سرمایه‌گذاری و شرایط افزایش تولید مسکن فراهم خواهد شد.
توصیه‌های سیاستی در خصوص اجرای لایحه هدفمندسازی یارانه‌ها در بخش مسکن
با توجه به موارد ذکر شده در فرآیند اجرای حذف یارانه حاملهای انرژی در کوتاه‌مدت، بخش مسکن شاهد نوسانات ادواری شدیدی که منجر به تعمیق شرایط رکودی- تورمی در «بخش» نیز خواهد شد. لیکن به‌رغم آثار فوق، اجرای سیاست مذکور در میان‌مدت و بلندمدت حاوی آثار مثبتی هم بر بخش مسکن و هم اقتصاد کشور خواهد بود.
همچنین در بخش مسکن، تغییر الگوی ساخت و در اقتصاد کشور صرفه‌جویی بسیار بالا در مصرف انرژی از پیامدهای دیگر اجرای سیاست فوق می‌باشند.لذا در راستای به حداقل رساندن آثار و تبعات اجرای سیاست هدفمندسازی یارانه‌ها و بهرهگیری از مزایای بلندمدت آن، رعایت موارد زیر توصیه می‌گردد:
- با توجه به رشد فزاینده تقاضای مسکن در 5 سال آینده، فرآیند حذف یارانه انرژی به‌صورت تدریجی و همراه با اعمال سیاست‌های تشویقی استفاده از الگوهای تولید صنعتی ساختمان ضروری می‌باشد.
- با توجه به اینکه اجرای موارد مندرج در مبحث 19 مقررات ملی ساختمان با رویکرد صرفه‌جویی در مصرف انرژی در ساختمان منجر به کاهش حداقل 50درصد مصرف سوخت در ساختمان می‌شود، توصیه می‌گردد سیاست‌گذاری، تدوین استانداردهای مصرف و برچسب انرژی و ارائه راهکارهای مصرف منطقی انرژی در بخش ساختمان در اولویت وظایف سازمان بهینه‌سازی مصرف سوخت قرار گیرد و بخشی از درآمدهای این سازمان نیز جهت اجرایی شدن مقررات فوق‌الذکر هزینه شود.
منبع خبر : دنیای اقتصاد