نکته مهمی که برای خرید خانه باید به آن توجه داشت نوع و اعتبار سند ملک می باشد به همین دلیل توصیه میشود تا پیش از انجام معاملات ملکی حتما با واژه های مهم در اسناد رسمی آشنا شوید
23 واژه بسیار مهم که هنگام انتقال سند باید بدانید
10 - مهر
1401
بی تردید مهم ترین مسئله در معاملات ملکی سند ملک می باشد. سند هویت هر ملک هست و نقش تعیین کننده ای در خرید خانه در تهران ایفا میکند.سند ملکی توافق نامه‌ای برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده از جمله مشخصات ملک ، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته میشود.
در کشور ما به منظور کنترل و نظارت دقیق بر معاملات ملکی، ضوابط، شروط و قوانین زیادی تعریف شده است. لازم به ذکر است که این ضوابط، شروط و قوانین بسیار گسترده و متنوع هستند که این گستردگی موجب شکل گیری انواع سند ملکی شده است. به همین دلیل به افرادی که قصد معامله دارند، توصیه میشود تا اطلاعات خود را در خصوص انواع سند ملک و باید و نبایدهای در نظر گرفته شده برای آنها ارتقا ببخشند.
نکته مهمی که تمامی خریداران ملک باید به آن توجه داشته باشند، اعتبار سند ملک است. برای تعیین اعتبار سند ملک، باید مشخص شود که آیا ملک مورد نظر با رعایت ساز و کارهای قانونی تهیه و تنظیم شده است یا خیر. در صورتی که سند ملک از اعتبار قانونی برخوردار باشد، معامله ای امن رخ داده است.
23 واژه ای که در اسناد رسمی به کار برده میشود و باعث تغییر نوع سند و کاربری آن ها میشود شامل :
- منگوله دار
- تک برگ
- مشاع
- شش دانگ
- مفروز
- اعیان
- عرصه
- اوقافی
- ورثه‌ای
- تفکیکی
- معارض
- بنچاق
- رهنی
- المثنی
- شورایی
- وکالتی
- قولنامه ای
- تعاونی
- بنیادی
- حاکم شرعی
- صلح نامه
- صنایع دفاع
- ماده 147
- تک برگ
- مشاع
- شش دانگ
- مفروز
- اعیان
- عرصه
- اوقافی
- ورثه‌ای
- تفکیکی
- معارض
- بنچاق
- رهنی
- المثنی
- شورایی
- وکالتی
- قولنامه ای
- تعاونی
- بنیادی
- حاکم شرعی
- صلح نامه
- صنایع دفاع
- ماده 147
منگوله دار:
سندهای دفترچه ای که با منگوله سربی پلمپ شده است. این نوع سندها رسمی و مورد تائید قانون میباشد. با خیال راحت مورد معامله می باشند.
تک برگ :
سندهای جدیدی هستند که تمامی اطلاعات سندهای دفترچه ای در یک صفحه قرار گرفته ، محتوای سند به صورت چاپی تهیه و تنظیم میشود.از مهم‌ترین ویژگی‌های سند تک برگ، خوانایی و توجه به جزئیات ملک است. شما میتوانید با کمک سند تک برگ، جزئیات ساختمان و کروکی آن را مشاهده و اصالتش را تأیید کنید و از صحت آن مطمئن شد.
مشاع :
ملکی که دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته میشود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم میکنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه و دقت بیشتری است.
شش دانگ :
همان طور که از اسم آن مشخص است بر مالکیت تمام و کمال اشاره دارد، به عبارتی زمانی که نام سند شش دانگ مطرح میشود، مقصود سندی است که تماما به نام یک شخص میباشد و فرد دیگری در مالکیت آن ملک، شریک نیست.
از معتبرترین سند ملکی، سند شش دانگ است که در میان همگان به رسمیت شناخته میشود و در تمام مراکز دارای اعتبار است. واژه شش دانگ به معنای شش جهت است و این گونه برداشت میشود که تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.
مفروز:
کلمه مفروز در املاک در مقابل مشاع قرار می‌گیرد، تبدیل ملک مشاع به ملکی شخصی را افراز کردن میگویند و در قانون ثبت به اشخاصی که قصد جدا کردن سهم خود در یک ملک مشاع را دارند مطرح است، در مجموع سند ملک مفروز به اسنادی گفته میشود که جمعی از شرکا خواهان جدایی سهم خود از دیگر شرکا شوند و در این شرایط، ملک نسبت به سهم مشاع هر یک از مالکین میان آنها افراز و سند مفروز صادر میگردد.این اقدام به بررسی‌های بسیار دقیق و حساس نیاز دارد. رسیدگی به سند ملک مفروز از پیچیده‌ترین درخواست‌های مربوط به املاک است.
عرصه و اعیان :
سند عرصه مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته میشود. به همین دلیل اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها دارد. این موضوع درمواقع انحصار وراثت یا ساخت مجدد عرصه اهمیت پیدا میکند، که با مراجعه به شهرداری می‌توان سهم هرکس از عرصه را مشخص کرد.
اوقافی:
ملك اوقافي ملكي است كه زمين آن متعلق به شخصي بوده که آن را وقف كرده و اداره اوقاف اين زمين‌ها رو به صورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص ديگر واگذار نموده است. شخصي كه املاك اوقافي را خريداري مي‌كند، باید ساليانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت كند كه اين مبلغ بسيار ناچيز است.
به طور کلی سند اوقافی سندی است که به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف، نقل و انتقال انجام دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید. اسناد اوقافی نسبت به اسناد ششدانگ دارای ارزش کمتری هستند .هرگونه خرید و فروش املاک وقفی بدون هماهنگی با اداره اوقاف ممنوع بوده و از نظر قانونی تخلف محسوب میگردد.
ورثه‌ای :
زمانی که مالک ملکی فوت میکند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در صورتی که ورثه بعد از فوت مورث نسبت به ملک ، سندی به نام خود اخذ نکرده باشند به این سند، سند ورثه ای می گویند. وراث میتوانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.
در زمان خرید ملک ورثه‌ای باید به چند نکته توجه کرد:
- بررسی مالکیت سند. یعنی سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت کرده است.
- تمامی وراث باید مبایعه‌نامه را امضا کرده باشند.
- در صورتی که ورثه سن کمتر از سن قانونی داشته باشند ، طبق قانون، تصرف در اموال او ممنوع است و حق معامله‌ی آنان با قیم میباشد.
- بررسی وصیت‌نامه ، همه‌ی افراد میتوانند تا یک سوم اموالشان را وصیت کنند. توصیه میشود در زمان خرید و فروش ملک ورثه‌ای، احتمال وجود آن را به طور کامل بررسی نمایید.
تفکیکی :
سند تفکیکی به معنای تقسیم سند ملک و املاک بین شرکا و خویشان میباشد.این نوع سند ملک، بر خلاف سند شش دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته میشود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هر کدام دارای یک سند میباشند. هر کدام از سندهای تفکیکی از نظر حقوقی کاملا مطمئن و قابل استناد هستند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌گردند.
معارض :
زمانی که برای یک ملک مشخص با محدوده تعیین شده در زمان های مختلف به طور رسمی مالکیت های متفاوت به ثبت رسیده باشد سند ملک معارض میگویند.برای رسیدگی به این نوع سندها طبق تبصره ماده 5 لایحه قانون بررسی های لازم انجام شده و سندی که در تعرض با سند اصلی قراردارد باطل اعلام میشود.
بنچاق:
در گذشته این سند معمولا توسط اشخاص باسواد نوشته و توسط معتمدین مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته میشود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم میگردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک میباشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته میشود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.اعتبار سندبنچاق پس از تایید صحت آنها نزد مراجع قانونی پذیرفته میشود ولی امروزه خیلی رواج نمی باشد.
رهنی:
سند رسمی است که بین بانک و مالک به منظور استفاده از تسهیلات بانکی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میگردد. در این نوع سند به مالک راهن و بانک یا موسسه مالی مرتهن و ملک عین مرهونه و به قرارداد ثبت شده سند رهن اطلاق میگردد. این سند تا اتمام اقساط در تصرف بانک باقی می‌ماند و امکان آزاد کردنش میسر نیست.چنانچه دریافت کننده تسهیلات قادر به پرداخت اقساط وام نباشد، امکان پس گرفتن سند وجود نخواهد داشت و بانک میتواند آن ملک را تصرف کند.
المثنی:
در صورت مفقودی سند اصلی ملک به هردلیلی ، مالک میتواند با درخواست از اداره ثبت محل ملک براساس تبصره یک ماده 120 آئین نامه قانون ثبت سند مالکیت المثنی دریافت کند.
شورایی :
سندی است که بعداز عقد قرارداد در بنگاه های معاملات ملکی به تائید شورای محلی که ملک در آن واقع شده رسیده و مهر و امضا میشود. این نوع سند ها نیز پس از طی مراحل قانونی میتوانند سند تک برگ دریافت کنند.تبدیل سند شورایی به سند ششدانگ تک برگ هم امکان پذیر است، به شرطی که مراحل و مسیر قانونی را طی کنید.
وکالتی:
سند وکالتی به سندی گفته میشود که مالک ملک خود را با یک وکالت نامه محضری به شخص دیگری واگذار کرده و نام آن شخص به عنوان وکیل در سند ثبت میگردد . گاهی شخصی به دلیل اینکه خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.
این نوع معاملات به دلایلی چون عجله فروشنده، گم شدن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی، آماده نبودن سندهای واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و …انجام میشود. معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش، سند قطعی به خریدار منتقل میشود قیمت کمتری دارند. اما حواستان باشد که خطرات زیادی دارد و کلاهبرداری در این نوع سند زیاد اتفاق می‌افتد.
قولنامه ای :
این سند مترادف سند عادی است . به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا از نظر قانونی بدون مشکل باشد .
به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک را به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کم میشود.
تعاونی :
تعاونی های مسکن در زمانی که اقدام به ساخت و ساز ملک میکنند، سند هایی صادر میکنند که به آنها سند تعاونی گفته میشود. برخی از شرکت های تعاونی هستند که دارای اعتبار بالایی هستند و سندهای آن ها نیز دارای اعتبار قانونی و ارزش هستند. سندهایی که تبدیل به سند شخصی می شوند بسیار ارزنده هستند و میتوانید برای سرمایه گذاری در آن ملک اقدام کنید.
بنیادی :
در اصطلاح به سندی گفته می شودتوسط دادگاه انقلاب برای ستاد اجرایی فرمان امام(ره ) یا بنیاد مستضعفان و غیره، مصادره شده است.
حاکم شرعی :
املاک با متراژ کمتر از ۲۰۰ متر دراوایل انقلاب و جنگ تحمیلی به دستور حاکم شرع به خانواده های محروم و مستضعف مناطق مختلف املاکی با متراژ کمتر از200 متر واگذار شده که دارای سند حاکم شرعی می باشند و بعضی از افراد به دلایل مختلفی با گذشت بیش از سی سال از واگذاری و ساخت مسکن در آن زمین ها موفق به اخذ سند شخصی نشده اند.
صلح نامه :
به سندی اطلاق میگردد که مالک، سند و ملک خود را در دفترخانه به نام شخص دیگری انتقال می‌دهد اما به شرط این که تا زمانی که زنده است بتواند ملک را اجاره و یا از منافع آن بهره‌مند گردد و بعد از فوت ملک مذبور تمام و کمال به شخص به صورت قطعی و ششدانگ انتقال یابد.
صنایع دفاع:
متولی واگذاری این نوع سند ها سازمان صنایع دفاع میباشد. که مانند سند های تعاونی برای شرکت های تعاونی وابسته به صنایع دفاع میباشند. اکثر شهرک های نظامی نشین شامل این نوع سند میباشند.
ماده 147 قانون ثبت :
سندی که مالکین با دادن مبایعنامه و یا قولنامه‌های خود به اداره ثبت، درخواست سند مالکیت به نام خود نموده را سند 147 اطلاق میگردد.
امیدواریم با خواندن این مقاله بتوانید با شناخت و بررسی دقیق اسناد، خریدی مطمئن و به دور از استرس داشته باشید.
منبع خبر : ایران فایل
