عدم استفاده از ظرفیت مهندسی مالی در صنعت ساختمان و متنوع نبودن روش های فروش و سرمایه گذاری، وضعیت رکود ساخت وساز و معاملات بازار مسکن را تقویت کرده است
نقش ابزارهای مالی در کنترل قیمت املاک
27 - شهریور
1387
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه، مدیر منطقه یی موسسه مشاوره یی، تحقیقاتی و سرمایه گذاری املاک گلوبال کپ سولوشن درباره تحولات و چالش های بازار مسکن در کشور گفت؛ «توسعه و ساخت و ساز در ایران نیازمند به کارگیری روش های جدید سرمایه گذاری و فروش است، چرا که تمام عوامل و بستر های توسعه بازار مسکن همچون توان فنی، مهندسی ساخت، زمین، نیروی انسانی ماهر، تقاضای موثر و نقدینگی برای این کار در کشور فراهم است، اما اتکا به روش های فروش و واگذاری نقدی، باعث شده است ساخت و ساز و سرمایه گذاری ها در این صنعت نتواند تاثیر بسزایی در فروش و عرضه بیشتر داشته باشد و همچنین هزینه سرمایه گذاران را افزایش می دهد.»
علی صادقی با اشاره به ضرورت توسعه سرمایه گذاری مشارکتی در بازار مسکن افزود؛ «نقش موسسات تامین سرمایه و بانک ها در بازار ساخت وساز کمتر از توان واقعی آنها بوده و در مقایسه با سایر کشورها بسیار اندک است.»
این کارشناس ارشد سرمایه گذاری ادامه داد؛ «روش فروش نقدی در بازار مسکن برای سرمایه گذاران یکی از گران ترین و پرریسک ترین روش های فروش و سرمایه گذاری به ویژه در شرایط رکود و رونق بوده و باعث افزایش هزینه سرمایه گذاری و در نتیجه افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن می شود.»
وی با اشاره به روش های متفاوت فروش مسکن در کشورهای توسعه یافته افزود؛ «در سایر کشورها قبل از شروع پروژه، واحدها پیش فروش می شود و در واقع با مشارکت حداقلی سرمایه گذاران و براساس چشم انداز واقعی ترسیم و کار ساخت شروع می شود. ضمن اینکه پروژه برای انبوه سازان با حداقل سرمایه آغاز می شود. در واقع سرمایه گذار و انبوه ساز برای شروع و اجرای مراحل اولیه نیاز به درصد محدودی سرمایه برای شروع دارد و از طریق دریافت اقساط تامین سرمایه می کند و در نتیجه کم بودن سرمایه مورد نیاز برای اجرای پروژه باعث کاهش انتظارات انبوه سازان و در نهایت مشاهده کاهش هزینه سرمایه گذاری و کاهش قیمت املاک خواهند بود. در این روش سرمایه گذاران و خریداران پروژه قادر خواهند بود با سرمایه گذاری محدود در پروژه سهیم شوند و احتیاج به پرداخت درصد بالا یا کل قیمت پروژه نخواهد بود.»
وی ادامه می دهد ورود بانک ها به روابط سازنده، سرمایه گذار و مشتری اعتماد طرفین را به اجرای پروژه دوچندان می کند.در ایران فقط بانک به خریداران مسکن درصد محدودی از بهای خانه تسهیلات می دهد. این در حالی است که در بانک های اکثر کشورها تا سطح ۹۰ درصد از بهای خانه را به مشتریان وام می پردازند که این روش نه تنها برای بانک سودآوری با حاشیه امنیت بالا فراهم می کند، بلکه سرمایه گذاران و خریداران مسکن سود قابل توجهی را با توجه به میزان سرمایه هزینه شده در ملک خود باتوجه به افزایش منطقی قیمت مسکن به دست می آورند.
مدیر منطقه یی « گلوبال کاپ سولوشن» استفاده از اهرم های مالی یا همان تسهیلات بانکی را برای توسعه بازار مسکن و ساخت و ساز ضروری دانست.
صادقی در ادامه با تشریح وضعیت بازار در شرایط رشد قیمت های تورمی همچنین می گوید؛ «یکی از مشکلات بازار مسکن این است که سازندگان و سرمایه گذاران به ویژه سازندگان سنتی میزان حاشیه سود مناسب را شناسایی نکرده اند و با کسب هر میزان سود و بازده باز هم خود را متضرر می دانند.»
وی در پاسخ به این سوال که آیا سیاست های دولت در کنترل بازار مسکن موثر بوده یا خیر گفت؛ «درگذشته دولت به دلیل به کار نگرفتن سیاست های پولی و مالی مناسب در بخش مسکن، ابزار کنترل و مهار رشد قیمت ها را نداشت. اما اکنون با اتخاذ سیاست هایی نظیر دریافت مالیات از نقل و انتقالات، سفته بازی مسکن و نظایر آن به نظر می رسد سیاست های دولت در مهار قیمت مسکن تقویت شده است که البته نیازمند سیاست گذاری های مکمل مالی برای تقویت سیاست گذاری های پولی کنونی است.»
منبع خبر : روزنامه اعتماد