انبوه‌سازان رضایت مشروط خود را از سیاست جدید بانک مرکزی در برخورد با بخش مسکن و نحوه پرداخت تسهیلات به این بخش اعلام کردند
رضایت مشروط انبوه‌سازان از بسته بانک مرکزی
6 - مرداد
1387
سازندگان انبوه مسکن که پیش از این از بسته مسکن اجاره ای (که دولت آن را طراحی و چندی پیش اعلام کرده بود) استقبال سرد به عمل آورده بودند، اکنون با محتوای بسته بانک مرکزی موافق هستند.
بر مبنای آنچه بانک مرکزی به کلیه بانک‌های دولتی و خصوصی تکلیف کرده تا پایان امسال پرداخت هر نوع وام یا تسهیلات از جانب بانک‌ها برای خرید مسکن ممنوع است و در مقابل، کلیه تسهیلات در نظر گرفته شده برای بخش مسکن باید به سازندگان انفرادی و انبوه‌سازان پرداخت شود.
بانک مرکزی برای سال‌جاری 75هزار میلیارد ریال، تسهیلات ساخت مسکن در نظر گرفته است که تا سقف 25میلیون تومان و معادل 70درصد هزینه ساخت به سازندگان اعطا می‌کند.
رضایت مشروط یعنی چه؟
اما رضایت مشروط انبوه‌سازان یعنی چه؟ آنها معتقدند بسته بانک مرکزی به شرطی می‌تواند برای بخش مسکن و ساختمان مفید واقع شود که بانک‌ها منابع مالی لازم را برای پرداخت تسهیلات داشته باشند.
انبوه‌سازان معتقدند بخشی از گرانی سال‌های گذشته در بازار مسکن ناشی از سیاست غلط دولت در تقویت بنیه مالی طرف تقاضا بود که با پرداخت وام‌های خرید مسکن به اجرا درآمد. در طی دو سال گذشته وام‌های خرید مسکن نه تنها کمک حال واقعی خرید مسکن نبود بلکه نوعی اشتهای کاذب از سوی تقاضای واقعی در بازار مسکن به وجود آورد که این مساله در نهایت منجر به بالارفتن قیمت مسکن و رشد 30 تا 80درصدی قیمت‌ها در این بازار شد.
انبوه‌سازان اکنون با خوشحالی نسبت به آگاهی دولت و سیستم بانکی از این مساله سیاست‌های جدید بانک مرکزی را محرک اصلی افزایش حجم ساخت‌وساز و درنتیجه افزایش عرضه مسکن می‌دانند. اما تاکید دارند: چنانچه تسیهلات در نظر گرفته شده همچون سال گذشته به صورت کامل اختصاص نیابد، بسته بانک مرکزی نتیجه‌ای جز ناامیدی سازندگان مسکن را در این بخش نخواهد داشت.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در این باره می‌گوید: بسته بانک مرکزی انگیزه ساخت‌وساز را زیاد می‌کند. اما به شرط آنکه به میزانی که بانک مرکزی تعیین کرده، منابع مالی در بانک‌ها موجود باشد.
وی تاکید کرد: از جمله سیاست‌های اصولی مربوط به بخش مسکن حمایت از تولید انبوه در این عرصه بوده که متاسفانه مسوولان از این سیاست غافل ماندند و همین امر باعث شد تا از برنامه‌های ساخت و ساز به میزان وسیع کاسته شود. دبیر شورای راهبردی فن‌آوری‌های نوین ساختمانی اظهار کرد: از آنجا که تولید مسکن به اندازه مورد نیاز نبود، تورم و بخشی از گرانی مسکن رقم خورد.
قهاری خاطرنشان کرد: در واقع طی 2 الی 3 سال اخیر به جای اینکه سرمایه‌های بانکی در جهت تولید انبوه مسکن مصرف شود به سمت تقویت طرف تقاضا هدایت شد و همین امر باعث شد بخش‌هایی از گرانی مسکن به دلیل همین سیاست‌های غلط ایجاد شود. وی افزود: در واقع طی سال‌های اخیر تمام سیاست‌های مالی مربوط به مسکن در جهت ضد تولید بوده است و همین امر سبب ایجاد نامعادله بین عرضه و تقاضای مسکن شده. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار داشت: میزان نقدینگی بانک‌ها از جمله تسهیلاتی است که برای تولید در بخش مسکن می‌تواند پاسخگو باشد و از سویی تقویت بنیه مالی بانک‌ها در راستای حرکت در جهت این سیاست‌ها می‌تواند موثر باشد.
قهاری تاکید کرد: در حال حاضر در بسته سیاستی بانک‌مرکزی که تصویب شده است، حداکثر 25میلیون تومان وام به عنوان سقف پرداختی در نظر گرفته شده است. این در حالی است که در حال حاضر بانک‌های خصوصی در این راستا سقف پرداختی‌شان در حدود 50میلیون تومان است. وی با اشاره به اینکه در حال حاضر پرداخت مبلغ 25میلیون تومان از سوی بانک مرکزی در جهت کمک به انبوه‌سازان است، با طرح سوالی ادامه داد: حال جای این سوال است که آیا بانک‌های دولتی که تحت نظارت سیاست‌های بانک‌مرکزی هستند توانایی پرداخت وام به انبوه‌سازان را دارند و به هر میزان که انبوه‌سازان بخواهند می‌توانند وام در اختیارشان قرار دهند؟
این کارشناس مسکن تاکید کرد: برای اینکه منابع بانک‌ها پاسخگوی نیاز انبوه‌سازان باشد، لازم است بانک‌ها از منابعی غیر از منابع داخلی اقدام به تامین اعتبار کنند که برداشت از صندوق ذخیره ارزی یا سپرده‌های خارجی بانک‌مرکزی در خارج از کشور از جمله این موارد است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: تجربه ثابت کرده است که سقف اعتبارات بانک‌ها معمولا منطبق با نیازهای ساخت و ساز نیست. وی اظهار داشت: گاهی دولت برنامه‌ها و راهکارهایی را برای حل بحران مسکن ارائه می‌دهد که علی‌الظاهر می‌تواند مشکل مسکن را حل کند ولی در عمل با مشکلاتی برای اجرا رو‌به‌رو می‌شود. قهاری در ادامه درخصوص میزان تسهیلات پرداختی به انبوه‌سازان در سال 86 نیز گفت: این رقم در حدود 12میلیون بوده است که پرداخت آن به صورت کاملا محدود انجام می‌شد. البته این میزان هم به صورت مشارکتی بوده است.
وی افزود: در هر حال امیدواریم تسهیلاتی که از سوی بانک مرکزی به سمت تولید مسکن گرایش پیدا کرده است نقش موثری در افزایش تولید مسکن داشته باشد.
تولید مسکن رونق می‌گیرد
دکتر افشین پرویز‌پور، رییس مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌و‌صنعت، طی اظهارنظری پیرامون افزایش سقف تسهیلات بانک مسکن به 25میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی گفت: به اعتقاد من بانک‌ها به هر میزان که تسهیلات ساخت را افزایش دهند، بازار تولید و عرضه مسکونی را رونق می‌بخشند.
وی با بیان اینکه در شرایط کنونی مسکن اولویت اول اقتصاد کشور است، گفت: این موضوع حتی می‌تواند به اولویت اصلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن تبدیل شود.
وی در پاسخ به این سوال که در شرایط فعلی آیا 25میلیون تومان وام می‌تواند 70درصد هزینه‌های ساخت مسکن متناسب با ویژگی خانوارهای ایرانی را پوشش دهد، توضیح داد: قطعا باید این رقم افزایش پیدا کند، اما بالاخره بانک‌ها نیز در ارائه این تسهیلات محددیت‌های خاصی دارند.
وی در رابطه با ظرفیت کشور مبنی‌بر سرمایه‌گذاری این تسهیلات در بخش تولید مسکن نیز گفت: عمده مشکل تولید مسکن بعد از تامین زمین، مصالح ساختمانی به‌ویژه تامین سیمان و آهن‌آلات است که خوشبختانه طی ماه‌های اخیر قدم‌های مثبتی در رابطه با رفع کمبودها از سوی دولت برداشته شده است.
نتیجه ورود مستقیم
رییس‌جمهور است
از سوی دیگر مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد گفت: در جلسه مشترک هیات دولت با مدیران عامل بانک‌ها که اخیرا برگزار شد در قالب بسته پیشنهادی انبوه‌سازان افزایش تسهیلات تولید مسکن به شخص رییس‌جمهور پیشنهاد شد.
این مقام مسوول تاکید کرد: در همین راستا با توجه به حسن نیتی که شخص رییس‌جمهوری به تولید انبوه مسکن دارند و خود راسا وارد این بخش شده‌اند؛ افزایش تسهیلات بانکی برای تولید انبوه مسکن کلید خورد.
عضو هیات موسس بانک انبوه‌سازان خاطر نشان کرد: در راستای حسن نیت رییس‌جمهور برای ساماندهی مسکن همچنان که شاهد هستیم برای اولین بار سالانه 15 الی 20هزار میلیارد تومان در ردیف تبصره بودجه کشور به بخش مسکن تخصیص یافت.
وی گفت: از سوی دیگر با توجه به این که افرادی که در بخش‌خصوصی در عرصه مسکن اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند حدود 95 یا 97درصد هستند و این رقم سهم عمده‌ای از فعالیت بخش خصوصی در بازار مسکن را تشکیل می‌دهد در نتیجه در قالب بسته پیشنهادی انبوه‌سازان افزایش تسهیلات بانک مرکزی به بخش‌خصوصی و انبوه‌سازان پیشنهاد شد.
بیگدلی تاکید کرد: در آن بسته عنوان شد که دولت به تنگناهای تولید پروژه‌های مسکن توجه بیشتری کند و رویکرد خود را در راستای حمایت از تولید انبوه قرار دهد.
وی گفت: نگاهی به تجربه کشورهای دیگر حاکی از آن است که حتی در کشورهای نه چندان پیشرفته مثل افغانستان حدود 80 تا 90درصد از تسهیلات پروژه‌های بخش مسکن را بانک‌ها متقبل می‌شوند و سرمایه‌گذار فقط در حدود 5 الی 10درصد از سهم تسهیلات را راسا وارد پروژه‌های ساخت‌وساز می‌کند.
بیگدلی تصریح کرد: این در حالی است که در کشور ما سهم تسهیلات بانکی برای پروژه‌های ساختمانی زیر 10درصد است و 90درصد مابقی را سرمایه‌گذار برای تولید مسکن تخصیص می‌دهد.
ریاست مجمع کنسرسیوم‌های مشترک ایران و اروپا تاکید کرد: در هر حال دولت نهم در یک اقدام بدیع نقش بانک‌ها را در پرداخت تسهیلات به پروژه‌های مسکن پررنگ ساخته است.
وی گفت: ما امیدواریم که ابتکار رییس‌جمهوری در حمایت از پروژه‌های مسکن معضلات این بخش را حل کند.
تسهیلات ساخت را
این 6 بانک می‌دهند
بانک مرکزی در ابلاغیه‌ای به مدیران‌عامل بانک‌های ملی، ملت، صادرات، تجارت، مسکن و رفاه کارگران، سهم هر یک از این بانک‌ها برای پرداخت بخشی از تسهیلات 75هزار میلیارد ریالی ساخت مسکن در سال 87 را به تفکیک استان مشخص کرد.
به گزارش دنیای‌اقتصاد و به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی دولت، بانک مرکزی، امسال در راستای سیاست‌های محوری دولت برای رفع معضل مسکن مردم از طریق اقدامات تشویقی برای افزایش تولید مسکن، مبلغ 75هزار میلیارد ریال تسهیلات برای ساخت مسکن در نظر گرفته است که براساس ابلاغیه اخیر بانک مرکزی باید بانک ملی ایران 18هزار و 750میلیارد ریال، بانک ملت 16هزار و 500میلیارد ریال، بانک صادرات 14هزار و 250میلیارد ریال، بانک تجارت 11هزار و 250میلیارد ریال، بانک مسکن 10هزار و 500میلیارد ریال و بانک رفاه کارگران 3هزار و 750میلیارد ریال در سال جاری تسهیلات برای ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت کنند.
بر اساس ابلاغیه بانک مرکزی، سهم در نظر گرفته شده برای هر بانک، براساس محاسبات به عمل آمده درخصوص توان پرداخت تسهیلات بانک‌ها در سال 87 و تبادل‌نظر انجام شده به بانک‌ها مشخص شده است.
همچنین بانک مرکزی چگونگی و میزان پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در هر استان را برای بانک‌های 6 گانه فوق مشخص کرده است.
بانک مرکزی تاکید کرده است این تسهیلات برای طرح‌های ساخت مسکن، با اولویت طرح‌های نیمه‌تمام است که باید مشتری طرح مصوب ساخت مسکن و حسب مورد پروانه معتبر شهرداری محل را داشته باشد و در زمان ارائه تقاضای تسهیلات، این مدارک را ارائه دهد که در غیر این صورت، از تشکیل پرونده خودداری می‌شود.
طبق این ابلاغیه، مسوولیت توجیه فنی اقتصادی طرح و احراز پیش‌بینی سودآوری آن به عهده اعضای هیات مدیره و مدیرعامل بانک است و این بررسی باید در داخل ساختار سازمانی بانک انجام شود. این مسوولیت در مورد همه طرح‌ها از جمله طرح‌های معرفی شده از سوی مراجع و نهادها و کارگروه‌های مختلف دولتی می‌باشد و معرفی طرح توسط آنها، نافع و رافع مسوولیت بانک در ارزیابی طرح و بررسی وثایق مربوطه و کامل بودن مدارک و تصویب آن توسط بانک نیست.
بر اساس این گزارش، بانک موظف است نسبت به نظارت بر مراحل پیشرفت کار اقدام و پرداخت‌های مربوطه به هر طرح در مراحل مختلف پیشرفت کار و اخذ تایید مهندس ناظر پروژه و همچنین دستگاه نظارت بانک را انجام دهد.
همچنین این اعتبار براساس مسوولیت بانک در تنظیم منابع و مصارف بانک و عدم اضافه برداشت از بانک مرکزی محاسبه و ابلاغ شده است. گزارش عملکرد و وضعیت بانک در شهریور ماه سال جاری مورد بررسی و ارزیابی قرار خواهد گرفت تا در خصوص رعایت مدیریت منابع و مصارف در بانک و همچنین لزوم یا عدم لزوم اصلاح و تغییر در سقف ابلاغی، تصمیم‌گیری شود.
بانک مرکزی در این ابلاغیه تاکید می‌کند پس از تکمیل طرح و صدور پایان ساختمان و حسب مورد صدور سند تفکیکی، تمام یا بخشی از تسهیلات متعلقه، متناسب با ضوابط بسته سیاسی – نظارتی بانک مرکزی به صورت اعتبار خریدار قابل تبدیل است و بانک عامل موظف است گزارشی از پیشرفت کار و تسهیلات پرداختی و اقدامات نظارتی خود را
حداکثر تا دهم ماه بعد به بانک مرکزی ارسال کند.
بسته مسکن اجاره‌ای
و بسته بانک‌مرکزی
اواخر خرداد ماه یعنی دو ماه بعد از آنکه بانک‌مرکزی ویرایش اول بسته بانکی کشور را منتشر کرد، شورای عالی مسکن تصویب کرد تسهیلات ویژه‌ای برای ساخت مسکن اجاره‌ای به انبوه‌سازان تعلق می‌گیرد.
این مصوبه که با نظر مثبت رییس‌جمهوری مبنی بر اختصاص تسهیلات ویژه ساخت همراه بود، مورد استقبال انبوه‌سازان قرار نگرفت.
تسهیلات ویژه به این صورت است که دولت برای انبوه‌سازان که تا 5 سال خانه‌های ساخته شده را اجاره دهند 4درصد نرخ بهره تسهیلات بانکی را تخفیف می‌دهد. اما انبوه‌سازان چند روز پس از انتشار این خبر اعلام کردند: حبس 5 سال سرمایه در مسکن اجاره‌ای آنها را ورشکست می‌کند.
اکنون بسته بانک‌مرکزی فرصت جدید و متفاوتی را برای ساخت انبوه مسکن در کشور در نظر گرفته است.
بانک مرکزی این شیوه جدید را با هدف کمک به ایجاد توازن در عرضه و تقاضا و به منظور مدیریت مطلوب‌تر وضعیت تامین مالی در بخش مسکن به اجرا در می‌‌آورد.
براین اساس تسهیلات ساخت مسکن در قالب مشارکت مدنی به سازندگان اعطا می‌شود؛ بدین معنی که هم سازندگان انفرادی و هم انبوه‌سازان می‌توانند از تسهیلات بهره‌مند شوند.
سقف مبلغ پرداختی به ازای هر واحد مسکونی تا 70درصد قیمت تمام شده برآوردی و حداکثر 25 میلیون تومان است. بانک‌ها پارسال تا سقف 14 میلیون تومان به ساخت مسکن تسهیلات می‌دادند.
مدت مشارکت مدنی 18 ماه است که درصورت موافقت بانک قابل تمدید است.
متقاضیان انفرادی و تعاونی‌های مسکن در تامین مالی احداث واحدهای مسکونی در اولویت قرار دارند.
منبع خبر : دنیای اقتصاد