بخش مسکن طی ۴ دهه سیاستگذاری فراز و نشیب های زیادی را به همراه داشته است؛ سیاست هایی که گاه باعث رونق بالا همراه با رشد ساخت و ساز شده و گاه این بخش را با رکود سنگینی مواجه کرده است
کنترل قیمت مسکن با ابزار مالیات
30 - شهریور
1387
بخش مسکن از جمله بخشهایی است که بیشترین ارتباط پیشین و پسین را با سایر بخش های اقتصادی به همراه داشته و دارد به نحوی که رونق و رکود این بخش تغییرات سایر بخشها و اقتصاد کلان را به دنبال خواهد داشت. بخش مسکن طی ۴ دهه سیاستگذاری فراز و نشیب های زیادی را به همراه داشته است؛ سیاست هایی که گاه باعث رونق بالا همراه با رشد ساخت و ساز شده و گاه این بخش را با رکود سنگینی مواجه کرده است.
بررسی آمارهای موجود نشان می دهد که طی هر سال حدود ۲۰ تا ۳۰درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد شده و به همین نسبت حدود ۲۰ تا ۳۰درصد نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود، از سوی دیگر سهم بخش مسکن از اشتغال کل کشور بیشتر از ۱۱درصد محاسبه شده است. نتایج مطالعات بیانگر آن است که یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش مسکن تولید ناخالص داخلی را به میزان ۲/۸واحد افزایش می دهد. طی ۳ دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن با انگیزه تقاضای سرمایه ای و ۶۶درصد آن با هدف برآوردن نیازهای مصرفی همراه بوده است.
از سوی دیگر مسکن یکی ازمهم ترین شاخص های سبد هزینه خانوارهای ایرانی است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کل کشور بیشتر از ۳۰درصد بوده به نحوی که این مقدار در شهرهای بزرگ و برای اقشار کم درآمد بسیار فزون تر از ۳۰درصد می باشد. با توجه به آمار مذکور و اهمیت نقش مسکن در ارتقای امنیت انسانی و عدالت اجتماعی، این بخش در سیاست و برنامه های دولت نهم از جایگاه ویژه ای برخوردار بوده است. رویکرد دولت نهم در بخش مسکن که با طراحی و تدوین سند راهبردی- اجرایی طرح جامع مسکن شروع شده و با سیاست هایی نظیر زمین صفر دنبال شده و با تدوین قوانینی همچون لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به راهکارهایی اجرایی همچون مسکن مهر، تبصره۶ قانون بودجه ۱۳۸۶ کل کشور، نوسازی، مسکن روستایی، بهسازی بافت های فرسوده شهری، توسعه تولید صنعتی ساختمان و استفاده از فناوری های نوین، توسعه خدمات بیمه ای در امر تولید مسکن، گسترش و توسعه بازارهای مالی در امر ساخت و ساز مسکن، تدوین برنامه های تأمین مسکن و گروه های کم درآمد و اقشار آسیب پذیر و... انجامیده است تغییر فرایند سیاستگذاری و نظام تصمیم گیری کلان مسکن طی ۴ دهه اخیر را نوید می دهد.
با اقدامات صورت گرفته می توان پس از گذشت سالیان متمادی از سیاستگذاری در این بخش تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی انتظار داشت. بررسی و تحلیل آمار قیمت مسکن و اجاره بها در سالهای اخیر بیانگر آن است که این مؤلفه ها از رشد قابل توجهی برخوردار بوده ولی با سیاست های پیشگیرانه دولت نهم می توان آثار کاهش این روند را در سال۱۳۸۷ ملاحظه نمود به نحوی که بر طبق آخرین بررسی متوسط قیمت زمین و مسکن در کشور حدود ۲۰درصد کاهش داشته است. از جمله سیاست های پیشگیرانه سایر کشورها برای کنترل بی ثباتی در بازار مسکن به کارگیری ابزار سیاستی «اتخاذ مالیات بر معاملات مکرر» و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» می باشد.
اجرای این دو سیاست به طور همزمان در کشورها باعث شده تقاضای سوداگری کاهش یافته و نوعی ثبات برقرار گردد. «مالیات بر معاملات مکرر» به صورت درصدی از کل ارزش ملک در هنگام خرید و فروش از فروشنده اخذ می شود؛ به منظور کنترل سوداگری در انجام «معاملات مکرر»، این مالیات به صورت پلکانی و برحسب فاصله زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته می شود. شایان ذکر است که این نوع مالیات به خاطر درصد پائین در سالهای بعد به تنهایی قادر به کنترل سوداگری در بازار نیست؛ بنابراین از مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن نیز استفاده می شود تا انگیزه خرید و نگهداری زمین و مسکن به منظور انجام معاملات سوداگرانه و کسب سود کاهش یابد.
تجربیات برخی از کشورها مؤید این نکته است؛ در اسپانیا مالکان غیراسپانیایی موظف به پرداخت نرخ ثابت ۳۵درصد افزایش ارزش املاک خود در اسپانیا هستند؛ این رقم برای مالکان اسپانیایی ۲۰درصد می باشد. در کشور دانمارک، میزان ۵۹درصد از سود ناشی از افزایش قیمت دارایی های حقیقی به عنوان مالیات بر افزایش ارزش اخذ می شود؛ در کانادا میزان مالیات بر افزایش ارزش به صورت عمومی معادل ۵۰درصد است. گفتنی است این سیاست ها به همراه برنامه های دیگری که در بسته نظام مسکن آن کشورها تعریف شده است به کار می رود. شایان توجه است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برقراری مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی و در محدوده شهرها با نرخ ۱۲درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی به منظور پیشگیری از معطل ماندن این اراضی و استفاده از آنها در تولید مسکن لحاظ شده است. انتظار می رود که در طرح تحول اقتصادی که یکی از محورهای هفتگانه آن، تحول در نظام مالیاتی است، نظام مالیاتی در بخش مسکن با عنایت به مؤلفه های مطرح شده مورد اصلاح، باز تعریف و بازبینی جدی قرار گیرد تا ضمن کسب درآمدهای مالیاتی پایداری و ثبات نیز از این منظر به بخش مسکن تزریق شود.
بررسی آمارهای موجود نشان می دهد که طی هر سال حدود ۲۰ تا ۳۰درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن ایجاد شده و به همین نسبت حدود ۲۰ تا ۳۰درصد نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود، از سوی دیگر سهم بخش مسکن از اشتغال کل کشور بیشتر از ۱۱درصد محاسبه شده است. نتایج مطالعات بیانگر آن است که یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش مسکن تولید ناخالص داخلی را به میزان ۲/۸واحد افزایش می دهد. طی ۳ دهه گذشته حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن با انگیزه تقاضای سرمایه ای و ۶۶درصد آن با هدف برآوردن نیازهای مصرفی همراه بوده است.
از سوی دیگر مسکن یکی ازمهم ترین شاخص های سبد هزینه خانوارهای ایرانی است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کل کشور بیشتر از ۳۰درصد بوده به نحوی که این مقدار در شهرهای بزرگ و برای اقشار کم درآمد بسیار فزون تر از ۳۰درصد می باشد. با توجه به آمار مذکور و اهمیت نقش مسکن در ارتقای امنیت انسانی و عدالت اجتماعی، این بخش در سیاست و برنامه های دولت نهم از جایگاه ویژه ای برخوردار بوده است. رویکرد دولت نهم در بخش مسکن که با طراحی و تدوین سند راهبردی- اجرایی طرح جامع مسکن شروع شده و با سیاست هایی نظیر زمین صفر دنبال شده و با تدوین قوانینی همچون لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به راهکارهایی اجرایی همچون مسکن مهر، تبصره۶ قانون بودجه ۱۳۸۶ کل کشور، نوسازی، مسکن روستایی، بهسازی بافت های فرسوده شهری، توسعه تولید صنعتی ساختمان و استفاده از فناوری های نوین، توسعه خدمات بیمه ای در امر تولید مسکن، گسترش و توسعه بازارهای مالی در امر ساخت و ساز مسکن، تدوین برنامه های تأمین مسکن و گروه های کم درآمد و اقشار آسیب پذیر و... انجامیده است تغییر فرایند سیاستگذاری و نظام تصمیم گیری کلان مسکن طی ۴ دهه اخیر را نوید می دهد.
با اقدامات صورت گرفته می توان پس از گذشت سالیان متمادی از سیاستگذاری در این بخش تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی انتظار داشت. بررسی و تحلیل آمار قیمت مسکن و اجاره بها در سالهای اخیر بیانگر آن است که این مؤلفه ها از رشد قابل توجهی برخوردار بوده ولی با سیاست های پیشگیرانه دولت نهم می توان آثار کاهش این روند را در سال۱۳۸۷ ملاحظه نمود به نحوی که بر طبق آخرین بررسی متوسط قیمت زمین و مسکن در کشور حدود ۲۰درصد کاهش داشته است. از جمله سیاست های پیشگیرانه سایر کشورها برای کنترل بی ثباتی در بازار مسکن به کارگیری ابزار سیاستی «اتخاذ مالیات بر معاملات مکرر» و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» می باشد.
اجرای این دو سیاست به طور همزمان در کشورها باعث شده تقاضای سوداگری کاهش یافته و نوعی ثبات برقرار گردد. «مالیات بر معاملات مکرر» به صورت درصدی از کل ارزش ملک در هنگام خرید و فروش از فروشنده اخذ می شود؛ به منظور کنترل سوداگری در انجام «معاملات مکرر»، این مالیات به صورت پلکانی و برحسب فاصله زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته می شود. شایان ذکر است که این نوع مالیات به خاطر درصد پائین در سالهای بعد به تنهایی قادر به کنترل سوداگری در بازار نیست؛ بنابراین از مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن نیز استفاده می شود تا انگیزه خرید و نگهداری زمین و مسکن به منظور انجام معاملات سوداگرانه و کسب سود کاهش یابد.
تجربیات برخی از کشورها مؤید این نکته است؛ در اسپانیا مالکان غیراسپانیایی موظف به پرداخت نرخ ثابت ۳۵درصد افزایش ارزش املاک خود در اسپانیا هستند؛ این رقم برای مالکان اسپانیایی ۲۰درصد می باشد. در کشور دانمارک، میزان ۵۹درصد از سود ناشی از افزایش قیمت دارایی های حقیقی به عنوان مالیات بر افزایش ارزش اخذ می شود؛ در کانادا میزان مالیات بر افزایش ارزش به صورت عمومی معادل ۵۰درصد است. گفتنی است این سیاست ها به همراه برنامه های دیگری که در بسته نظام مسکن آن کشورها تعریف شده است به کار می رود. شایان توجه است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برقراری مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی و در محدوده شهرها با نرخ ۱۲درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی به منظور پیشگیری از معطل ماندن این اراضی و استفاده از آنها در تولید مسکن لحاظ شده است. انتظار می رود که در طرح تحول اقتصادی که یکی از محورهای هفتگانه آن، تحول در نظام مالیاتی است، نظام مالیاتی در بخش مسکن با عنایت به مؤلفه های مطرح شده مورد اصلاح، باز تعریف و بازبینی جدی قرار گیرد تا ضمن کسب درآمدهای مالیاتی پایداری و ثبات نیز از این منظر به بخش مسکن تزریق شود.
منبع خبر : روزنامه ایران