نکات و قوانین ملک های ورثه ای که یک یا چند نفر از وراث قصد فروش و واگذاری سهم خود را ندارند
مزایده ملک های ورثه ای
23 - بهمن
1401
در ادامه مقاله خرید املاک تهران به صورت ورثه ای، طبق ماده 1 قانون مجازات مسکن راجع‌به انتقال مال غیر، فروش ملک ورثه ای بدون رضایت وراث امکان‌پذیر نیست. هنگام خرید خانه وقتی تمام وراث در تمامی نقاط ملک شریک هستند، نمی‌توان بدون رضایت همگی، ملک را خرید. اما اگر یک یا چند نفر از وراث بخواهند علیرغم رضایت وراث دیگر، صرفا سهم خود را بفروشند، قانون راه‌کارهایی را معرفی کرده است. در ادامه این راه‌کارها را توضیح می‌دهیم.
فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
همانطور که گفتیم، فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث فقط در شرایطی امکان‌پذیر است که آن فرد بخواهد فقط سهم خود را بفروشد. در این شرایط برای معامله ملک موروثی ۲ حالت داریم:
- ملک قابل افراز
- ملک غیرقابل افراز
منظور از افراز ملک این است که مشخص شود کدام بخش از ملک، سهم کدامیک از وراث است. به عنوان مثال، اگر ارثیه مورد بحث زمین باشد، معمولا قابل افراز است. اما افزار یک واحد آپارتمان ممکن نیست. اما اگر مثلا وراث 4 نفر باشند و ملک مورد نظر مستغلات 4 طبقه ای باشد، باز هم می‌توان افزار را انجام داد.
به هر حال در هر دو صورت، چه ملک قابل افراز باشد، چه قابل افراز نباشد، ورثه برای فروش سهم خود، باید به دادگاه مراجعه کنند.
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه و یا با حکم دادگاه
اگر همه وراث با فروش ملک موافق نباشند، باید از طریق دادگاه اقدام کنید.پس از مراجعه به دادگاه، قاضی قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن ملک را بررسی می‌کند. اگر ملک قابل افراز باشد، پس از طی کردن روال قانونی برای افراز، هر یک از وراث می‌تواند صرفا سهم خود را بدون نیاز به رضایت وراث دیگر، بفروشد.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد کمی پیچیده‌تر می‌شود. برای فروش ملک ورثه ای در حالتی که قابل افراز نیست، قاضی حکم به مزایده ملک می‌دهد. در این حالت حتی اگر سایر وراث رضایت نداشته باشند، ملک در مزایده فروخته شده و سهم هر کدام از ورثه به حساب آن‌ها واریز می‌شود.
شرایط مزایده ملک ورثه ای
زمانی ملک ورثه ای با مزایده به فروش گذاشته می‌شود که ۲ شرط زیر به صورت همزمان واقع شود:
- وراث برای فروش ملک با هم به توافق نرسیده باشند.
- ملک مورد نظر قابل افراز نباشد.
برای فروش ملک موروثی از طریق مزایده، ابتدا کارشناس دادگستری ملک را بررسی کرده و یک قیمت حداقلی برای فروش ملک اعلام می‌کند. سپس مزایده ملک برقرار شده و در نهایت ملک به فردی که بیش‌ترین قیمت را اعلام کند، فروخته می‌شود. شرایط فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده عبارتند از موارد زیر:
در مزایده اول مبلغ پیشنهادی نباید کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
اگر ملک در مزایده اول به فروش نرفت، باید مزایده دوم برگزار شود. اما باز هم نباید قیمت پیشنهادی کمتر از مبلغ کارشناسی شده باشد.
اگر مزایده دوم هم منجر به فروش ملک نشد، باید مبلغ کارشناسی شده کاهش یابد. در نهایت، در مزایده سوم ملک به هر قیمتی که مشتری پیشنهاد دهد، به فروش می‌رسد.
تنها هزینه‌ای که برای اجرای مزایده باید پرداخت شود، هزینه‌ی مربوط به آگهی مزایده است.
وراث می‌توانند در مزایده برای خرید ملک اقدام کنند. اما برای این کار نیاز به اجازه دادگاه است.
همه وراث باید در مزایده حاضر باشند. اگر یکی از وراث امکان حضور نداشته باشد، باید وکیل او در مزایده حاضر باشد.
اگر یکی از وراث صغیر باشد، باید قیم وی در مزایده حاضر شود.
پس از انجام مزایده، سهم هر یک از وراث به خود آن‌ها یا وکیل آن‌ها پرداخت می‌شود.
فروش ملک بدون انحصار وراثت
شاید به دلایلی، انحصار وراثت امکان‌پذیر نباشد. مثلا ممکن است هیچگونه ارتباط یا دسترسی به یکی از وراث وجود نداشته باشد. حتی شاید یکی از وراث به خاطر اختلاف با بقیه یا به قصد پیشگیری از فروش ملک، برای دریافت گواهی انحصار وراثت همکاری نکند.
در این شرایط آیا می‌توان ملک را بدون انحصار وراثت فروخت؟ پاسخ منفی است. زیرا بدون داشتن گواهی انحصار وراثت، مشخص نیست وراث چه کسانی و چند نفر هستند. حتی آمار دارایی متوفی از دید قانون مشخص نیست. حتی بدون انحصار وراثت، میزان مالیات بر ارث هم مشخص نشده است. بنابراین انجام انحصار وراثت برای معامله ملک موروثی واجب است.
قانون در این شرایط راهی پیش پای وراث قرار می‌دهید. در این حالت بر اساس ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی، یک نفر از وراث می‌تواند به یکی از شعب دادگاه عمومی انقلاب که در آخرین محل اقامت متوفی واقع است مراجعه کرده و درخواست گواهی انحصار وراثت را تقدیم دادگاه کند.
در ادامه دادگاه بر اساس مواد قانونی موجود در فصل دهم از قانون امور حسبی (که به مسائل مربوط به تصدیق انحصار وراثت می‌پردازد)، درخواست ارائه شده را بررسی می‌کند. در صورتی که دادگاه تشخیص دهد این درخواست توسط یکی از ذینفعان (مثلا وراث یا طلبکاران) تنظیم شده است، اقدامات لازم برای صدور گواهی انحصار وراثت را انجام می‌دهد.
منبع خبر : ایران فایل