مراحل اصلی و مهم خرید ملک و خانه

خرید خانه ممکن است به نظر کاری ساده و آسان باشد، اما در واقعیت، نیاز به بررسی و برنامه ریزی دقیق دارد. انتخاب خانه مناسب برای خرید یکی از مهم ترین تصمیم ها در زندگی بسیاری از افراد است. در خرید خانه نیاز به اطلاعات اولیه ای از جمله بررسی محله ها، شرایط آب و هوایی و محیط زیست منطقه، امکانات و رفاه عمومی، درمانی، آموزشی وخدماتی و تفریحی محله مورد نظر و بررسی امکانات ملک های مورد نظر، قیمت ملک در بازارمسکن و وضعیت اقتصادی و اجتماعی منطقه مورد نظر لازم می باشد.

همچنین، برنامه ریزی مالی نیز بسیار مهم است. بررسی مواردی مانند میزان درآمد، هزینه ها، صرفه جویی و بودجه بندی درست و بررسی روش های پرداخت، انواع وام های مسکن، محاسبه اقساط قابل پرداخت وام می تواند به شما کمک کند تا از توانایی خرید خانه خود مطمئن شوید.

در ادامه مشاوره با کارشناسان ملکی و گرفتن نظرات و تجربیات افرادی که قبلاً خانه خریده اند می تواند به آنها کمک کند تا تصمیم بهتری بگیرند.

در نهایت، لازم است تصمیمی که می گیرید را به طور کامل بررسی کنید و به خوبی از تمام جنبه ها و مسائل احتمالی آگاه باشید. خرید خانه می تواند یک تجربه رویایی باشد، اما تنها با برنامه ریزی دقیق و اطلاعات کافی می توانید به خواسته های خود برسید.

در این مقاله قصد داریم به بررسی مراحل خرید ملک از ابتدا تا فرجام انجام کار بپردازیم و راهکارهای مناسب برای انجام این مراحل به نحو احسن پیشنهاد شود.

برای انتخاب ملک مناسب برای زندگی به دلیل اهمیت بالای این تصمیم نیاز به یکسری مقدمات برای انتخاب دارید. در ابتدا نیاز است شما بودجه خود را برای خرید خانه دلخواه تعیین نمایید و تمام نقدینگی و سرمایه ای که برای این امر کنار گذاشته اید را مشخص کرده و بعداز جمع بندی مبلغ بودجه شما برای انتخاب ملک مشخص می شود.

در گام بعدی تعیین الویت های انتخاب ملک بر اساس نیاز ها و شرایط زندگی است. شما با بررسی نیاز ها و شرایط زندگی خود میتوانید مشخص کنید برای انتخاب خانه مناسب کدام یک از نیازها در الویت است. به طور مثال در انتخاب محله و موقعیت مکانی ملک براساس نزدیکی به محل کار و مدرسه ویا به دلیل شرایط سلامتی انتخاب محله ای با آب و هوایی مناسب و امنیت محله و دسترسی به امکانات رفاهی و خدماتی که می تواند الویت انتخاب شما از مکان مورد نظر باشد.

بیشتر بخوانید : نمونه قرارداد اجاره نامه

در انتخاب ساختمان نیز با توجه به بودجه و الویت ها میتوانید شرایط ملک را بررسی کرده و با توجه به امکانات ملک مورد نظر، آن را انتخاب نمایید. امکاناتی که در انتخاب واحد های مسکونی مورد توجه قرار می گیرد میتواند شامل: متراژ واحد، نورگیر بودن، تهویه ، پارکینگ، انباری، تراس، مشاعات آبی، روف گاردن و بسیاری از امکاناتی که برای برخی از افراد در انتخاب واحد مسکونی دلخواه دارای اهمیت است.

شما با مراجعه به آژانس املاک های معتبر و سامانه های هوشمند ملک یابی میتوانید در مناطق مورد نظر به جستجوی ملک دلخواه خود باشید.

در مرحله دوم بعد از انتخاب ملک مناسب از بین تمام گزینه های مد نظرتان با مشاوران املاک مشورت کرده و از میانگین قیمت ملک در منطقه مورد نظر مطلع شده و ملک را توسط کارشناسان متخصص این حوزه ارزیابی نموده و سپس با فروشنده ملک مذاکرات لازم را انجام میدهید.

مذاکرات با مالک ملک مورد نظر میتواند درباره توافق برای قیمت نهایی ملک، نحوه پرداخت مبلغ ملک، تاریخ پرداخت ها و تاریخ تحویل ملک باشد. در جلسه ای که بین خریدار و فروشنده برای مذاکره در باره توافقات صورت می گیرد بهتر است در آژانس املاک و با حضور مشاور املاک متخصص در این حوزه باشد تا شما را با تعهدات و مسائل حقوقی و قانونی در این زمینه آشنا کند.

در مرحله سوم بعداز توافق برسر قیمت و نحوه پرداخت مبالغ ملک و زمان تحویل و شرایط ملک نوبت به ثبت قولنامه و یا مبایعه نامه در آژانس املاک می شود. این مرحله یکی از مهم ترین مراحل خرید خانه است. در زمان ثبت قرارداد قولنامه باید به همه موارد و بند های ثبت شده در مبایعه نامه واقف باشید تا در آینده به مسئله و مشکلی برخورد نکنید و یا در صورت بروز مشکل بتوانید از راه قانونی مشکلات ایجاد شده را حل نمایید.
در قرارداد قولنامه اطلاعات و موارد زیر ثبت می شود:
- مشخصات و اطلاعات شناسنامه ای طرفین معامله
- اطلاعات و مشخصات ملک
- قیمت تعیین شده ملک و مبلغ پیش پرداخت
- تاریخ و نحوه پرداخت مبالغ ملک
- تعهدات خریدار
- تعهدات فروشنده
- تاریخ تحویل ملک
- تاریخ دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند رسمی
- موارد فسخ قرارداد
- تعیین مبالغ و شیوه پرداخت خسارت در صورت فسخ قرارداد

در مرحله ثبت قرارداد قولنامه حتما به قرارداد ثبت شده کدرهگیری تعلق می گیرد تا خریدار از بابت عدم فروش ملک به شخص دیگری اطمینان داشته باشد.

بیشتر بخوانید : روش محاسبه قیمت آپارتمان

در مرحله پرداخت بیعانه، خریدار مبلغی رو طبق توافق با فروشنده به عنوان پیش پرداخت به صاحب ملک پرداخت می کند و این مبلغ در قرارداد قولنامه قید شده است. در این مرحله با ثبت قرارداد قولنامه در سه نسخه به هریک از طرفین قرارداد یک نسخه ارائه شده و بهتر است برای اطمینان از پیشرفت ادامه کارها اصل سند مالکیت در نزد آژانس املاک به عنوان امانت باقی بماند.

این اقدام برای جلوگیری احتمالی از دست رفتن مبلغ پیش پرداخت توسط خریدار می‌باشد. امانت دادن اصل سند مالکیت به آژانس املاک به خریدار اطمینان می‌دهد که در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده، می‌تواند با استفاده از این سند مالکیت، حق خود را دریافت کند. البته باید توجه داشت که میزان بیعانه در حدی باشد که خریدار را به خرید ملک تشویق کند و در عین حال، مبلغی که ممکن است از دست رود را نیز کاهش دهد. همچنین باید قرارداد قولنامه شامل شرایط و ضوابطی برای بازگشت بیعانه به خریدار در صورت عدم تحقق معامله باشد.

در این مرحله فروشنده ملک مورد نظر را به خریدار تحویل داده و بابت تحویل ملک بخشی از مبلغ ملک را دریافت می نماید. لازم است که در این مرحله بابت دریافت بخشی از مبلغ ملک و تحویل ملک طرفین معامله رسیدی را بین یکدیگر رد و بدل نمایند تا تمامی کارها به صورت قانونی صورت پذیرد. گاهی اوقات که ملک مورد نظر در اجاره مستاجر است و مالک ملک را با مستاجر به فروش می رساند مبلغ ودیعه ای که در نزد مالک می باشد تا زمانی که ملک تحویل خریدار نشده و در اجاره مستاجر است خریدار مبلغی بابت آن پرداخت نمی کند ولی به محض تخلیه ملک توسط مستاجر مبلغ ودیعه از طریق خریدار با وی تسویه می شود. این شرایط زمانی که خریدار با کمبود بودجه در لحظه خرید ملک مواجه می شود بسیار کاربردی است.

مرحله ششم که مربوط به فروشنده ملک می باشد، پرداخت مالیات ها و عوارض شهرداری و دریافت مفاصا حساب ملک مورد نظر می باشد. برای انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی به این مدارک نیاز می باشد.

در صورتی که در قرارداد قولنامه توافقی برای انجام کارهای مربوط به انتقال سند توسط خریدار قرار داده شده باشد، این وظیفه به عهده خریدار خواهد بود. در غیر اینصورت، فروشنده مسئول انجام این کارها است..

استعلام سند ملک توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. در صورتی که ملک به عنوان وثیقه برای آزادی در زندان و یا به عنوان وثیقه بانکی در رهن بانک باشد امکان انتقال سند ملک نمی باشد. در این صورت نیاز است که صاحب ملک سند را فک رهن نماید.

مرحله پایانی خرید خانه مربوط به انتقال بخش آخر مبلغ ملک توسط خریداربه فروشنده و ارائه مدارک لازم به دفاتر اسناد رسمی توسط فروشنده است. در این مرحله طرفین معامله با مراجعه به دفتر اسناد رسمی انتقال سند از فروشنده به خریدار انجام می شود.

در مرحله پایانی، خریدار باید مبلغ ملک را به فروشنده پرداخت کند. این پرداخت می‌تواند در قالب چک، حواله بانکی، واریز به حساب فروشنده یا هر روش دیگری که توافق شده باشد انجام شود.

سپس، خریدار و فروشنده به همراه مدارک لازم به به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. این مدارک شامل قرارداد قولنامه، تاییدیه پرداخت مالیات و هزینه‌های دیگر مربوط به ملک و سایر مدارک مورد نیاز می باشد.

در دفتر اسناد رسمی، معامله به صورت قانونی ثبت و تایید می‌شود و سند ملک به نام خریدار منتقل می‌شود. این انتقال می‌تواند به طور مستقیم در سند اصلی ملک صورت بگیرد یا با صدور سند جدیدی به نام خریدار انجام شود.

بعد از اتمام این مرحله، خریدار به عنوان مالک جدید ملک در نظام ثبتی ثبت می‌شود و حقوق مالکیت ملک برای وی منتقل می‌شود.

- اصل مدارک شناسایی طرفین معامله
- قرارداد مبایعه نامه
- اصل سند مالکیت
- گواهی پایان کار
- گواهی مفاصاحساب و برگه تسویه عوارض شهرداری و مالیات

کمسیون آژانس املاک توسط هر دو طرف معامله پرداخت می شود. این مبلغ طبق اعلام اتحادیه آژانس های املاک 1 درصد مبلغ کل ملک است. البته با توجه به موقعیت ملک و ارزش ملک ممکن است این مبلغ افزایش یابد. حتما قبل از معامله در مورد مبلغ کمسیون از آژانس مربوطه سوال فرمایید.

طبق توافق طرفین معامله در روز مذاکره مراحل پرداخت و درصد مبالغ در هر مرحله مشخص می شود. طبق عرف خرید خانه این مبلغ در سه مرحله: بیعانه در زمان ثبت قولنامه، در زمان تحویل ملک و در زمان انتقال سند در دفتر اسناد رسمی انجام می پذیرد.