بسیاری از افراد که وارد بازار مسکن می‌شوند علاقه‌مند به خریدوفروش در حوزه ملک تجاری هستند. سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه یکی از روش‌های پربازده و پایدار برای سرمایه‌گذاری است.
نکات حقوقی مهم خرید و فروش ملک تجاری
26 - مهر
1402
بسیاری از افراد که وارد بازار مسکن می‌شوند علاقه‌مند به خریدوفروش در حوزه ملک تجاری هستند. سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه یکی از روش‌های پربازده و پایدار برای سرمایه‌گذاری است. از مزایای سرمایه‌گذاری در ملک تجاری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- درآمد پایدار: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند منبع درآمد پایداری برای سرمایه‌گذار باشد.
- ارزش‌افزوده: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند به ارزش‌افزوده برای سرمایه‌گذار منجر شود.
- کنترل بیشتر: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه به سرمایه‌گذار امکان کنترل بیشتری بر روی سرمایه خود می‌دهد.
- حفاظت از سرمایه: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند به سرمایه‌گذار کمک کند تا از تورم و نوسانات بازار محافظت کند.
به‌طورکلی، خریدوفروش ملک تجاری می‌تواند به سرمایه‌گذار امکاناتی را برای کسب درآمد پایدار، کنترل بیشتر، ارتباط نزدیک‌تر با مستأجران و حفاظت از سرمایه خود فراهم کند. در انجام معاملات ملک تجاری نکات حقوقی وجود دارد که طرفین معامله به‌عنوان خریدار و فروشنده باید از آنها مطلع باشند تا معامله‌ای امن و با اطمینان خاطر انجام دهند.
خریدوفروش ملک تجاری یکی از معاملات مهم در حوزه حقوقی است که نکات زیر برای آن بسیار حائز اهمیت هستند:
- بررسی مالکیت: قبل از خرید ملک تجاری، باید اطمینان حاصل کنید که فروشنده واقعی مالک ملک است و دارای مجوز لازم برای انتقال مالکیت آن است.
- بررسی بدهی‌ها: حتماً بررسی کنید که ملک تجاری هیچ بدهی یا تعهداتی ندارد که ممکن است بعداً بر عهده شما قرار بگیرد. این شامل بدهی‌های مالی، مالکیتی یا قراردادی می‌شود.
- بررسی مستندات: مستندات مربوط به ملک تجاری را دقیق بررسی کنید، از جمله سند مالکیت، مجوزها، پروانه‌ها و سایر مدارک مربوطه.
- تعیین قیمت: قیمت ملک تجاری را باتوجه‌به شرایط بازار و ویژگی‌های ملک تعیین کنید. ممکن است نیاز به مذاکره و توافق با طرف مقابل معامله داشته باشید.
- تهیه قرارداد: قرارداد خریدوفروش ملک تجاری را تهیه کنید که شرایط و ضوابط معامله، قیمت، شرایط پرداخت و سایر جزئیات را شامل می‌شود.
- ثبت مالکیت: پس از خرید ملک تجاری، مالکیت خود را در دفترخانه ثبت کنید تا به‌عنوان صاحب مالکیت قانونی تأیید شوید.
- مالیات: مالیات‌های مربوط به ملک تجاری و معامله خریدوفروش آن را محاسبه کنید و به‌موقع پرداخت کنید.
- درآمد پایدار: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند منبع درآمد پایداری برای سرمایه‌گذار باشد.
- ارزش‌افزوده: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند به ارزش‌افزوده برای سرمایه‌گذار منجر شود.
- کنترل بیشتر: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه به سرمایه‌گذار امکان کنترل بیشتری بر روی سرمایه خود می‌دهد.
- حفاظت از سرمایه: سرمایه‌گذاری در ملک تجاری و مغازه می‌تواند به سرمایه‌گذار کمک کند تا از تورم و نوسانات بازار محافظت کند.
به‌طورکلی، خریدوفروش ملک تجاری می‌تواند به سرمایه‌گذار امکاناتی را برای کسب درآمد پایدار، کنترل بیشتر، ارتباط نزدیک‌تر با مستأجران و حفاظت از سرمایه خود فراهم کند. در انجام معاملات ملک تجاری نکات حقوقی وجود دارد که طرفین معامله به‌عنوان خریدار و فروشنده باید از آنها مطلع باشند تا معامله‌ای امن و با اطمینان خاطر انجام دهند.
خریدوفروش ملک تجاری یکی از معاملات مهم در حوزه حقوقی است که نکات زیر برای آن بسیار حائز اهمیت هستند:
- بررسی مالکیت: قبل از خرید ملک تجاری، باید اطمینان حاصل کنید که فروشنده واقعی مالک ملک است و دارای مجوز لازم برای انتقال مالکیت آن است.
- بررسی بدهی‌ها: حتماً بررسی کنید که ملک تجاری هیچ بدهی یا تعهداتی ندارد که ممکن است بعداً بر عهده شما قرار بگیرد. این شامل بدهی‌های مالی، مالکیتی یا قراردادی می‌شود.
- بررسی مستندات: مستندات مربوط به ملک تجاری را دقیق بررسی کنید، از جمله سند مالکیت، مجوزها، پروانه‌ها و سایر مدارک مربوطه.
- تعیین قیمت: قیمت ملک تجاری را باتوجه‌به شرایط بازار و ویژگی‌های ملک تعیین کنید. ممکن است نیاز به مذاکره و توافق با طرف مقابل معامله داشته باشید.
- تهیه قرارداد: قرارداد خریدوفروش ملک تجاری را تهیه کنید که شرایط و ضوابط معامله، قیمت، شرایط پرداخت و سایر جزئیات را شامل می‌شود.
- ثبت مالکیت: پس از خرید ملک تجاری، مالکیت خود را در دفترخانه ثبت کنید تا به‌عنوان صاحب مالکیت قانونی تأیید شوید.
- مالیات: مالیات‌های مربوط به ملک تجاری و معامله خریدوفروش آن را محاسبه کنید و به‌موقع پرداخت کنید.
نکات حقوقی مهم برای خرید ملک تجاری
معاملات ملک‌های تجاری شامل سه مرحله است:
- مرحله خرید ملک تجاری
- انتقال سرقفلی تجاری
- انتقال حق کسب و پیشه تجاری
در زمان خرید ملک تجاری، علاوه بر موقعیت ملک، نکات حقوقی مانند داشتن سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز از اهمیت بالایی برخوردار هستند. داشتن سرقفلی به معنی داشتن مالکیت قانونی برای ملک است و این امر می‌تواند از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. همچنین، داشتن حق کسب‌وکار به معنی داشتن مجوزهای لازم برای انجام فعالیت‌های تجاری در ملک است و این امر نیز می‌تواند از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
خرید ملک تجاری نیاز به آگاهی و اطلاع از نکات حقوقی موردنیاز ملک تجاری دارد. برخی از نکات حقوقی مربوط به خرید ملک تجاری عبارت‌اند از:
- کاربری ملک تجاری: یکی از مهم‌ترین نکات برای خرید ملک تجاری بررسی کاربری آن است. حتماً قبل از خرید کاربری آن را بررسی کنید که اجازه فعالیت تجاری در آن ملک صادر شده باشد. در برخی از اماکن محدودیت فعالیت تجاری وجود دارد؛ لذا لازم است قبل از معامله از شهرداری استعلام لازم برای کاربری ملک موردنظر را انجام دهید.
- موقعیت مکانی ملک تجاری: بررسی موقعیت مکانی و قرارگیری در بازار تجاری از لحاظ تعداد مشتری (پاخور بودن مغازه) بسیار مهم است.
- مالیات بر مشاغل: قبل از خرید ملک تجاری لازم است در منطقه موردنظر مالیات بر کسب‌وکار موردنظرتان را بررسی کنید. همچنین مالیات‌بردرآمد و مالیات بر مالکیت تجاری را مورد بررسی قرار دهید.
- انشعابات ملک تجاری: قبل از خرید ملک تجاری لازم است انشعابات آب، برق و گاز و تلفن ملک تجاری را مورد بررسی قرار دهید؛ تا میزان مصرف و مالکیت انشعابات و یا وجود هرگونه مشکلی در آنها را مطلع شوید.
- پارکینگ، انباری و بالکن: قبل از خرید ملک تجاری فضاهای اضافی غیر از متراژ خود ملک را مورد بررسی قرار دهید، در صورت وجود هر یک از متعلقات بررسی کنید که در سند ملک قید شده است یا خیر و نحوه محاسبه هر یک به چه صورت انجام می‌پذیرد.
- پرداخت و تسویه مبلغ خرید: برای خرید ملک تجاری لازم است با مالک ملک در نحوه پرداخت مبلغ خرید به توافق برسید که به چه صورت مبلغ را با ایشان تسویه کنید. برخی به‌صورت نقدی و برخی به‌صورت استفاده از تسهیلات و یا اقساط و به‌صورت چک تسویه‌حساب انجام می‌دهند.
- بررسی سرقفلی: لازم است قبل از خرید از وجود یا عدم وجود سرقفلی مطلع باشید تا بتوانیم بهترین تصمیم را برای خرید ملک تجاری داشته باشید. برای خرید آپارتمان در تهران هم نیاز است که به این نکته و نکات مشابه دقت شود.
- مرحله خرید ملک تجاری
- انتقال سرقفلی تجاری
- انتقال حق کسب و پیشه تجاری
در زمان خرید ملک تجاری، علاوه بر موقعیت ملک، نکات حقوقی مانند داشتن سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز از اهمیت بالایی برخوردار هستند. داشتن سرقفلی به معنی داشتن مالکیت قانونی برای ملک است و این امر می‌تواند از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. همچنین، داشتن حق کسب‌وکار به معنی داشتن مجوزهای لازم برای انجام فعالیت‌های تجاری در ملک است و این امر نیز می‌تواند از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
خرید ملک تجاری نیاز به آگاهی و اطلاع از نکات حقوقی موردنیاز ملک تجاری دارد. برخی از نکات حقوقی مربوط به خرید ملک تجاری عبارت‌اند از:
- کاربری ملک تجاری: یکی از مهم‌ترین نکات برای خرید ملک تجاری بررسی کاربری آن است. حتماً قبل از خرید کاربری آن را بررسی کنید که اجازه فعالیت تجاری در آن ملک صادر شده باشد. در برخی از اماکن محدودیت فعالیت تجاری وجود دارد؛ لذا لازم است قبل از معامله از شهرداری استعلام لازم برای کاربری ملک موردنظر را انجام دهید.
- موقعیت مکانی ملک تجاری: بررسی موقعیت مکانی و قرارگیری در بازار تجاری از لحاظ تعداد مشتری (پاخور بودن مغازه) بسیار مهم است.
- مالیات بر مشاغل: قبل از خرید ملک تجاری لازم است در منطقه موردنظر مالیات بر کسب‌وکار موردنظرتان را بررسی کنید. همچنین مالیات‌بردرآمد و مالیات بر مالکیت تجاری را مورد بررسی قرار دهید.
- انشعابات ملک تجاری: قبل از خرید ملک تجاری لازم است انشعابات آب، برق و گاز و تلفن ملک تجاری را مورد بررسی قرار دهید؛ تا میزان مصرف و مالکیت انشعابات و یا وجود هرگونه مشکلی در آنها را مطلع شوید.
- پارکینگ، انباری و بالکن: قبل از خرید ملک تجاری فضاهای اضافی غیر از متراژ خود ملک را مورد بررسی قرار دهید، در صورت وجود هر یک از متعلقات بررسی کنید که در سند ملک قید شده است یا خیر و نحوه محاسبه هر یک به چه صورت انجام می‌پذیرد.
- پرداخت و تسویه مبلغ خرید: برای خرید ملک تجاری لازم است با مالک ملک در نحوه پرداخت مبلغ خرید به توافق برسید که به چه صورت مبلغ را با ایشان تسویه کنید. برخی به‌صورت نقدی و برخی به‌صورت استفاده از تسهیلات و یا اقساط و به‌صورت چک تسویه‌حساب انجام می‌دهند.
- بررسی سرقفلی: لازم است قبل از خرید از وجود یا عدم وجود سرقفلی مطلع باشید تا بتوانیم بهترین تصمیم را برای خرید ملک تجاری داشته باشید. برای خرید آپارتمان در تهران هم نیاز است که به این نکته و نکات مشابه دقت شود.
نکات حقوقی مهم برای فروش ملک تجاری
در فروش ملک تجاری همانند خرید ملک تجاری نکات حقوقی مهمی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد تا معامله‌ای بدون مشکل و خطر انجام شود. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مشخص‌کردن قیمت ملک: مهم‌ترین نکته در فروش ملک تجاری تعیین قیمت آن است. باتوجه‌به بازار مسکن و وضعیت ملک و موقعیت ملک تجاری و امکانات آن شما می‌توانید با مشاوره از مشاورین املاک در این حوزه قیمت ملک خود را تعیین کنید.
- آگهی فروش ملک تجاری: شما به‌عنوان فروشنده ملک بعد از تعیین قیمت ملک خود مهم است که به مشاورین و خریداران ملک‌های تجاری اطلاع دهید قصد فروش ملک خود را دارید. برای این کار بهتر است از سامانه‌های اطلاع‌رسانی معتبر در حوزه ملک استفاده کنید.
- انتخاب مشتری: از میان مشتریان خواهان ملک شما باید بعد از بررسی مطمئن باشید که کدام یک از آنها قادر به فعالیت تجاری در آن ملک است و توانایی پرداخت مناسب برای خرید ملک را دارد.
- نحوه پرداخت مبلغ ملک: قبل از فروش ملک تجاری، بهتر است با خریدار مذاکره کنید و نحوه تسویه را توافق کنید. همچنین، مهم است که از قابلیت خریدار برای استفاده از روش تسویه موردنظرتان اطمینان حاصل کنید. از جمله روش‌های پرداخت مبلغ: نقدی، وام بانک، اقساط و یا به‌صورت چک باشد.
- بررسی حق سرقفلی: بررسی وضعیت حقوقی ملک و وجود حق سرقفلی بسیار مهم است. توافق نهایی بین شما و خریدار بستگی به شرایط و مذاکرات شما خواهد داشت. مهم است که هر دو طرف به توافقی برسند که برایشان قابل‌قبول است و مشکلات حق سرقفلی را به‌درستی حل کند.
- وجود انباری، بالکن و زیرزمین و نحوه محاسبه آن: درصورتی‌که ملک تجاری شما دارای انباری و پارکینگ و یا زیرزمین قابل‌استفاده است حتماً باید بررسی شود که در سند ملک قید شده است یا خیر؟ اگر متعلقات ملک در سند ذکر نشده باشد همانند بالکن و یا انباری کاذب در زمان فروش باید تخریب شوند یا شامل جریمه ساخت می‌شوند؛ اما اگر در سند قید شده باشند بر اساس کاربری آن قیمت‌گذاری می‌شوند. ارزش‌گذاری آنها نیز به طور مثال هم قیمت هر متر از ملک تجاری یا نصف یا ثلث آن محاسبه می‌شود.
- تهیه قرارداد و مدارک لازم: بعد از توافق با خریدار باید مدارک لازم برای قرارداد را آماده کرد از جمله سند مالکیت، پروانه ساخت، مجوزهای لازم برای فعالیت تجاری و... و همچنین قراردادی مبنی بر شرایط و جزئیات فروش ملک شامل قیمت فروش، نحوه پرداخت و تسویه آن، موعد تحویل ملک و موارد مربوط به توافق تهیه شود.
- مشخص‌کردن قیمت ملک: مهم‌ترین نکته در فروش ملک تجاری تعیین قیمت آن است. باتوجه‌به بازار مسکن و وضعیت ملک و موقعیت ملک تجاری و امکانات آن شما می‌توانید با مشاوره از مشاورین املاک در این حوزه قیمت ملک خود را تعیین کنید.
- آگهی فروش ملک تجاری: شما به‌عنوان فروشنده ملک بعد از تعیین قیمت ملک خود مهم است که به مشاورین و خریداران ملک‌های تجاری اطلاع دهید قصد فروش ملک خود را دارید. برای این کار بهتر است از سامانه‌های اطلاع‌رسانی معتبر در حوزه ملک استفاده کنید.
- انتخاب مشتری: از میان مشتریان خواهان ملک شما باید بعد از بررسی مطمئن باشید که کدام یک از آنها قادر به فعالیت تجاری در آن ملک است و توانایی پرداخت مناسب برای خرید ملک را دارد.
- نحوه پرداخت مبلغ ملک: قبل از فروش ملک تجاری، بهتر است با خریدار مذاکره کنید و نحوه تسویه را توافق کنید. همچنین، مهم است که از قابلیت خریدار برای استفاده از روش تسویه موردنظرتان اطمینان حاصل کنید. از جمله روش‌های پرداخت مبلغ: نقدی، وام بانک، اقساط و یا به‌صورت چک باشد.
- بررسی حق سرقفلی: بررسی وضعیت حقوقی ملک و وجود حق سرقفلی بسیار مهم است. توافق نهایی بین شما و خریدار بستگی به شرایط و مذاکرات شما خواهد داشت. مهم است که هر دو طرف به توافقی برسند که برایشان قابل‌قبول است و مشکلات حق سرقفلی را به‌درستی حل کند.
- وجود انباری، بالکن و زیرزمین و نحوه محاسبه آن: درصورتی‌که ملک تجاری شما دارای انباری و پارکینگ و یا زیرزمین قابل‌استفاده است حتماً باید بررسی شود که در سند ملک قید شده است یا خیر؟ اگر متعلقات ملک در سند ذکر نشده باشد همانند بالکن و یا انباری کاذب در زمان فروش باید تخریب شوند یا شامل جریمه ساخت می‌شوند؛ اما اگر در سند قید شده باشند بر اساس کاربری آن قیمت‌گذاری می‌شوند. ارزش‌گذاری آنها نیز به طور مثال هم قیمت هر متر از ملک تجاری یا نصف یا ثلث آن محاسبه می‌شود.
- تهیه قرارداد و مدارک لازم: بعد از توافق با خریدار باید مدارک لازم برای قرارداد را آماده کرد از جمله سند مالکیت، پروانه ساخت، مجوزهای لازم برای فعالیت تجاری و... و همچنین قراردادی مبنی بر شرایط و جزئیات فروش ملک شامل قیمت فروش، نحوه پرداخت و تسویه آن، موعد تحویل ملک و موارد مربوط به توافق تهیه شود.
مهم‌ترین سؤالات هنگام خریدوفروش ملک تجاری
بررسی کاربری ملک تجاری به چه صورت است؟
در زمان خرید ملک تجاری لازم است کاربری ملک بررسی شود که کاربری تجاری و حق کسب و پیشه و فعالیت تجاری در آن وجود داشته باشد. با بررسی سند ملک و قبوض انشعابات می‌توان از کاربری ملک مطلع شوید.
پرداخت بدهی‌های ملک به چه صورت انجام می‌شود؟
در زمان تنظیم سند رسمی باید گواهی مفاصاحساب مالیاتی، عوارض شهرداری، مفاصاحساب تأمین اجتماعی و اتحادیه صنفی پرداخت شده باشد. پرداخت این بدهی‌ها برعهده فروشنده است و درصورتی‌که پرداخت نشود برعهده خریدار قرار می‌گیرد.
مدارک لازم برای انتقال سند ملک تجاری چیست؟
- سند مالکیت
- اصل و کپی شناسنامه، کارت ملی خریدار و فروشنده
- گواهی عدم خلاف با اعتبار حداقل شش‌ماهه
- دارای پایان کار ساختمان
- گواهی مفاصاحساب تأمین اجتماعی
- گواهی مفاصای عوارض نوسازی و شهرداری
- گواهی استعلام دارایی
- آخرین قبض‌های برق، آب و گاز
- اصل و کپی شناسنامه، کارت ملی خریدار و فروشنده
- گواهی عدم خلاف با اعتبار حداقل شش‌ماهه
- دارای پایان کار ساختمان
- گواهی مفاصاحساب تأمین اجتماعی
- گواهی مفاصای عوارض نوسازی و شهرداری
- گواهی استعلام دارایی
- آخرین قبض‌های برق، آب و گاز
نکات مهم در مورد انتقال حق کسب و پیشه چه مواردی است؟
- حق کسب و پیشه معمولاً با سند صلح‌نامه قابل‌انتقال است. این به این معنی است که صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند با استفاده از سند رسمی، حقوق خود را به فرد دیگری منتقل کند.
- اسقاط حق کسب و پیشه، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، تأثیری در تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر ندارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر شخصی حق کسب و پیشه را در املاک اجاره‌ای داشته باشد، اسقاط قرارداد اجاره تأثیری بر حق کسب و پیشه او نخواهد داشت.
- اسقاط حق کسب و پیشه، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، تأثیری در تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر ندارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر شخصی حق کسب و پیشه را در املاک اجاره‌ای داشته باشد، اسقاط قرارداد اجاره تأثیری بر حق کسب و پیشه او نخواهد داشت.
نحوه انتقال سرقفلی به چه صورت است؟
برای انتقال سرقفلی لازم است مالک سرقفلی با استفاده از سند رسمی درصورتی‌که مجوز انتقال سرقفلی را دارد حقوق خود را به دیگری انتقال دهد. درصورتی‌که مجوز لازم برای انتقال را ندارد باید از طرق مالک اصلی ملک تجاری و یا مراجعه به مراجع قانونی ذی‌صلاح از جمله شهرداری اقدام به دریافت سند رسمی کند و سپس کار انتقال را انجام دهد.
منبع خبر : ایران فایل