تاثیر بحران مالی جهان در دبی

نشریه اقتصادی اکونومیست در شماره اخیر خود در این باره نوشت: «اگرچه بخش عمده پول نقد این امارت به جای خوابیدن در بانک‌ها، در گاوصندوق‌‌های امن خانواده‌های ثروتمند عرب است اما وقایع هفته‌های اخیر در سراسر دنیا بر دبی هم تاثیر خود را گذاشته است.»
در دبی ساخت‌وساز همتای تجارت پیش‌ می‌رود و حتی گفته می‌شود عمده درآمد این شهر کوچک از بخش املاک تامین می‌شود. سال‌ها است نمایندگان شرکت‌های بزرگ ساختمانی از اروپا و آمریکا مشغول ساخت برج‌های مسکونی و تجاری - اداری در دبی هستند و حالا به دلیل آنکه سهام این شرکت‌ها در موسسات مالی کاهش پیدا کرده، توان ادامه کار در دبی را ندارند. این اتفاق تازه کمک می‌کند پیش‌بینی موسسه اقتصادی مورگان استنلی آمریکا درباره آینده ساخت‌وساز در دبی زودتر از موعد محقق شود.
موسسه مورگان استنلی که دو سال پیش به دولت آمریکا درباره وقوع بحران در بازار مسکن این کشور هشدار داده بود، اخیرا با تهیه گزارشی از اوضاع بازار مسکن در دبی اعلام کرد: تا دو سال دیگر میزان عرضه مسکن از تقاضا پیشی می‌گیرد و قیمت املاک نیز روند نزولی پیدا خواهد کرد. حالا سال 2010 نیامده اما تهدید ساخت‌وساز در دبی زودتر از موعد مقرر خود را نشان داده است.
اکونومیست در گزارش خود با عنوان «بازار املاک دبی در تیررس توفان مالی جهان» با اشاره به اینکه درآمدهای نفتی دبی اندک است، نوشته است: شیخ محمد بن‌رشید آل مکتوم حاکم دبی یعنی همین دومین امارت بزرگ از 7 امارت کشور امارات عربی متحده، بیشتر درآمد این شهر کوچک را از بخش‌های دیگر اقتصاد و به ویژه بخش املاک تهیه می‌کند. سرمایه‌گذاران در بخش املاک دبی در سال‌های اخیر سود خوبی به دست آورده‌اند و از اوایل سال گذشته تاکنون بازگشت سرمایه‌ای معادل حتی 80درصد هم داشته‌اند.
مسکن دبی چگونه رونق گرفت؟
دو عامل باعث این روند افزایش قیمت مسکن در دبی شده‌است. نکته اول نرخ بهره بانکی منفی یا زیر نرخ تورم است که در نتیجه تحولات بانکی آمریکا پدید آمده است. وام‌گیرندگان بانکی در دبی هنوز هم وام بسیار ارزان‌قیمت دریافت می‌کنند و به همین دلیل انگیزه بالایی برای دریافت این وام و سرمایه‌گذاری آن دارند. اما عامل دوم افزایش قیمت مسکن در دبی، ادامه ورود سیل کارگران ارزان‌قیمت به این امارت است. کمتر از یک پنجم جمعیت 5/1‌میلیون نفری دبی محلی و بومی هستند. بسیاری از مهاجران این شهر کارگران ساختمانی‌ هستند که از جنوب آسیا به این جزیره آمده‌اند. اینها هم به رونق ساخت‌و‌ساز کمک می‌کنند و هم به خانه‌ اجاره‌ای برای سکونت نیاز دارند که این باعث رونق بازار مسکن می‌شود.
اما در تابستان، موسسه اقتصادی مورگان استنلی آمریکا گزارشی منتشر کرد مبنی بر اینکه قیمت املاک دبی تا سال 2010 به سیر صعودی ادامه می‌دهد و از آن به بعد سقوط خواهد داشت. آمار و ارقام این گزارش نشان می‌دهد رونق چشمگیر بازار مسکن دبی همچون فواره‌ای که وقتی به اوج برسد دچار سقوط می‌شود، تا سال میلادی آینده به اوج خود خواهد رسید و بعد مسیر فرود را طی می‌کند. آمار این گزارش نشان می‌دهد که قیمت مسکن در دبی تا پایان سال 2008، 35‌درصد دیگر رشد خواهد داشت. بر اساس این آمار، تا پایان سال 2009، رشد قیمت مسکن در دبی کند شده و به 5/8‌درصد می‌رسد و سپس در سال 2010 با سقوط ارزش رو‌به‌رو خواهد شد. تا امسال یعنی سال 2008 میلادی، دبی برای پاسخ گفتن به نیاز ساکنان قدیم و جدید به مسکن، هر سال به 30 تا 35 هزار واحد مسکونی جدید نیاز داشت. اما به گفته کارشناسان تا سال 2010 میزان عرضه مسکن در دبی از تقاضای آن پیشی می‌گیرد و به این ترتیب قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.
بر اساس این گزارش، برای پیش‌بینی وضعیت املاک و قیمت آن در دبی، در بدترین شرایط می‌توان وضعیت بازار مسکن دبی را به شرایط سنگاپور در اواخر دهه 1990 تشبیه کرد. در سنگاپور طی 18 ماه قیمت مسکن 80‌درصد کاهش یافت. البته بعضی کارشناسان و تحلیل‌گران بروز این وضعیت را در دبی بعید و بدبینانه می‌دانند. قیمت مسکن در دبی از آغاز سال 2007 تاکنون بیش از 79‌درصد رشد کرده‌است، اما در سال 2009 این بازار دچار مازاد عرضه خواهد شد.
این وضعیت برای دیگر بازارهای ملکی در خاورمیانه پیامدهایی به همراه خواهد داشت. در نیمه نخست سال 2008 قیمت مسکن در دبی 25‌درصد رشد داشت.
توجیه نویسندگان گزارش مورگان استنلی توجیه قابل قبولی است. به گفته آنها تا چند سال آینده دیگر تقاضا در بازار مسکن دبی فروکش می‌کند و این همه ساختمانی که هر روزه در این شهر در حال ساخت‌و‌ساز است دیگر مشتری نخواهد داشت. برای جامعه دبی که به بازگشت سریع سرمایه عادت دارد، این شرایط یک شوک ایجاد می‌کند.
انتشار این گزارش همزمان شد با بیرون کشیدن سپرده‌ها و سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌گذاران بدبین از امارات. این سرمایه‌گذاران در گذشته امیدوار بودند با تضعیف ارزش دلار، پول‌هایی مانند پول دبی تقویت شود. اما چنین نشد و ارزش دلار اضافه شد. در نتیجه ناگهان پول نقد در دبی کم شد. درست در همین زمان تحقیقات درباره چند مورد فساد مالی شروع شد. محور این تحقیقات فعالیت بانک اسلامی دبی و چند مورد وام این بانک به سازندگان مسکن بود. از جمله کسانی که در این تحقیقات مورد پرسش قرار گرفتند وزیر کشور و دو انگلیسی بودند. شیخ محمد امیر دبی در این باره در اقدامی نادر به اظهار نظر رسمی پرداخت و گفت که دادستان‌ عمومی چنین سودهای غیرقانونی را تحمل نمی‌کند. این تحقیقات همچنان ادامه دارد و هنوز هیچ ادعانامه‌ای صادر نشده‌است.
در کنفرانس اخیر مسکن و املاک دبی، همه فعالان این بازار به شدت تلاش می‌کردند وانمود کنند که هیچ مورد مشکوک و نادرستی وجود ندارد. نخیل که یک شرکت سازنده با حمایت و پشتیبانی دولتی است اعلام کرده که یک برج دیگر را که بلندترین سازه جهان خواهد بود می‌سازد. یک شرکت سازنده دیگر پروژه ساختمانی باغ‌های جمیرا اعلام کرد، هزینه ساخت این پروژه به طور تقریبی 350‌میلیارد درهم یا 95‌میلیارد دلار اعلام شده‌است.
اما بازارهای دبی نشانه‌هایی از نابه‌سامان بودن اوضاع را بروز داده‌اند. از ابتدای سال جاری میلادی تاکنون، سهام بازار مالی دبی بیش از 48‌درصد ارزش خود را از دست داده‌است. ارزش سهام شرکت آمار که از برجسته‌ترین سازندگان دبی است، از 7/15 درهم به 5/5 درهم سقوط کرده‌است. در رویداد دیگری که نشان از تیره شدن فضای بازار دارد، مقامات دبی دو موسسه عظیم وام‌دهنده یعنی املاک و تم‌ویل را با هم ادغام کردند. بعضی از سازندگان دیگر هم فروش به صورت تمام قسط را متوقف کرده‌اند.
با این حال قرار نیست دبی و بازارهای آن ورشکست شوند. دولت همچنان بر تولید‌کنندگان و سازندگان ملک و مسکن کنترل دارد و می‌تواند با آزاد کردن زمین‌های بیشتر در هر زمان لازم، در بازار عرضه و تقاضا تغییر ایجاد کرده و آن را تنظیم کند. هنوز در بازار مسکن دبی تقاضا وجود دارد. بازرگانان هم هنوز به دبی علاقه ویژه‌ای دارند. اما در هفته‌ها و ماه‌های آینده باید منتظر ادغام‌های بیشتری در میان موسسات مالی بزرگ این امارت باشیم. دیگر از سودهای کلان گذشته خبری نخواهد بود. این تحولات ممکن است روابط کاری میان دبی و ابوظبی را تیره کند. ابوظبی هنوز کیف پول بزرگتری دارد، زیرا نفت بیشتری دارد و شاید دیگر نخواهد کنار بنشیند و بگذارد که شیخ محمد سود این پول‌ها را به نام خود ثبت کند. ترتیبات و سازو‌کار مالی میان این دو امارت عربی پیچیده است. در ماه‌های آینده باید منتظر اخبار دبی ماند.