معامله املاک ورثه ای قواعد خاص خود را دارد که هنگام عقد قرارداد باید به نکات مهم آن توجه داشت
ملک ورثه ای بخریم یا نه ؟
16 - بهمن
1401
هنگام خرید خانه با توجه به قیمت املاک تهران برخی از قیمت مسکن ها خیلی مناسب و ارزانتر از منطقه میباشد ، بعد از بررسی متوجه ورثه ای بودن ملک شده و کمی دچار نگرانی که آیا این معامله مشکلی ندارد؟ معامله املاک ورثه ای و موروثی از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارند ، اما انجام این معاملات نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نداشته باشید ممکن است در معامله دچار ضرر و زیان شوید.
ملک ورثه ای یا موروثی
املاک موروثی، به املاکی گفته میشود که بعداز فوت صاحب ملک مطابق با قوانین و مقررات و یا طبق وصیت نامه متوفی به ورثه ایشان تعلق میگیرد و وراث نسبت به املاک و دارایی های متوفی مالکیت مشاع دارند.
وراث معمولا طبق قانون انحصار وراثت املاک را بین خود تقسیم میکنند و یا اینکه اموال منقول به جا مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش آن را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و از این طریق به مالکیت مشاع بین خود پایان میدهند. در صورتی که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد طبق وصیت نامه عمل میشود.
مراحل معامله ملک موروثی:
1-مشخص بودن صاحب ملک
2-گواهی انحصار وراثت
3-بررسی وراث صغیر
4-بررسی وصیت نامه متوفی
5-بررسی وکالت نامه
6-موافقت همه وراث
7-پرداخت مبلغ مورد معامله به تمامی وراث
8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
9-نگهداری مدارک و مستندات مهم
مشخص بودن صاحب ملک:
دقت کنید ملک مذکور به نام شخص فوت شده باشد ، نگاهی به سند ملک بیندازید تا این مسئله برای شما روشن شود.
گواهی انحصار وراثت:
مهم ترین مدرک برای معامله املاک موروثی داشتن گواهی انحصار وراثت است ، طبق گواهی انحصار وراثت مشخص میشود تعداد وراث چند نفر است و شما با چه افرادی معامله میکنید. جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
بررسی وراث صغیر:
قبل از معامله حتماً مدارک هويتی فروشندگان( شناسنامه و کارت ملي ) را رويت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغير را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغير را بررسي کرده و در صورت احراز اين امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراين خريدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی کند.
بررسی وصیت‌نامه متوفی:
قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در مورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.
بررسی وکالت‌نامه:
در صورتی که يکی از وراث از سوی ساير وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمي برای فروش ارائه نمايد، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی است داشته باشند.
وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.
موافقت همه وراث:
هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.
پرداخت مبلغ معامله به همه وراث:
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی:
بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت اطمینان می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذی ربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.
نگهداری مدارک و مستندات مهم:
توصيه میشود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير و غيره درج شوند.
بهتر است خريدار تصويری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دريافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظيم مبايعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بين فروشندگان (وراث) و خريدار اختلافی به وجود آيد که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خريدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظيم سند رسمی انتقال را از مراجع قضایی درخواست نماید.
مراحل کلی انتقال سند در ملک موروثی مشابه سایر املاک است. فقط در این مورد ۲ نکته وجود دارد.
نکته اول این است که وراث درباره فروش ملک به تفاهم برسند و سپس بدون انجام انحصار وراثت، بخواهند سند ملک را منتقل کنند. از دید قانون این معامله باطل است. چرا که از نظر قانون، اموال متوفی را بدون انجام انحصار وراثت نمی‌توان فروخت.
نکته دوم این است که وراث به توافق برسند تا ملک را به یکی دیگر از ورثه بفروشند. بسیاری تصور میکنند از آن جایی که این توافق به صورت داخلی و بین وراث انجام شده است، دیگر نیازی به انجام انحصار وراثت نیست. اما این یک باور اشتباه است. هیچ فرقی بین فروش اموال متوفی به غیر یا به یکی از وراث وجود ندارد. به هر حال پیش از انتقال سند ملک، باید انحصار وراثت انجام شود. در غیر این صورت، معامله از دید قانون باطل است.
در ادامه مطالب املاک موروثی، نکات مهم برای افرادی که قصد فروش اموال را دارند و یا موارد خاصی که در حین معامله این املاک پیش میاد وجود دارد که در مقالات بعدی به بررسی این مسائل می پردازیم.
منبع خبر : ایران فایل
