روزهای خوش برای بازار مسکن درکشور چین

محتوای گزارش اخیر 10 آژانس معتبر تحقیقات مسکن درباره اوضاع بازار مسکن در دنیا، این تردید را در بین دولتمردان چینی به وجود آورد که «مبادا برخی نویسندگان این گزارش در تحلیل اوضاع مسکن در چین به عمد یا غیر عمد، مطالب غیرواقعی را ضمیمه تحقیقاتشان کرده باشند.»
سپتامبر 2008 گزارش مطالعه جهانی بازار مسکن با استناد به آمار معاملات ملکی در نیمه سال جاری میلادی و مقایسه آن با سال قبل منتشر شد.
در این گزارش اعلام شد قیمت مسکن در چین و برخی دیگر از کشورهای باقدرت اقتصادی در حال توسعه برخلاف سایر کشورهای جهان افزایش خواهد یافت.
تردید دولت چین نسبت به این گزارش باعث شد مقامات اقتصادی و اجتماعی این کشور نسبت به شناسایی عوامل فعال در بازار مسکن و همچنین سطح زندگی و رفاه خانواده‌ها در کشورشان اقدام کنند.
حالا چینی‌ها بیش از هر کشور دیگری گزارش مطالعه جهانی مسکن را قبول دارند و آن را واقعی می‌دانند.
تحقیقات ملی دولت چین از وضعیت مسکن نشان می‌دهد تغییر ذائقه چینی‌ها نسبت به محل زندگی‌شان بازار مسکن در این کشور را از اپیدمی بحران مسکن مصون نگه داشته است. جوانان چینی در آستانه ازدواج با تقلید از یکدیگر سعی می‌کنند ابتدا صاحب مسکن شوند. آنها اما علاقه‌ای به خرید ملکی شبیه آنچه تاکنون در آن زندگی می‌کرده‌اند ندارند و حمایت مالی خانواده‌هایشان به همراه کمک مالی بانک‌ها توانسته مجردها را در خرید خانه‌باغ‌های تقریبا بزرگ در حاشیه شهر کمک کند.
بانک تجارت چین 60درصد از هزینه خرید مسکن را در قالب پرداخت وام به فروشنده تامین می‌کند، اما این همه ماجرا نیست. طبقات متوسط چینی نیز در تقویت بازار مسکن نقش دارند. نزدیک به 100میلیون نفر از جمعیت میلیاردی چین دارای درآمد و وضعیت زندگی مناسب هستند که با تقلید از فرزندانشان آنها هم در تلاش برای خرید خانه‌ای بزرگ‌تر از آنچه اکنون در آن زندگی می‌کنند هستند.
همه این تقاضاهای جدید که با جیب پرپول وارد بازار مسکن چین شده، شاخص‌های قیمتی را بالا نگه داشته و اجازه نداده بحران جهانی مسکن که سال گذشته از آمریکا شروع شد به قدرت اقتصادی آسیا نفوذ کند. اکنون بازار مسکن در اکثر نقاط جهان نوعی رکود و کاهش قیمت را تجربه می‌کند، اما چین در این میان شرایط متفاوتی را تجربه می‌کند. دولت، نظارت دقیقی بر افت و خیز قیمت‌ها و همچنین منافع مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان این بازار دارد و عوامل این بازار هم هر کدام سود خود را می‌برند.کی هایکی از آپارتمانی که سال گذشته خریداری کرده هیجان‌زده است. این آپارتمان که در منطقه مسکونی مدرنی در شانگهای واقع شده، یک ساختمان دوبلکس 185 متر مربعی با 4 اتاق خواب و دو اتاق نشیمن و 6 بالکن است. او در این خانه به زمین تنیس و یک باغ بزرگ هم دسترسی دارد. او به این دلیل این خانه را خریداری کرده که سال آینده قصد ازدواج دارد و اکنون با عجله مشغول نوسازی آن و آماده کردنش برای عروسی است. فاصله این خانه تا مرکز شهر با ماشین 40 دقیقه است و در این فاصله هیچ مترویی هم وجود ندارد، اما قیمت این خانه برای این مرد چینی درست وسط رونق بازار مسکن چین، 150هزار دلار تمام شد. او پیش پرداخت 40درصدی برای خرید این خانه را از برادرش قرض گرفت و بقیه بهای خانه را به صورت اقساط ماهانه به بانک تجارت چین می‌پردازد. اکثر همسالان این جوان چینی برای خرید مسکن همین کار را می‌کنند، یعنی بخشی از پول را از خانواده می‌گیرند و بخش دیگر را بدهکار بانک می‌شوند. والدین هم این کار را وظیفه خود می‌دانند.
بسیاری از چینی‌های هم نسلی کی، از شیوه زندگی همتایان آمریکایی خود تقلید می‌کنند. رهبران چین 10 سال پیش با گشودن درهای بازار مسکن، رونق قابل توجهی را در بخش ساخت و ساز ایجاد کردند، به طوری‌که هزینه ساخت یک خانه متوسط در پکن در 8 سال گذشته چهار برابر شده است. مالکیت خانه در چین مانند آمریکا اکنون به نشانه‌ای برای ثروت شخصی تبدیل شده است.
6 ماه بعد از اینکه کی این آپارتمان را 150هزار دلار خرید، قیمت آن 30درصد افزایش یافت. بازار مسکن در چین هم‌پای رشد سریع طبقه متوسط این کشور رونق یافت. طبقه متوسط در چین به‌طور رسمی به طبقه‌ای گفته می‌شود که درآمد سالانه 8هزار تا 70هزار دلار دارند. با این تعریف، شمار این طبقه اکنون به 80میلیون نفر می‌رسد، اگرچه این تعداد بخش کوچکی از جمعیت 3/1میلیارد نفری چین است، اما با توجه به رشد سریع این طبقه، بین سال‌های 2005 تا 2007، بیش از 15 میلیون نفر به این تعداد اضافه شد. با رشد این طبقه، انتظارات آنها هم افزوده شد. آپارتمان کی، تفاوت بسیار زیادی با خانه سنتی و خانوادگی دارد که در آن بزرگ شده است. این خانه در شهر کوچکی در جنوب شانگهای واقع است و در آن او با دو برادرش در یک اتاق زندگی می‌کردند، اما اکنون طبقه متوسط شهر شانگهای انتظار دارند در آپارتمان مسکونی با دست کم استخر و باغی زیبا در کنار وسایل ارتباطاتی و حمل‌ونقلی مناسب در نزدیکی خانه زندگی کنند. خانواده‌های ثروتمند درجه اول هم به دنبال خرید ویلاهایی در حاشیه شهرها یا واحدی از برج‌های لوکس داخل شهرها با امکانات ویژه هستند.
بازار املاک چین مانند بسیاری از نقاط دنیا در ماه‌های اخیر به سردی گراییده است. میزان فروش مسکن به طور چشمگیری کاهش یافته، به‌طوری‌که فروش مسکن در پکن در ماه اوت 36درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل ثبت شده است، اما سردی، عبارت نسبی است. هفته گذشته در نمایشگاه سالانه مسکن چین که اکتبر هر سال در شهرهای بزرگ این کشور برگزار می‌شود، تعداد مراجعه‌کنندگان بسیار بالا بود. قیمت‌‌ها هم نشانه‌ای از کاهش در خود نداشت، البته بعضی سازندگان مسکن مقدار اندکی تخفیف در قیمت‌هایشان قائل می‌شدند. بعضی مالکان مسکن در چین اگرچه نگران افت قیمت خانه ‌هایشان هستند، اما اعتماد به نفس آنها بسیار بالاتر از فعالان بازار مسکن آمریکا است.
تحولات اخیر در بازار مسکن چین یعنی قیمت‌های تصاعدی و حالا سرد شدن بازار، از میل مردم این کشور برای خرید به جای اجاره ملک کم نکرده است. بسیاری از چینی‌ها، پول دادن بابت اجاره ملک را نوعی هدر دادن ثروت می‌دانند. تفکر آنها مانند تفکر انگلیسی‌ها شده که می‌گویند: خانه من کاخ من است. حتی اگر توانایی پرداخت هزینه درمان یا تحصیلات را نداشته باشم داشتن خانه به معنی ثروتمند بودن است. رونق بازار مسکن در چین دلیل دیگری هم دارد و آن سرمایه‌گذاری ثروتمندان چینی در بازار مسکن در نقاط مختلف این کشور و شهرهای گوناگون است. این کار باعث شده تا بازار مسکن در اکثر شهرهای این کشور به طور کم و بیش یکسان رونق یابد. در آگهی‌های تبلیغاتی ملکی و حتی بیلبوردهای بزرگ شهری گاه تبلیغ آپارتمان‌های بسیار لوکسی را در نقاط دوردست و حتی فقیر چین می‌بینید که کار ساخت آن تکمیل شده و آماده فروش هستند. حتی در شهرهای بسیار کوچک چین مانند کایلی با 450هزار نفر جمعیت، خیابان‌ها پر است از تبلیغات ساخت و سازهایی مانند «مجموعه ساختمانی به شیوه خانه‌های جزیره بالی» یا «باغ‌های اسکاندیناوی». این تبلیغات با شعارهایی چون «ساختمان‌های کلاس بالا برای زندگی برتر» یا «طراحی ویژه برای تحقق رویاهای طبقه نخبه شهری» همراه است، اما مردم چین و حتی طبقه ثروتمند آن، این خانه‌ها را به عنوان یک سرمایه‌گذاری خریداری می‌کنند. افزایش قیمت مسکن باعث شده تا بسیاری از تولیدکنندگان این بازار در چین ثروتمند شوند. در سال 2006، 70 نفر از 100نفر اول فهرست ثروتمندان چین به صنعت ساختمان این کشور تعلق داشتند و در این حوزه فعال بودند، اما این افزایش قیمت نوعی اختلاف طبقاتی و اجتماعی را هم به دنبال خود داشته است. میلیون‌ها نفر از مردم چین حتی نمی‌توانند فکر خرید چنین خانه‌ها یا اصلا هر خانه‌ای را بکنند. در شهر شانگهای که متوسط حقوق و دستمزد در سال 4500 دلار است، قیمت متوسط یک آپارتمان در مرکز شهر از 280دلار برای هر فوت مربع (هر فوت مربع معادل 9 صدم متر مربع است) تا 560دلار در نوسان است. این رقم از قدرت خرید افراد متوسط این شهر خارج است.
از سال 2005، دولت چین با اعمال محدودیت‌هایی برای سرمایه‌گذاران خارجی، سعی در سرد کردن تب بازار مسکن داشت. دولت همچنین از تولیدکنندگان خواسته تا بیشتر آپارتمان‌های کوچک بسازند. همچنین دولت دریافت وام بانک مسکن برای دومین خانه را دشوار کرده است. از سوی دیگر ساخت پروژه‌های ساختمانی ویلایی بالای 370 متر مربع هم ممنوع شده است.
دولت چین در ماه‌های گذشته از نارضایتی مردم به خاطر روند صعودی قیمت‌ها نگران بوده است. به دلیل همین نگرانی و بیم از ناآرامی حاصل از این نارضایتی، دولت برای اولین بار از اواخر دهه 1990، امسال برنامه جدید ساخت خانه‌های کم هزینه و ارزان برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد را اعلام کرد. دولت چین اعلام کرده که خود را به حفاظت از منابع تولیدکنندگان مسکن هم متعهد می‌داند. تدابیر دولت برای سرد کردن تب بازار در سال‌های اخیر به کند شدن روند صعودی قیمت‌ها در شهرهای بزرگ چین منجر شده است. اکنون دولت از بعضی تولیدکنندگان عمده مسکن در چین خواسته تدابیری برای کم کردن محدودیت‌های وام‌دهی و کاهش مالیات برای تقویت بیشتر این بازار به اجرا بگذارند. در ماه گذشته دولت دو بار نرخ بهره را کاهش داد.
این که آیا بازار مسکن چین و رونق آن یک حباب است و آیا این حباب به زودی می‌ترکد یا نه، نکته‌ای است که در آینده باید آن را دید، اما فعلا که مالکان خانه در چین نگرانی ندارند.