سهم تسهیلات بانکی از کل بهای یک واحد مسکونی در ۱۵ ساله اخیر به طور میانگین از بالای۹۰ درصد به زیر ۲۰ درصد کاهش داشته است
خرید و فروش مسکن و سهم ناچیز تسهیلات بانکی
7 - مرداد
1387
آمار خرید واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی نشان می دهد در سال ۱۳۷۲ که قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری در شهرهای منتخب به طور میانگین حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده، تسهیلات بانک مسکن می توانسته حدود ۹۳ درصد آن را پوشش دهد.در این سال سقف تسهیلات صندوق پس انداز مسکن بانک مسکن معادل ۱/۵ میلیون تومان بوده است.دارندگان تسهیلات مسکن در سال ۷۲ همچنین قادربوده اند تا ۶۲ درصد قیمت یک واحد ۷۵ متری (در قالب الگوی مسکن) و تا ۴۷ درصد یک واحد۱۰۰ متری را در شهرهای منتخب تأمین مالی کنند.
این سهم از سال ۷۲ تاکنون و علی رغم ۶ بار افزایش سقف تسهیلات به مرور کاهش یافته، درواقع طی این سالها هرچه قیمت واحدهای مسکونی افزایش یافته نقش تسهیلات در خرید واحدهای مسکونی کم رنگ تر شده است.آمار نشان می دهد در سال ۸۶ که سقف تسهیلات بانک مسکن به ۱۸ میلیون تومان رسیده، دارندگان حساب صندوق مسکن با استفاده از این حساب تنها توانسته اند ۲۰ درصد کل قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری را در شهرهای منتخب از طریق این تسهیلات تأمین کنند.میانگین قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در سال ۸۶ در شهرهای منتخب کشور در خوش بینانه ترین حالت حدود۸۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد شده است و با توجه به این که قیمت یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در بسیاری از کلان شهرها به ویژه پایتخت بسیار بیشتر از این میزان بوده است می توان نتیجه گرفت سهم تسهیلات مسکن از کل قیمت واحدهای مسکونی در حال حاضر در این شهرها حتی به زیر ۱۰ درصد نیز می رسد.این درحالی است که در اغلب کشورهای پیشرفته و حتی در حال توسعه اعتبارات سیستم بانکی و مؤسسات اعتباری بین ۸۰ تا ۹۸ درصد کل هزینه خرید مسکن را پوشش می دهد.بازار نابسامان بخش مسکن طی سال های اخیر بایدها و نبایدهای بی شماری را بر سر راه افزایش سقف تسهیلات مسکن قرار داده چرا که اکثر کارشناسان بخش مسکن در عین حال که بر لزوم افزایش سقف تسهیلات متفق القولند در عین حال بیم آن را دارند که به دلیل ساختار اقتصادی کشور و در صورت فراهم نکردن زمینه های لازم، افزایش سقف تسهیلات به تورم و افزایش قیمت مسکن دامن بزند.
در همین حال پائین بودن سقف تسهیلات بانکی در مقایسه با قیمت و هزینه تولید مسکن، عدم تناسب رشد سقف تسهیلات بانکی و رشد قیمت مسکن، همچنین سهم بالای اقساط تسهیلات از درآمد خانوار ازجمله عواملی است که موجب کاهش اثربخشی سیاست های اعتباری بخش مسکن شده است.
ناصر احمدی کارشناس بانکی درخصوص ناکارآمدی تسهیلات مسکن در شرایط کنونی اقتصاد کشور می گوید: درست است که بانک مسکن با توجه به سیاست های جدید بخش مسکن به تنها دهنده تسهیلات خرید مسکن تبدیل شده ولی واقعیت این است که بانک مسکن فقط اجرا کننده سیاست های اعتباری دولت در بخش مسکن است و تصمیم برای افزایش یا حفظ سقف تسهیلات خارج از حوزه وظایف این بانک است.وی نیازبخش مسکن به تسهیلات را بسیار فراتر از منابع بانک مسکن می خواند و می افزاید: هم اکنون کمبود منابع درگیر بخش مسکن از بزرگترین چالش های پیش روی بانک مسکن است و این امر موجب شده در زمان هایی که بخش مسکن در رونق به سر می برد منابع سرگردان وارد بخش شود و با رکود از بخش خارج شود.وی با تأکید بر لزوم افزایش سهم تسهیلات در خرید مسکن می گوید: بخش مسکن باید ضمن کمک به اصلاح ساختار اقتصادی کشور به سمت استفاده از تجربیات سایر کشورها در سیاست های اعتباری مسکن گام بردارد.یکی از این سیاست ها که در بیشتر کشورهای دنیا به کار گرفته می شود استفاده از روش پلکانی است که خوشبختانه بانک مسکن در این راه گام های خوبی برداشته، ضمن این که افزایش سال های بازپرداخت می تواند در این راستا مؤثر باشد.مینو رفیعی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن نیز در این باره می گوید: به هر جهت باید این واقعیت را بپذیریم که شرایط اقتصادی کشور به گونه ای است که تغییر سقف وام می تواند انتظارات تورمی به دنبال داشته باشد. وی معتقد است برای کاستن از این انتظارات تورمی باید ضمن افزایش سقف تسهیلات، حجم اعتبارات در اختیار بانک مسکن را افزایش داد زیرا در صورتی که با همین منابع موجود سقف افزایش یابد تعداد وام گیرندگان کاهش می یابد.وی همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست جدید دولت مبنی بر ممنوعیت فعالیت بانک های خصوصی در اعطای تسهیلات خرید، عرصه را برای متقاضیان خرید تنگ نکرده گفت: به نظر می رسد بخش مسکن می توانست از این فرصت به گونه ای بهتر استفاده کند زیرا در صورت هدایت درست تسهیلات بانک خصوصی به هر جهت تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات کاهش می یافت. اما علی بهمنی دیگر کارشناس مسکن معتقد است تسهیلات بانکی موقعی در بازار مسکن یک کشور جواب می دهد که هم نظام تولید مسکن و هم نظام مالی آن به بلوغ رسیده باشد و این چیزی است که هنوز در کشور ما وجود ندارد. وی می افزاید: همچنین باید توان مالی مردم افزایش یابد چرا که اگر در شرایط کنونی سقف تسهیلات افزایش یابد تعداد اندکی از متقاضیان توان بازپرداخت آن را دارند.در حال حاضر براساس فرمول جدید ساده بازپرداخت تسهیلات ۱۸ میلیون تومانی، متقاضیان باید تا ۱۸ سال ماهانه ۱۹۲ هزار تومان قسط بدهند.همچنین براساس روش پلکانی متقاضیان دریافت تسهیلات ۱۸ میلیون تومانی در بازپرداخت۵ ساله حداقل ۱۷۱ هزار تومان و حداکثر ۲۵۹ هزار تومان و در بازپرداخت ۱۲ ساله حداقل ۱۸۲ هزار تومان و حداکثر ۳۱۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند.به هر روی وجود اشکال در سیاست های اعتباری مسکن در کشور ما کاملاً مشهود است ولی با توجه به مستندات موجود در نسبت تسهیلات بانکی در کل قیمت واحد مسکونی به نظر می رسد در شرایط کنونی تأثیرگذاری تسهیلات به حداقل ممکن رسیده و سیاست های اعتباری باید ضمن افزایش سقف تسهیلات به ایجاد زیرساخت های لازم برای آن بپردازد.
منبع خبر : روزنامه ایران