تحلیلی بر تغییرات قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون

 براساس گزارش مکتوب وزارت مسکن و شهرسازی وضعیت بازار مسکن تهران در سال 86 نشان می‌دهد که رشد شدید قیمت مسکن در سال گذشته از نظر تاریخی بی‌سابقه بوده به طوری که قیمت زمین، مسکن و هزینه اجاره بها در نیمه اول سال 86 در تهران به ترتیب 125، 85 و 36درصد افزایش یافت، بنابراین با در نظر گرفتن این موضوع که هزینه تامین مسکن و خرید زمین در تهران به ترتیب دو برابر و سه برابر متوسط کل کشور است و عموما تغییر قیمت‌ها در پایتخت، سایر کلان‌شهرها و حتی شهرهای کوچک را تحت تاثیر قرار می‌دهد پس چه طور می‌شود که بنا به گفته برخی از مسوولان دولتی روند فعالیت‌ها در بازار مسکن حاکی از کاهش قیمت‌ها در سال 87 بوده است؟
به دنبال رشد قیمت مسکن در ماه‌های ابتدایی سال جاری، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی طی برگزاری جلسه‌ای اضطراری دلایل افزایش کم‌سابقه قیمت فروش و اجاره واحدهای مسکونی و راهکارهای برون‌رفت را مورد بررسی قرار داد و مهم‌ترین عوامل گرانی فوق‌العاده مسکن را افزایش بسیار شدید نقدینگی از سال 85 تاکنون و تبدیل شدن مسکن به کالایی برای پس‌انداز و ابزار حفظ ارزش پول عنوان کرد. با این وجود، اما سخنگوی دولت طی نشستی خبری در روزهای پایانی خردادماه امسال از کاهش 30درصدی قیمت مسکن در برخی استان‌ها خبر داد، اما عنوان نکرد که منبع مستند دولت برای ارائه این آمارها چیست. چرا که گزارش بانک مرکزی در فروردین‌ماه امسال گواهی برگرانی قیمت مسکن در مناطق شهری کشور بود و عدد و رقمی هم دال بر کاهش قیمت‌ها در این بخش اعلام نکرده بود.
البته همان زمان علی‌اکبر آقایی، رییس کمیسیون عمران مجلس هفتم و هشتم پیرامون وضعیت قیمت مسکن در کشور، کاهش 30درصدی این کالای اساسی را به ویژه در کلان‌شهری نظیر تهران بعید دانست و گفت: اتفاقی که پس از رشد بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال‌های 85 و 86 افتاد، صرفا موجب آغاز دوران رکود تورمی در بازار مسکن شد.
دکتر علی نوذرپور، کارشناس شهری در این زمینه معتقد است: در حال حاضر بحث رکود را می‌توان در بازار معاملات مسکن پذیرفت، اما کاهش قیمت مسکن در کشور را نه.
چرا که اعلام کاهش قیمت مسکن در کشور از سوی دولت بیشتر نوعی فضاسازی رسانه‌ای است تا واقعیت و مهم‌ترین عامل آن هم هدایت روانی و تبلیغاتی این بازار به سمت کاهش قیمت‌ها است.
ضمن اینکه منبع ارائه آمار کاهش قیمت مسکن از سوی دولت ارائه نشده و صرفا به نتایج گزارشات میدانی از معاملات صورت گرفته در این بخش اکتفا شده است.
وی تصریح می‌کند: اما در شرایط کنونی که دولت همواره از ارزانی قیمت مسکن در کشور خبر می‌دهد، اما کارشناسان و فعالان درحوزه مسکن از تاثیرات منفی رکود معاملات در این بازار بر روند تولید مسکن در کشور و احتمال قریب‌الوقوع این رخداد در ماه‌های آتی امسال ابراز نگرانی می‌کنند.
همچنانکه براساس اعلام اخیر مسوولان وزارت مسکن و شهرسازی، در 4ماه اول امسال اگرچه نسبت به مدت مشابه در سال قبل تولید مسکن در کشور از رشد 20درصدی برخوردار بوده، اما طی این مدت میزان تولید روند نزولی داشته است.
از سوی دیگر تاکنون آمار و ارقام رسمی دولت قبل و بعد از رکود در بخش قیمت‌های مسکن اعلام نشده است.
دکتر کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره روند کاهشی قیمت‌ها در حوزه مسکن اظهارنظر می‌کند و می‌گوید: این موضوع نمی‌تواند واقعیت داشته باشد و همان طور که همه می‌دانند بخش مسکن با جهش‌های سالانه 100درصدی روبه‌رو بوده و آمار رسمی نشان‌دهنده افزایش 60 الی 70درصدی قیمت مسکن است.
وی تصریح کرد: اگر کاهشی 10 الی 20درصدی هم در بخش مسکن شهری اتفاق افتاده باشد مربوط به ساختمان‌های بسیار لوکس بوده، اما به طور قطع مربوط به بناهای با متراژ کم و در مناطق متوسط و پایین شهرها نبوده است. از این رو این گونه کاهش قیمت‌ها نمی‌تواند موفقیتی برای اجرای سیاست‌های دولت در بخش مسکن باشد. وی تاکید می‌کند که شرایط کنونی بازار مسکن، خارج از اراده دولت بوده ؛چرا که به دلیل رکود معاملات در این بازار، سوداگری مسکن نیز به صورت عمومی کاهش یافته است. از این رو به لحاظ اقتصادی نمی‌توان به این کاهش قیمت‌ها تکیه کرد، زیرا این روند فراگیر نبوده است.
وی می‌افزاید: از سوی دیگر همواره وقتی رکود در معاملات و کاهش قیمت مسکن در کلان‌شهری نظیر تهران اتفاق می‌افتد در همان زمان قیمت مسکن در سایر شهرها بالا می‌رود.
بدین لحاظ همانگونه که افزایش شدید قیمت مسکن طی 2 سال گذشته در کشورها از اختیار دولت خارج بوده، کاهش ناچیز قیمت‌ها در بازار مسکن نیز ناشی از نوسان خارج از کنترل دولت و نوعی هرج و مرج بازار است و جالب است مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران که همواره از ثبات و کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن خبر می‌دهد، در تشریح وضعیت کنونی این بازار می‌گوید: برخلاف اینکه نرخ بسیاری از کالاهای اساسی از ابتدای امسال تاکنون رشد داشته، اما قیمت مسکن ثابت مانده و در برخی موارد که صاحبان املاک به سرمایه خود نیاز داشته‌اند، با قیمت کمتری به فروش رسیده است.
بنابراین به گفته این فعال در بازار مسکن، این کاهش قیمت‌ها صرفا مربوط به مواردی بوده که مالکان نیاز به پول داشته‌اند و ناچار به فروش شده‌اند وگرنه کاهش قیمت آن هم در حد 25 الی 30درصد در بازار مسکن به ویژه در کلان‌شهرها آنطور که بر روی آن مانور داده می‌شود، قابل ملاحظه نیست.
بنابراین به طور کلی می‌توان نتیجه گرفت با توجه به اینکه از سال 70 تاکنون طی 3 دوره بازار مسکن، دوران رونق و رکود راپشت سر گذاشته، اما همواره پس از پایان دوره رکود، قیمت‌ها در این بخش به شدت افزایش یافته است و نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن در کشور یا حتی استمرار ثبات قیمت‌ها در این بازار را داشت. به بیان دیگر هر زمان هزینه خرید مسکن توسط افراد فراهم شد، بهترین زمان برای صاحب‌خانه شدن است؛ چرا که هیچ کس از خرید ملک ضرر نمی‌کند و سرمایه‌گذاری در این بخش، مطمئن‌ترین راه برای حفظ و افزایش ارزش سرمایه در ایران است.