بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن نشان می‌دهد دو عامل ناشی از فشار تقاضا و مشکلات ساختاری اقتصاد از اهم دلایل افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر محسوب می‌شود
گمانه زنی برای بعضی از عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن
19 - شهریور
1387
در یک ماه گذشته بازار مسکن پس از یک دوره رکود طولانی شاهد افت قیمت در برخی نقاط بود اما اینکه چه عواملی بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است در گزارشی با عنوان «وضعیت بخش بخش مسکن در کشور» بررسی شده است که نتایج آن نشان می‌دهد؛ بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون بخشی، همواره مواجه با یک معضل فرابخشی بوده است که ناشی از افزایش حجم نقدینگی است به طوری که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن شده و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن نشان می‌دهد دو عامل ناشی از فشار تقاضا و مشکلات ساختاری اقتصاد از اهم دلایل افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر محسوب می‌شود.
بنابراین گزارش، عوامل ناشی از فشار تقاضا، شامل تقاضای بالقوه ناشی از رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده ( ۸۰۰ هزار فقره در سال ) و وجود تقاضای انباشه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سال است.
از سوی دیگر عوامل ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد شامل عواملی مانند طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های ۸۱ الی ۸۴) و عقب ماندن شاخص‌های مسکن از شاخص تورم، تداوم دوره رکود در بازار بورس و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال‌هایی از ۸۲ الی ۸۵ ، عدم جذب نقدینگی مازاد در جامعه توسط سایر اشکال دارایی همچون طلا، سکه، ارز، اتومبیل و تلفن همراه و کاهش تولید مسکن ( حدود پروانه‌های ساختمانی ) طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ و ( کاهش عرضه در سال‌های ۸۴ و ۸۵ ) می‌شود.
همچنین تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۸۰ تا ۸۵، وابستگی درآمدی برخی از دستگاه‌های اجرایی ساخت و سازه‌های مسکونی و افزایش ناگهانی برخی نهادهای تولید مسکن به ویژه محصولات فولادی و سیمان و دستمزد و مجوزهای قانونی از دیگر عوامل تاثیرگذاری به‌شمار می‌آید.
بر این اساس برنامه‌های اجرایی مانند احداث و عرضه مسکن اجاره‌یی، تامین مسکن با واگذاری حق بهره‌برداری از زمین، بهسازی بازسازی بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری، تولید مسکن با فناوری‌های نوین و شیوه‌های صنعتی ساخت، تولید انبوه مسکن با سرمایه‌های داخلی و خارجی و بهسازی و نوسازی مسکن روستایی برای بهبود این بخش در دست اجراست.
ـ بخش مسکن در اقتصاد کلان: در ۱۰ سال گذشته سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت ۲۰ الی ۳۰ درصد، سهم مسکن از اشتغال کشور حدود ۱۱ درصد، سهم مسکن از تسهیلات بانکی ۲۱ الی ۲۴ درصد، سهم مسکن از کل نقدینگی کشور ۲۰ الی ۳۰ درصد و سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری بخش مسکن ۶۱/۰ الی ۲.۹ درصد بوده است.
ـ خصوصیات ساختاری بخش مسکن: رشد پلکانی قیمت مسکن، وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن و سهم بازار سبد هزینه خانوار است. براین اساس سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از خصوصیات ساختاری بخش مسکن قابل توجه است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می‌گردد. این سهم برای گروه‌های کم درآمد به طور میانگین حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. در کلان‌شهرها به ویژه تهران این رقم به مراتب بالاتر است و تا ۷۰ درصد میانگین می‌رسد. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۵ از ۲۷.۴ درصد به ۲۸.۵ درصد رسیده است.
ـ عوامل موثر بر بازار مسکن شامل: ۱- این عوامل سمت تقاضا که به دو دسته تقسیم می‌شوند: الف- تقاضای واقعی مسکن ( تقاضای ناشی از نیاز خانوار )، ب - تقاضای سرمایه‌ای ( تقاضای مسکن به جهت حفظ ارزش دارایی )، ۲- عوامل سمت عرضه یا فشار هزینه می‌شود.
عوامل موثر بر قیمت مسکن: ۱ ـ عوامل درون بخشی: قیمت زمین، قیمت بهای مصالح، هزینه دستمزد و سایر، انتظارات قیمتی و عوارض‌ها و انشعابات. ۲ ـ عوامل برون بخشی: حجم نقدینگی، بازار سرمایه، بازار طلا، بازار فعالیت‌های اقتصادی، تورم عمومی، نرخ سودآوری سایر بخش‌ها، سود سپرده بانک‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سیاسی است.
بر این اساس در ایران به ویژه طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. از این رو مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی‌ها و امکانات بالقوه خوب سرمایه در بخش‌های مسکن و اقتصاد سایه‌ای عمدتا جذب این دو بخش می‌شوند.
حال چنانچه با اعمال سیاست‌های ویژه، حرکت مازاد نقدینگی به سمت بخش مسکن متوقف یا کند شود باید همزمان سایر بخش‌ها فعال شده و نقدینگی را جذب کند وگرنه در صورت عدم جذب آن در سایر بخش‌های اقتصادی، لاجرم مازاد نقدینگی به سمت بخش اقتصاد سایه‌ای حرکت می‌کند.
بنابراین گزارش، در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد.
بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.
بر این اساسی مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می‌دهد که تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن همگی مربوط به تقاضای سرمایه‌ای بوده است.
بررسی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن نشان می‌دهد دو عامل ناشی از فشار تقاضا و مشکلات ساختاری اقتصاد از اهم دلایل افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر محسوب می‌شود.
بنابراین گزارش، عوامل ناشی از فشار تقاضا، شامل تقاضای بالقوه ناشی از رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده ( ۸۰۰ هزار فقره در سال ) و وجود تقاضای انباشه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سال است.
از سوی دیگر عوامل ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد شامل عواملی مانند طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های ۸۱ الی ۸۴) و عقب ماندن شاخص‌های مسکن از شاخص تورم، تداوم دوره رکود در بازار بورس و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال‌هایی از ۸۲ الی ۸۵ ، عدم جذب نقدینگی مازاد در جامعه توسط سایر اشکال دارایی همچون طلا، سکه، ارز، اتومبیل و تلفن همراه و کاهش تولید مسکن ( حدود پروانه‌های ساختمانی ) طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ و ( کاهش عرضه در سال‌های ۸۴ و ۸۵ ) می‌شود.
همچنین تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۸۰ تا ۸۵، وابستگی درآمدی برخی از دستگاه‌های اجرایی ساخت و سازه‌های مسکونی و افزایش ناگهانی برخی نهادهای تولید مسکن به ویژه محصولات فولادی و سیمان و دستمزد و مجوزهای قانونی از دیگر عوامل تاثیرگذاری به‌شمار می‌آید.
بر این اساس برنامه‌های اجرایی مانند احداث و عرضه مسکن اجاره‌یی، تامین مسکن با واگذاری حق بهره‌برداری از زمین، بهسازی بازسازی بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری، تولید مسکن با فناوری‌های نوین و شیوه‌های صنعتی ساخت، تولید انبوه مسکن با سرمایه‌های داخلی و خارجی و بهسازی و نوسازی مسکن روستایی برای بهبود این بخش در دست اجراست.
ـ بخش مسکن در اقتصاد کلان: در ۱۰ سال گذشته سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت ۲۰ الی ۳۰ درصد، سهم مسکن از اشتغال کشور حدود ۱۱ درصد، سهم مسکن از تسهیلات بانکی ۲۱ الی ۲۴ درصد، سهم مسکن از کل نقدینگی کشور ۲۰ الی ۳۰ درصد و سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری بخش مسکن ۶۱/۰ الی ۲.۹ درصد بوده است.
ـ خصوصیات ساختاری بخش مسکن: رشد پلکانی قیمت مسکن، وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن و سهم بازار سبد هزینه خانوار است. براین اساس سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از خصوصیات ساختاری بخش مسکن قابل توجه است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می‌گردد. این سهم برای گروه‌های کم درآمد به طور میانگین حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. در کلان‌شهرها به ویژه تهران این رقم به مراتب بالاتر است و تا ۷۰ درصد میانگین می‌رسد. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در فاصله سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۸۵ از ۲۷.۴ درصد به ۲۸.۵ درصد رسیده است.
ـ عوامل موثر بر بازار مسکن شامل: ۱- این عوامل سمت تقاضا که به دو دسته تقسیم می‌شوند: الف- تقاضای واقعی مسکن ( تقاضای ناشی از نیاز خانوار )، ب - تقاضای سرمایه‌ای ( تقاضای مسکن به جهت حفظ ارزش دارایی )، ۲- عوامل سمت عرضه یا فشار هزینه می‌شود.
عوامل موثر بر قیمت مسکن: ۱ ـ عوامل درون بخشی: قیمت زمین، قیمت بهای مصالح، هزینه دستمزد و سایر، انتظارات قیمتی و عوارض‌ها و انشعابات. ۲ ـ عوامل برون بخشی: حجم نقدینگی، بازار سرمایه، بازار طلا، بازار فعالیت‌های اقتصادی، تورم عمومی، نرخ سودآوری سایر بخش‌ها، سود سپرده بانک‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سیاسی است.
بر این اساس در ایران به ویژه طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. از این رو مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی‌ها و امکانات بالقوه خوب سرمایه در بخش‌های مسکن و اقتصاد سایه‌ای عمدتا جذب این دو بخش می‌شوند.
حال چنانچه با اعمال سیاست‌های ویژه، حرکت مازاد نقدینگی به سمت بخش مسکن متوقف یا کند شود باید همزمان سایر بخش‌ها فعال شده و نقدینگی را جذب کند وگرنه در صورت عدم جذب آن در سایر بخش‌های اقتصادی، لاجرم مازاد نقدینگی به سمت بخش اقتصاد سایه‌ای حرکت می‌کند.
بنابراین گزارش، در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد.
بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.
بر این اساسی مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می‌دهد که تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن همگی مربوط به تقاضای سرمایه‌ای بوده است.
منبع خبر : خبرگزاری ایسنا