تجربه هدفمندی در بازار مسکن مالزی

نتایج اولیه از اجرای بخشی از طرح حذف یارانه انرژی در کشور مالزی حاکی از ایجاد تغییرات غیرقابل انتظار بر بازار مسکن این کشور است که البته برخی کارشناسان مسکن در مالزی اوضاع جدید مسکن در این کشور را به‌صورت مطلق متاثر از حذف یارانه نمی‌دانند.
در مالزی طی سال 2010 میلادی و بعد از حدود دو سال از آغاز تغییر یارانه‌ها، قدرت خرید مسکن ارزان‌قیمت از سوی دهک‌های میان‌درآمدی افزایش پیدا کرده است و در مقابل، قدرت وام‌دهی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات خرید مسکن کاهش پیدا کرده است. در این کشور آسیایی همچون سایر کشورها، بانک‌ها بیش از نیمی از ارزش ملک را وام می‌دهند.
این کشور آسیایی از سال 2008 در مسیر اصلاح یارانه‌‌ای قرار گرفت به‌طوری‌که یارانه برخی از کالاها و خدمات حذف یا هدفمند و به چند دهک کم‌درآمد، بخشی از یارانه‌ها به صورت نقدی پرداخت می‌شود.
در مالزی تا قبل از اجرای قانون حذف یارانه‌ها، دولت این کشور طرح ساخت مسکن ارزان‌قیمت در ابعاد محدود را در نظر داشت.
تازه‌ترین نتایج از تاثیر طرح هدفمندسازی یارانه‌‌ها در مالزی نشان می‌دهد که این طرح معادلات دولت در بخش مسکن این کشور آسیایی را دگرگون کرده است.
به طوری که با گذشت کمتر از 3 سال از اقدامات اولیه مسوولان مالزی در اجرای طرح هدفمندکردن یارانه‌ها دسترسی طبقه متوسط جامعه به خانه‌های ارزان‌قیمت راحت‌تر شده است و دهک‌‌های کم‌درآمد نیز اندکی برای خرید این خانه‌ها با کاهش قدرت مالی روبه‌رو شده‌اند.
این در حالی است که پیش از اجرای این طرح دولت مالزی سیاست‌هایی را در بخش مسکن اعمال کرده بود تا به وسیله آنها قشرهای فقیر جامعه نیز خانه‌دار شوند، اما حالا با قطع یارانه در بسیاری از زمینه‌های اقتصادی این تسهیلات از سوی بسیاری از بانک‌ها قطع شده یا به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است.
تا پیش از سال 2008 که هدفمندسازی یارانه‌ها در مالزی آغازشود مردم مالزی برای خانه دار شدن از تسهیلات بانکی با نرخ سود پنج درصد استفاده می‌کردند و تقریبا ۹۵درصد قیمت خانه را از طریق همین تسهیلات تامین می‌کردند. در آن زمان سیاست های حمایتی دولت در بخش مسکن تا حدی بود که اگر واحد مسکونی در مراکز مورد توجه برای توسعه سریع، واقع شده باشد، وام‌هایی با کارمزدهایی پایین تر از نرمال، به مردم ارائه می شد.
در برنامه نهم دولت مالزی نیز تصریح شده که همه گروه‌های درآمدی در این کشور در پایان برنامه باید امکان دستیابی به واحد مسکونی را داشته باشند. بر اساس این طرح قرار بود تا سال ۲۰۱۰، ۳۱ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی جدید و ۶۰۰ واحد مسکونی جایگزین در کوالالامپور پایتخت مالزی ساخته شود بر مبنای همین برآوردها، سراسر مالزی نیز تا سال ۲۰۱۰ به ۷۰۹ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی نوساز و جایگزین نیاز داشت.
سیاست‌های دولت مالزی برای حمایت از اقشار کم‌درآمد در بخش مسکن از آنجا ناشی می‌شود که در سال های گذشته رشد بیش از حد قیمت خانه از معضلات این کشور بود. بر اساس گزارشی که سال گذشته منتشر شد تحولات قیمت مسکن در مالزی طی سال های 98 تا 2006 نشان می‌‌دهد که قیمت مسکن در این کشور حداقل 40 درصد افزایش داشته است، اما سیاست‌های دولت در حمایت از مسکن ارزان قیمت و وادارساختن شرکت‌های ساختمانی به تولید انبوه خانه‌های ارزان قیمت باعث شده تا طی این سال‌ها کمترین افزایش قیمت شامل خانه‌های متعلق به اقشار کم درآمد شود.
در حالی که هر واحد مسکونی ارزان قیمت تا سال 1995 در مالزی تنها 25 هزار رینگیت قیمت‌گذاری شده بود‌، با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عوامل کار طی آن سال‌ها باعث شد تا دولت مالزی قیمت 42 هزار رینگیت را به عنوان سقف قیمت مسکن برای اقشار کم‌درآمد قرار دهد.
اما با وجود سیاست‌های دولت مالزی برای کاهش هزینه‌های تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد، بسیاری از منتقدان هدفمندسازی یارانه‌ها در مالزی معتقدند که این طرح ممکن است به اقشار کم‌درآمد آسیب وارد کند.
اعظم ادریس‌، سردبیر هفته‌نامه اقتصادی «Edge» به تازگی در تحلیلی ادعا کرده است که با اجرای این قانون مسکن ارزان‌قیمت از سوی افراد با درآمدهای متوسط تصاحب می شود و در این میان سهم افراد فقیر کاهش پیدا می‌کند. او همچنین به نقل از چارلز سانتیاگو، عضو مخالف دولت در پارلمان این کشور نیز گفته است که حذف یارانه‌ها در کشوری که تعداد زیادی فقیر را در خود جای داده است کار چندان درستی نیست.
اما به هر طریق مسوولان کشور مالزی با اشاره به تجربه تلخ بحران اقتصادی در یونان هدفمندسازی یارانه‌ها را تنها راه گریز کشور از بدهی‌های سنگین و در نتیجه ورشکستگی طی چند سال آینده عنوان کرده‌اند.
بر اساس اعلام دولت مالزی قطع یارانه‌ها دولت را از کسری بودجه ۱۰۳ میلیارد رینگیتی طی پنج سال نجات خواهد داد. یکی از وزرای دولت مالزی نیز در این مورد گفته است؛ بر اساس طرح ۵ ساله پیشنهادی حذف یارانه‌ها، دولت این کشور قادر خواهد بود ۱۰۳ میلیارد رینگیت از هزینه‌های خود را کاهش داده و از بحران بدهی جلوگیری کند. به گفته ‌این مقام مالزیایی در سال ۲۰۰۹ دولت مالزی مبلغ ۷۴ میلیارد رینگیت یارانه داده است که این مقدار ۱۵ درصد از کل بودجه سال ۲۰۰۹ را شامل می‌شود.
با توجه به اینکه کشور مالزی یکی از کشورهایی است که بیشترین یارانه را به مردم پرداخت می‌کند، مقامات این کشور از جمله نخست وزیر کنونی و ماهاتیر محمد نخست وزیر پیشین بارها اعلام کرده‌اند که حذف یارانه‌ها یک ضرورت اجتناب ناپذیر برای ادامه فعالیت‌های اقتصادی این کشور محسوب می‌شود و براین اساس نیز نجیب تون رزاق، نخست وزیر مالزی طرح تحول اقتصادی خود را آماده کرده که بر این اساس دولت این کشور تصمیم دارد یارانه‌ها را به تدریج حذف کند.