چالش سازندگان مسکن با روش جدید محاسبه مالیات

در این میان تحلیل دکتر ستاریان در این زمینه قابل تامل است. وی می‌گوید: برای آنکه تولیدات انبوه‌سازان بتواند در بازار مسکن عرضه شود باید یکسری واسطه‌ها یا دلال‌ها وجود داشته باشند حال اگر مالیات بر معاملات مسکن به اجرا در بیاید این واسطه‌ها غیب می‌شوند و آن وقت فروش ساخته‌های انبوه‌‌سازان روی دستشان خواهد ماند.
اجرای طرح‌های تعزیری نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر و..... که برخی از آنها اخیرا در شورای‌عالی مسکن نیز مصوب شده‌اند، تا چه حد می‌تواند در ایجاد تعادل بر بازار مسکن و حذف سوداگری موثر باشد؟
رفیعی: ببینید، سیاست‌ها در زمانی اتخاذ می‌شود که معمولا آن شرایط اولیه تغییر کرده است. هم‌اکنون در دوران رکود تولید هستیم و هر چند قیمت‌ها کمتر رشد کند تمایل به تولید کاهش می‌یابد. در چنین زمانی که خطر رکود تولید مسکن وجود دارد آیا درست است که سیاست‌های ترساننده تولیدکننده مسکن را اتخاذ کنیم؟
معمولا سیاست‌های کنترل کننده و تحدیدی اثرات منفی در تولید دارند، اما در قیمت‌ها اثری نخواهند داشت؛ چرا که وقتی تولید کاهش پیدا کند مجددا قیمت‌ها بالا می‌رود. بنابراین اگر هدف کاهش قیمت باشد که با این گونه سیاست‌ها نمی‌توان به آن دست پیدا کرد و اگر هدف افزایش تولید باشد که به هیچ عنوان محقق نخواهد شد.
ببینید اگر در ابتدا مسائل را شناسایی کنیم راه‌حل‌ها از دل مسائل یافت می‌شوند.
بالا رفتن قیمت به خودی خود مساله جداگانه‌ای نیست و خود معلول مسائل دیگری است که باید در ابتدا این مسائل را حل کرد.
مشکل ما این است که میزان تقاضا نسبت به عرضه زیاد است. به واقع این میزان تقاضا را نیز نمی‌توان کاهش داد مگر این که میزان تقاضای سوداگرانه و غیرمصرفی را کم و به تدریج حذف کنیم. آن هم چون پیدا کردن این تقاضا بسیار مشکل است هر گونه سیاست بازدارنده در این رابطه کار را مشکل‌تر می‌کند.
بنابراین راه‌کارهای موثر پیدا شده، اما اگر در رابطه با اجرای آن احساساتی برخورد شده و از حد قابل‌اجرای آن وسیع‌تر شود، به هدف اصلی صدمه می‌زند.
این یک واقعیت است که برای حل مساله مسکن، راه حل شبانه‌ای وجود ندارد تا همه یک شبه راضی و خوشحال باشند بنابراین این یک کار طولانی مدت است.
مسکن استیجاری راه حل سکونت جوانانی است که در حال گذار از مرحله آغاز زندگی و کار به سوی الگوی تثبیت شده‌ای از خانوار و شغل هستند.
از سوی دیگر، ‌77میلیون مترمربع ظرفیت سالانه ساخت‌وساز کشور است. با رشد 5درصدی آن در هر سال هم نمی‌توان به حدی رسید که سالانه 5/1میلیون واحد مسکونی در کشور تولید شود.
به همین دلیل است که می‌گویم باید با صبر و برنامه‌ریزی دقیق پیش برویم. الان شاید 7500میلیارد تومان توان وام‌دهی بانک‌ها برای تسهیلات ساخت باشد، اما یارانه دولت دربخش مسکن طی 10 سال گذشته از حیث میزان می‌‌‌‌توانست شکاف بین عرضه و تقاضا برای گروه‌‌‌های کم درآمد را پر کند، که چنین امری تاکنون محقق نشده است.
اما پراکندگی توزیع این یارانه‌ها موجب به هدف نرسیدن پرداخت یارانه‌ها در بخش مسکن شده است. بنابراین به طور کلی اگر بخش‌های مربوطه اجازه دهند طرح جامع مسکن در حد و اندازه‌ای است که برای آن تدبیر شده، اجرایی شود، حتما ظرف چند سال آینده به نتیجه می‌رسد. در مورد سیاست‌های دولت مبنی بر وضع مالیات در حوزه مسکن نیز باید گفت ما در سالیان گذشته انواع و اقسام مالیات‌ها را نیز در این حوزه تجربه کردیم نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات تصاعدی بر معاملات مکرر و ... اما ببینید تمام این راهکارها که عمدتا از سال 1357 به بعد در کشور اجرایی شد، چه نتیجه‌ای داشت؟
هنوز آمار دقیقی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه کشور موجود نیست و هرگز نتوانستیم مالیات بر خانه‌های خالی را اخذ کنیم در حالی که هزینه جمع‌آوری اطلاعات این واحدها بیش از درآمد آن شده بود.
پس به هر حال این تجربیات را داشته‌ایم و امروز می‌دانیم چه سیاستی شدنی است و چه سیاستی نشدنی. از این رو به هیچ وجه با اجرای این گونه طرح‌ها بدون مطالعه و ضربتی نمی‌توان مشکلات موجود در حوزه مسکن را حل کرد.
آیا اجرای طرح اخذ مالیات بر معاملات مکرر و نقل و انتقال‌ها در بازار مسکن و زمین، از آذر ماه امسال امکان‌پذیر است؟
خواجه‌دلویی: ببینید این موضوع چند محور دارد نخست اینکه یک بانک اطلاعات املاک در کشور ایجاد شود که کلیه نقل و انتقالات املاک کشور در حوزه زمین و مسکن را ثبت کند. این کار ضروری بوده و مسوول آن وزارت بازرگانی است تا پایه بسیاری از سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن باشد.
طبیعتا این کار هم بسیار سنگین است، اما به نظر من مقدمه هر نوع اخذ مالیات، وجود یک نظام جامع املاک است تا بعد بتوان صحت اطلاعات را بررسی کرد. به همین علت است که به جهت فقدان یک چنین نظام جامع اطلاعاتی در گذشته، عملا مالیات‌های پیش‌بینی شده در قانون اخذ شد. بنابراین مهمترین بحث این مصوبه تشکیل نظام جامع اطلاعات املاک است و در حال حاضر نیز وزارت بازرگانی روی این طرح کار می‌کند تا در ابتدای آذر ماه امسال، این بانک به‌روز و قابل‌استفاده باشد.
بنابراین از آذر ماه به بعد هرگونه نقل و انتقالی در سیستم ثبت می‌شود.
ما اصولا در وزارت مسکن با وضع هرگونه مالیاتی بر تولید، نظر موافقی نداریم خوشبختانه شورای مسکن هم تصمیمی ‌‌‌در همین جهت داشت تا اگر قرار است مالیاتی در حوزه مسکن وضع شود، به هیچ وجه نباید تولید را تهدید کند بلکه باید معافیت‌های تولید به حدی باشد که رغبت تولید‌کنندگان برای فعالیت در این بخش افزایش یابد.
به عنوان مثال بحثی که در قانون جدید مسکن آمده مالیات بر اراضی مسکونی بایر است.
در آنجا گفته شده اگر در داخل شهرهایی که امکان دلالی زمین وجود دارد، زمین با کاربری مسکونی، بایر باشد، اگر مالک روی این زمین مسکن ساخت و عرضه کرد باید از مالیات‌ها معاف شود، اما در صورت نبود معارض، اگر این زمین بایر بماند و دست به دست بچرخد، مالک باید مالیات بپردازد.
در این حالت اگر صرفا خرید و فروش املاک به عنوان شغل از سوی برخی افراد اتفاق بیفتد، باید مالیات بر درآمد وضع شود، اما اگر افراد در بخش تولید مسکن فعال هستند، مشمول پرداخت مالیات بر مشاغل نیستند. دولت با اجرای این طرح خواستار جدا شدن بحث خرید و فروش‌کنندگان از تولید‌کنندگان مسکن بود.
اگر فروشنده هزینه مالیات را بر خریداری تحمیل کرد، چطور؟
خواجه‌دلویی: به هر حال برای هر معامله‌ای، تعریف شده که باید مالیات بر نقل و انتقال پرداخت شود، بنابراین کسی که سالانه چندین ملک خرید و فروش می‌کند، از این طریق در پایان هر سال درآمدی عاید او می‌شود که مطابق قانون درصدی از این درآمد به عنوان مالیات بر مشاغل از فعالان در این بخش اخذ می‌شود. البته مجری آن هم وزارت دارایی خواهد بود و این مساله ارتباطی به وزارت مسکن ندارد.
آیا موافق با طرح اخذ مالیات بر خانه‌‌های خالی هستید؟
خواجه‌دلویی: فعلا این بحث مطرح نیست.
اما این موضوع در شورای‌عالی مسکن مطرح شده، این‌‌طور نیست؟
صحبت شده، اما هنوز هیچ تصمیمی‌‌‌گرفته نشده است. ضمن اینکه در قانون مالیات قبلی هم بحث مالیات بر خانه‌های خالی مطرح بوده، اما هنوز برای اجرای آن تصمیمی‌‌‌گرفته نشده است.
آیا نظر وزارت مسکن در رابطه با اجرای این طرح منفی است؟
خواجه‌دلویی: در حال حاضر ما در وزارت مسکن بحث خانه‌های خالی را مساله نمی‌دانیم، چرا که مجموع میزان مسکن‌های خالی در شهرهای ما کمتر از 5درصد است و این نزدیک به میزان استانداردهای دنیا است یعنی باید یک حجم حداقلی از مسکن خالی در کشور وجود داشته باشد تا اگر کسی برای خرید و اجاره به بازار مراجعه می‌کند، با عدم پاسخگویی مواجه نشود. در غیر این صورت همین امر بحران ایجاد کرده و منجر به افزایش قیمت می‌شود.
پس باید درصدی از مسکن خالی در چرخش داشته باشیم. آمار سرشماری سال 85 نیز نشان می‌‌دهد میزان خانه‌های خالی در تهران کمتر از 5درصد بوده و بالاترین عدد میزان مسکن خالی در تهران 90هزار واحد است که این میزان در مقایسه با 2میلیون و اندی واحد مسکونی در تهران عملا کمتر از 5درصد است. البته ممکن است تراکم خانه‌های خالی در برخی نقاط شمال شهر تهران بیشتر باشد، اما در بعد کلان مقوله خانه‌های خالی در کشور جدی نیست.
ستاریان: وضع مالیات بر مشاغل در کشور بحث درستی است و در همه جای دنیا اعمال می‌شود، اما در شرایط فعلی این باعث گریز سرمایه می‌شود.
در حال عادی، کسی مسکن را پیش خرید می‌کند یا از دست تولید‌کننده خریداری کرده و با بالارفتن ارزش افزوده ملک، پس از مدتی این مسکن را به فروش می‌رساند.
ببینید اگرچه چنین افرادی از این طریق سود می‌برند، اما آنچه اتفاق می‌افتد تولیدکننده‌ای که نیاز به سرمایه دارد، در این مرحله سرمایه وارد کار او می‌شود و به تولید بعدی می‌انجامد و اگر بخواهیم این واسطه‌ها را هم‌اکنون از چرخه بازار مسکن خارج کنیم، به واقع سرمایه‌گذاری‌هایی که در شرایط فعلی به این روش در بازار مسکن صورت می‌‌گیرد، به سمت سایر بازارها سوق داده و از بازار مسکن خارج می‌شود.
بنابراین در شرایط کنونی باید از وضع مالیات بر معاملات جلوگیری شود؛ چرا که نیاز داریم تولید را افزایش و نقدینگی را در این بخش جذب کنیم. از این حیث در همه پروسه تولید اعم از تولیدکنندگان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای، خرد و انبوه‌ساز، به این سرمایه‌ها نیاز دارند تا گردش تولید آنها باقی بماند.
البته این طرح برای زمانی که به میزان مطلوب در تولید دست پیدا کردیم برنامه اثربخش و لازمی‌‌‌ است، اما در شرایط کنونی موثر نیست.
از سوی دیگر بحث نقدینگی موجود در این بخش، بحثی نیست که با ارقام فعلی قابل‌ملاحظه باشد. زیرا برای رونق تولید مسکن به بیش از 60 الی 70درصد نقدینگی کشور نیاز است. بنابراین بخش مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری خارجی است، زیرا اگر به منابع داخلی بسنده کنیم به طور قطع طی سال‌های آتی به نتیجه مطلوب در بخش تولید مسکن دست نخواهیم یافت.
همچنین در این شرایط فقط بحث متراژ مفید مطرح نیست؛ چرا که بحث مشاعات، زیرساخت‌ها، خدمات و ... هم باید مورد توجه قرار گیرد، پس منابع و اعتباراتی نیز باید به این امور اختصاص یابد.
ضمن اینکه تولیدکنندگان مصالح هم باید حمایت شوند تا بخش‌خصوصی قوی برای تولید مصالح با کیفیت نیز داشته باشیم.
با این تفاصیل، تامین این شرایط نیازمند ارقامی ‌‌‌بیش از کل نقدینگی موجود در کشور است. پس با منابع داخلی این اهداف محقق نمی‌شود.
از این رو مصوبه شورای‌عالی انقلاب در رابطه با نحوه سرمایه‌گذاری خارجی در ایران موانع بسیاری دارد که با رفع این موانع می‌توان به افزایش و امنیت سرمایه‌گذاری خارجی در کشور امیدوار بود.