طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است
رشد نقدینگی طی دو دهه گذشته عامل تشدید نوسانات بازار مسکن
30 - مرداد
1387
طی ۱۰ سال گذشته سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت ۲۰ تا ۳۰ درصد بوده است. سهم این بخش از اشتغال کشور ۱۱ درصد، تسهیلات بانکی ۲۱ الی ۲۴ درصد و کل نقدینگی کشور ۲۰ تا ۳۰ درصد بوده که سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ۱۰ سال گذشته بین ۶۱صدم درصد تا ۹/۲ درصد بوده است.
نگاهی به شاخص‌های خانوار و موجودی مسکن در سال ۸۵ نیز خالی از لطف نیست. متوسط نرخ رشد خانوار اعم از شهری و روستایی طی ۱۰ سال گذشته ۶/۳ درصد و متوسط نرخ رشد واحدهای مسکونی ۹۹/۳ درصد بوده است. بر این اساس شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیانگر آن است که در این مدت به لحاظ تولید و عرضه مسکن روند خوبی اتفاق افتاده و نرخ رشد مسکن از نرخ رشد خانوار پیشی گرفته است.
سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از خصوصیات ساختاری بخش مسکن قابل توجه است. میانگین هزینه مسکن در سبد خانوار طی ۱۰ سال اخیر به حدود ۳۰ درصد بالغ می‌گردد که این سهم برای گروه‌های کم درآمد بطور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. در کلانشهرها بویژه تهران این رقم به مراتب بالاتر و تا ۷۰ درصد به طور میانگین می‌رسد. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در سال ۷۵ حدود ۴/۲۷ و در سال ۸۵ نزدیک ۵/۲۸ درصد برآورد می‌شود.
عوامل موثر بر بازار مسکن از سمت تقاضا به دو دسته تقسیم می‌شوند که شامل تقاضای واقعی به معنای تقاضای ناشی از نیاز خانوار و دیگری تقاضای سرمایه‌ای یعنی تقاضا به جهت حفظ ارزش دارایی می‌باشد. عوامل موثر بر قیمت مسکن شامل عوامل درون بخشی و برون بخشی است. عوامل درون بخشی موثر بر این قسمت شامل قیمت زمین، قیمت بهای مصالح، هزینه دستمزد، انتظارات قیمتی و عوارض‌ها و انشعابات محسوب می‌شود.
از عوامل برون بخشی موثر بر قیمت مسکن می‌توان به حجم نقدینگی، بازار سرمایه، بازار طلا، بازار فعالیت اقتصادی، تورم عمومی، نرخ سودآوری سایر بخش‌ها، سود سپرده بانک‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سیاسی اشاره کرد. طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.
مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی‌ها و امکانات بالقوه جذب سرمایه در بخش‌های مسکن و اقتصاد سایه‌ای عمدتا جذب این دو بخش می‌شود. حال چنانچه با اعمال سیاست‌های ویژه حرکت مازاد نقدینگی به سمت مسکن متوقف یا کند شود باید همزمان سایر بخش‌ها فعال شده و نقدینگی را جذب کند در غیر این صورت عدم جذب آن در سایر بخش‌های اقتصادی، لاجرم مازاد نقدینگی به سمت بخش اقتصادی سایه‌ای حرکت می‌کند.
در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.
مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می‌دهد که تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود رونق در این بخش همگی مربوط به تقاضای سرمایه‌ای بوده است.
نگاهی به تاثیر عوامل برون بخشی موثر بر بازار مسکن در بلند مدت نیز جالب است. به ازای یک درصد افزایش نقدینگی ۴/۱ درصد افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته است.
بر این اساس یک درصد افزایش تولید ناخالص ملی واقعی حدود ۸۹/۱ درصد کاهش قیمت مسکن را در پی داشته و تغییرات نرخ ارز اثر چندانی بر قیمت مسکن بر بلند مدت نداشته است.
تاثیر عوامل برون بخشی بر بازار مسکن در کوتاه مدت بدین گونه است که یک درصد افزایش نقدینگی ۳ دهم درصد افزایش قیمت مسکن، یک درصد افزایش تولید ملی ۳۳ صدم درصد کاهش قیمت، یک درصد افزایش انتظارات تورمی ۲۹ صدم درصد افزایش قیمت و یک درصد کاهش قیمت ارز ۸ صدم درصد افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته‌اند.
اهم دلایل افزایش قیمت مسکن در ۱۰ سال اخیر ناشی از عوامل فشار تقاضا و مشکلات ساختاری اقتصاد کشور قلمداد می‌شوند. عوامل ناشی از فشار تقاضا شامل تقاضای بالقوه ناشی از رسیدن اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده (۸۰۰ هزار فقره در سال) و وجود تقاضای انباشته ۵/۱ میلیون واحد تا سال ۸۵ بوده است.
طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های ۸۱ تا ۸۴) و عقب‌ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم، تداوم دوره رکود در بازار بورس و رها شدن نقدینگی از این بازار طی سال‌های ۸۲ تا ۸۵، عدم جذب نقدینگی مازاد در جامعه توسط سایر اشکال دارایی نظیر طلا، سکه، ارز، اتومبیل و تلفن همراه، کاهش تولید مسکن طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ و کاهش عرضه در سال‌های ۸۴ و ۸۵، تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۸۰ تا ۸۵، وابستگی درآمدی بخشی از دستگاه‌های اجرایی به ساخت‌وسازهای مسکونی، افزایش ناگهانی برخی نهاده‌های تولید مسکن بویژه محصولات فولادی و سیمان و دستمزد و مجوزهای قانونی از جمله عوامل ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد محسوب می‌شود.
طرح جامع مسکن به عنوان سند راهبردی- اجرایی محورهای قابل توجهی دارد که از جمله آنها می‌توان به برنامه‌های تامین مسکن خانوارهای کم درآمد، مقاوم سازی ساختمان‌های موجود، مسکن روستایی، برنامه‌های گسترش و بهبود نظام مالی مسکن، تنظیم بازار زمین شهری، ارتقای صنعت ساختمان، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده، حاشیه‌نشینی و سکونت‌های فرودست و مدیریت بخش مسکن اشاره کرد.
اهم برنامه‌های اجرایی در دست انجام بخش مسکن شامل احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای،تامین مسکن با واگذاری حق بهره‌برداری از زمین، بهسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری، تولید مسکن و فناوری‌های نوین و شیوه‌های صنعتی ساخت، تولید انبوه مسکن، با سرمایه‌‌های داخلی و خارجی و در نهایت بهسازی و نوسازی مسکن روستایی اشاره کرد.
منبع خبر : خبرگزاری فارس