مرحله جدید فروش متری مسکن

در روزهایی که قیمت مسکن در تهران با کاهش چشمگیر تقریبا به پایین‌ترین حد ممکن رسیده و بازار مسکن در سراسر کشور با رکود معاملاتی روبه‌رو شده، شهرداری تهران بنا دارد مرحله دوم فروش متری مسکن را به اجرا در بیاورد.
هر چند مرحله اول فروش متری مسکن در خرداد ماه امسال و در روزهای گرانی مسکن با استقبال 82درصدی مواجه شد، اما این‌بار شهرداری با مشوق‌های پولی که در مرحله دوم لحاظ کرده قصد دارد بر سردی بازار مسکن غلبه کند تا با مشارکت تهرانی‌های بدون خانه 5500 واحد در حال ساخت خود را پیش‌ فروش کند.مرحله دوم فروش متری مسکن در تهران 12بهمن آغاز می‌شود.در ایام دهه فجر امسال شهرداری تهران در قالب «طرح مسکن نوسازان» 5500 واحد آپارتمان مسکونی در حال احداث در مناطق 12، 15، 18 و 19 را به شیوه فروش متری و جلب مشارکت مردم در ساخت، پیش‌فروش می‌کند. افراد می‌توانند بسته به میزان پولی که دارند با خرید هر اندازه از واحدها به‌صورت متری، صاحب اوراق مشارکت شوند و در زمان تحویل واحدها یا با پرداخت مابه‌التفاوت قیمت ملک صاحب خانه شده یا اوراق را فروخته و از سود سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوند.
 از جزئیات مرحله دوم فروش متری مسکن حاکی است: «حداقل 5 و حداکثر 100مترمربع بنای مسکونی به انضمام انشعابات آب، فاضلاب، برق و گاز از محل بیش از 5500 واحد از آپارتمان‌های مسکونی در حال ساخت در 4 منطقه جنوب تهران به ازای هر مترمربع 900هزار تومان به صورت علی‌الحساب پیش‌فروش خواهد شد.»
واحدها حدودا 75 مترمربع مساحت دارند و افرادی که از زمان فروش متری در این طرح مشارکت کنند امکان خانه‌دار شدن با شرایط ویژه برایشان در پایان دوره فراهم است.
مهم‌ترین تفاوتی که در مرحله دوم فروش متری مسکن نسبت به مرحله اول وجود دارد اعمال تخفیف بیشتر در بهای مسکن است.
شهرداری تهران در مرحله اول فروش متری مسکن تخفیف 7درصدی در قیمت آپارتمان بر مبنای بهای کارشناسی زمان سررسید قائل شده بود اما در مرحله دوم تخفیف 36درصدی را در بهای کارشناسی روز واحد مسکونی در زمان واگذاری اعمال خواهد کرد.کاهش بیش از یک سوم قیمت مسکن برای مشارکت‌کنندگان در این طرح همان مشوق پولی مدنظر است که به نظر می‌رسد. شهرداری برای جلب نظر مردم با توجه به رکود و ارزانی مسکن آن را در نظر گرفته است.شهرداری در مرحله دوم اجرای طرح مسکن نوسازان یک مشوق پولی دیگر نیز پیش‌بینی کرده و آن تضمین خرید اوراق مشارکت قبل از سررسید با نرخ علی‌الحساب 18درصد سالانه و به‌صورت روزشمار است. این در حالی است که در مرحله اول شهرداری بدون اعلام نرخ سود مشارکت فقط اصل سرمایه‌گذاری و مزایای پیش‌بینی شده را تضمین کرده بود.براساس گزارش دنیای اقتصاد، شهرداری برای ساکنان بافت‌های فرسوده امتیازات ویژه‌ای در نظر گرفته است. چنانچه ساکنان بافت‌های فرسوده بخواهند در طرح فروش متری مسکن مشارکت کنند، حداقل 1/1 و حداکثر 3/1مترمربع از واحدها بدون دریافت وجه تحویل آنها خواهد شد.واگذاری امتیاز دفترچه‌های مالکیت به غیر امکان‌پذیر است.
ماجرای مجوز ادامه دارد
7 ماه پیش بعد از آنکه شهرداری تهران موفق شد تعدادی واحد آپارتمان مسکونی را از طریق فروش متری به 4500 نفر واگذار کند دولت اعلام کرد این طرح مجوز نداشته و اگر هرچه سریع‌تر نسبت به دریافت مجوز اقدام نشود، اجرای آن باطل خواهد بود.اما در حالی‌که شهرداری چنین تجربه‌ای را در مرحله اول اجرای طرح مسکن نوسازان به همراه داشته، اکنون در آستانه اجرای مرحله دوم همچنان ابهاماتی در کسب مجوزهای لازم وجود دارد.
روز گذشته از سازمان زمین و مسکن استان تهران در این زمینه استعلام کرد که روابط‌عمومی سازمان مذکور گفت: واحد صدور مجوز پیش‌فروش در سازمان مسکن استان تهران مشغول بررسی طرح شهرداری (مرحله دوم فروش متری مسکن) است و فعلا هیچ مجوزی در این زمینه صادر نکرده است.
اما گودرزی، مشاور مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص دریافت مجوزهای لازم برای اجرای مرحله دوم فروش متری مسکن به خبرنگار دنیای‌اقتصاد گفت: «همان‌طور که در آگهی‌های مرحله دوم طرح مسکن نوسازان اعلام شده، این طرح مجوزهای لازم را از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، دریافت کرده و این بانک به‌عنوان اصلی‌ترین مرجع، مجوز ادامه کار را صادر کرده است.»وی تصریح کرد: «در شرف دریافت مجوز از وزارت مسکن و وزارت کشور نیز هستیم تا مجوزهای لازم را از آنها نیز اخذ کنیم و پیش از آغاز مرحله دوم طرح نوسازان، این مجوزها دریافت می‌شود.»
استعلام از شورای شهر
همچنین دکتر حمزه شکیب، رییس کمیسیون توسعه و عمران شورای شهر تهران با اشاره به اینکه هیچ نامه رسمی مبنی بر دریافت مجوز طرح مسکن نوسازان (فروش متری زمین) از سوی شهرداری یا نهادهای دیگر دریافت نکرده است، به دنیای اقتصاد گفت: «البته لزومی به ارسال نامه دریافت مجوز از سوی دستگاه‌های مرتبط مانند وزارت کشور، بانک مرکزی و وزارت مسکن به شورای شهر تهران وجود ندارد.»وی با اشاره به اینکه تاکنون مجوز رسمی دولت برای فروش متری مسکن را ندیده است، گفت: ولی بنا به گفته مسوولان این مجوز دریافت شده و کارها نیز به صورت قانونی انجام می‌شود.»سازمان نوسازی شهر تهران نیز در آگهی‌های خود که در برخی از روزنامه‌ها به چاپ رسیده موضوع مجوزدار بودن این طرح از سوی بانک مرکزی را مورد اشاره قرار داده است و آن را «فرصتی نو، برای تامین مسکن» به شهروندان معرفی کرده است.
فرصت سرمایه‌گذاری در جنوب تهران
فریدون درویش‌زاده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد درباره مرحله دوم فروش متری مسکن گفت: «حداقل مشارکت مردمی در طرح نوسازان 5متر است و چنانچه مشارکت‌کنندگان تا پایان زمان تحویل در این طرح حضور داشته باشند از تخفیف ویژه در زمان واگذاری خانه‌ها برخوردار خواهند شد.»
مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران تصریح کرد: «در صورتی که شهروندان در هر زمانی از مشارکت در طرح مسکن نوسازان پشیمان شوند می‌توانند با دریافت سود حاصل از مشارکت، پول پرداخت شده را پس بگیرند.»
وی افزود:«شهرداری هم‌اکنون با مشارکت بخش خصوصی در حال احداث این واحدها است.»
درویش‌زاده تصریح کرد: در مرحله اول اجرای این طرح، با اینکه مردم زیاد با طرح فروش متری مسکن آشنا نبودند و تبلیغات در این مورد به اندازه کافی نبود، بیش از 4هزار نفر در آن مشارکت کردند.وی یادآور شد: در مرحله اول فروش متری مسکن بیش از 50درصد از خریداران از اقشار کم‌درآمد بودند که خریدهای 5متری انجام داده‌اند.
نگاهی به مرحله اول
سازمان نوسازی شهر تهران از تاریخ 23خرداد تا 4 تیر 87 به استناد مصوبه شورای شهر تهران اقدام به درج آگهی برای پیش‌فروش 5هزار و 500 واحد مسکونی از طریق فروش اوراق مشارکت با سود 24درصد در مرحله اول طرح نوسازان کرد.سازمان نوسازی شهرداری تهران در راستای تامین بخشی از منابع مالی سال 87 خود اقدام به فروش متری تعدادی از واحدهای مسکونی کرده بود. این طرح در راستای تامین 400میلیارد تومان از مجموع بودجه 2هزار میلیارد تومانی سال 87 سازمان نوسازی طراحی و اجرا شد، ولی در عمل مسوولان وزارت مسکن، بانک مرکزی و وزارت کشور با اجرای طرح فروش متری مسکن مخالفت کرده و با نظر اعضای شورای شهر تهران فروش متری مسکن متوقف شد؛ چرا که در مصوبه شورای شهر تهران عنوان شده بود که شهرداری تهران باید از سایر نهادهای ذی‌ربط از جمله وزارت مسکن و شهرسازی مجوز لازم را در این زمینه اخذ کند.با ممانعت از اجرای طرح مسکن نوسازان، وزارت کشور به شهرداری تهران 10 روز مهلت داد تا مجوزهای این طرح را به مسوولان مربوطه در وزارت کشور ارائه کنند.
بنابراین از آنجایی که قانون وزارت مسکن اخذ مجوز برای نهادهای انقلابی و سازمان‌های دولتی و نهادهای عمومی و تعاونی‌های مسکن را برای پیش‌فروش مستثنا کرده، این در حالی است که اقدام شهرداری پیش‌فروش نبوده و مشارکت در ساخت تلقی می‌شود.بنابراین از آنجایی که در لایحه بودجه سال 87 شهرداری تهران که به تصویب شورای اسلامی شهر تهران نیز رسیده، تمامی راه‌های تامین منابع لازم برای نوسازی بافت‌های فرسوده، لحاظ شده است و یکی از راه‌ها درآمد حاصل از فروش متری مسکن بود که برای این کار روش اجرایی در نظر گرفته شده برای تامین منابع نوسازی بافت‌های فرسوده، پیش‌فروش واحدهای مسکونی بود، روشی که طبق قانون نیازی به مجوز از هیچ دستگاهی ندارد.
براساس قانون وزارت مسکن، شرکت‌های انبوه‌ساز ساختمان اگر بخواهند واحدهای مسکونی خود را پیش‌فروش کنند، برای نشر آگهی باید از وزارت مسکن مجوز بگیرند، اما همین قانون نهادهای عمومی و برخی سازمان‌ها را برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی استثنا کرده است و طرح فروش نقدی مسکن از سوی شهرداری، پیش‌فروش نیست، بلکه مشارکت در ساخت است و براساس قانون تجارت، فروش متری زمین به دلیل آنکه مورد معامله مشخص نیست، پیش‌فروش نبوده و در زمره قرارداد عقد مدنی است.
بنابراین شهرداری در جلسات مشترکی که با بانک مرکزی داشت به رفع ابهام پرداخت و حتی وزارت مسکن نیز اجرای این طرح را به عنوان طرح مشارکتی پذیرفت و اساسا وزارت کشور در این امر ذی مدخل نبوده و اصولا لازم نیست برای ادامه این فعالیت مجوز صادر کند.
در آن زمان (تیرماه امسال) پس از مذاکرات فراوان بین شهرداری و دولت سرانجام طرح شهرداری برای فروش متری مسکن مشروط به انجام اصلاحاتی به تصویب رسید.
وزارت مسکن هم این دغدغه را داشت که تجربیات ناخوشایند برخی از طرح‌های قبلی تکرار شود که بر این اساس مقرر شده جلسات مشترکی بین نهادهای مربوطه همچنان برگزار شود تا یک طرح بی‌نقص برای نوسازی بافت‌های فرسوده به اجرا درآید. در حال حاضر در تهران 2میلیون و 400هزار خانه وجود دارد که 2میلیون و 250هزار واحد مسکونی دارای سکنه و 5درصد آنها نیز خالی از سکنه است، اما بر اساس رشد جمعیت و ضریب استهلاک، تهران تا سال 1404 نیاز به 3میلیون واحد مسکونی جدید دارد.
اکنون پس از حل مشکلات و اختلاف‌های پیش‌آمده در طرح مسکن نوسازان و فروش متری زمین در تهران مرحله دوم این طرح به زودی آغاز خواهد شد.