برخی از کارشناسان اقتصادی عنوان می‌کنند که طرح شهرداری تهران تحت عنوان نوسازان برای بازسازی بافت‌های فرسوده باعث کاهش قیمت زمین و مسکن در پایتخت شده است
کاهش قیمت مسکن با طرح شهرداری
10 - تیر
1387
شهرداری تهران برای اجرای نوسازی بافت‌های فرسوده با مشارکت شهروندان، پیش‌فروش واحدهایی را تحت عنوان نوسازان آغاز کرده که در مرحله اول با استقبال وسیع شهروندان تهرانی روبه‌رو شد. قرار دادن قیمت پایه‌ای که چندین برابر از قیمت‌های روز پیش‌فروش مسکن در تهران پایین‌تر بود به اعتقاد چهره‌های اقتصادی بزرگترین عاملی است که سبب شد تا قیمت‌های کذایی مسکن در پایتخت دچار افت شده و بر بازار مسکن تاثیر مثبت بگذارد.
در حالی که از دو سال گذشته با تورم قیمت مسکن دولت از اجرای طرحی که بتواند این تاثیر را در بازار مسکن تهران داشته باشد، ناتوان بود، سعید لیلاز کارشناس اقتصادی عنوان می‌کند که این طرح درفروکش کردن التهاب مسکن برای تهران بسیار مؤثر بوده است. همچنین ایرج ندیمی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم عنوان کرده که این طرح به شهروندانی که سال‌ها است در رؤیای خانه دار شدن به سر می‌برند، فرصت استثنایی داده است؛ چرا که اقشار کم درآمد می‌توانند با کمترین قیمت و به‌صورت اقساطی صاحب خانه شوند. همچنین شهرداری تهران با اجرای این ایده توانسته طلسم چند ساله نوسازی بافت‌های فرسوده را بشکند و مشارکت شهروندان را برای اجرای آن جلب کند.
موفقیت در نوسازی بافت‌های فرسوده
شهرداری تهران پس از اینکه دولت در 2 سال پیاپی اجازه انتشار اوراق مشارکت برای بازسازی بافت‌های فرسوده را با وجود مصوبه مجلس نداد، در ایده جدیدی از شهروندان تهرانی دعوت کرد که در اجرای طرح‌های بازسازی بافت‌های فرسوده تهران با پیش خرید واحدهای مسکونی هم صاحب خانه شده و هم شهرداری تهران را در نوسازی بافت‌های فرسوده کمک کنند. دلیل اینکه تا کنون هیچ شهرداری در دوره‌های قبلی وارد این حیطه ممنوعه نشده ریسک بالا و نگرانی از مشارکت نکردن مردم بوده است. اما با ایده جدید شهرداری تهران و استقبال مردم، به بسیاری از مسئولان دولتی ـ که اوراق مشارکت را در بافت‌های فرسوده را به خاطر احتمال عدم‌استقبال مردم اجرایی نمی‌کردند ـ ثابت شد که اگر بتوان اعتماد شهروندان را جلب کرد به راحتی می‌توان از سرمایه‌های آنها برای بازسازی بافت‌های فرسوده شهری استفاده کرد.
در مرحله اول این طرح که در مناطق 12، 15، 18 و 19 اجرا می‌شود، واگذاری بیش از 5 هزار و 500 واحد از آپارتمان‌های مسکونی مازاد بر معوض به ازای هر متر مربع 900 هزار تومان پیش‌بینی شده است.
سعید لیلاز کارشناس اقتصادی هم تاکید دارد که این طرح در حافظه شهر ثبت می‌شود چون شاید بتوان ادعا کرد که برای اولین بار است که یک مدیر شهر موفق شده با جلب مشارکت مردم، فرسوده‌ترین فضاهای شهری را بازسازی کند:« بازسازی بافت‌های فرسوده از اهمیت بالایی برخوردار است. تهران سال‌ها است با این معضل دست به گریبان است اما تاکنون هیچ طرحی نتوانسته بود آن را رفع کند. طرح نوسازان کمترین نفعش برای پایتخت این است که امنیت جانی را به ساکنان این مناطق برمی‌گرداند.»
کاهش قیمت مسکن در تهران
لیلاز همچنین تثبیت قیمت مسکن برای اقشار کم درآمد را از مهم‌ترین وظایف دولت عنوان می‌کند که در چند ماه گذشته با ناتوانی دولت در کنترل بازار مسکن مواجه بوده است:« گویا شهرداری توانسته آن را به شیوه بهتری کنترل کند تا هم مردمی که تا کنون توانایی خانه‌دار شدن را نداشتند، صاحب‌خانه شوند و هم قیمت‌های مسکن در یک هفته گذشته کاهش چشمگیری داشته باشد.» وی همچنین تاکید می‌کند که این طرح برای شهرداری تهران هم می‌تواد سودآور و دارای بازدهی اقتصادی باشد، که در افزایش درآمدهای شهری مؤثر است. به عبارتی به اعتقاد وی این ایده جدید شهرداری تهران هم به شهرداری تهران سود رسانده و هم به مردم. ایرج ندیمی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هفتم هم در گفت‌وگو با همشهری عصر عنوان کرد که این طرح بهترین هدیه به اقشار کم‌درآمد در شهر تهران است:«اولا متراژ ساخت و قیمت مجموع آپارتمان‌ها پایین است و این امر به این افراد کمک می‌کند تا با بودجه کم هم بتوانند صاحب خانه شوند.
از طرفی پرداخت اقساطی امتیاز ویژه‌ای است که این طرح برای این شهروندان فراهم می‌کند. چرا که برخی از شهروندان نه قدرت پرداخت مجموع پول را به‌صورت یکجا دارند و نه می‌توانند مبالغ زیاد اقساط ماهانه وام‌های کنونی را تحمل کنند.»البته لیلاز از این جهت که افزایش قیمت مسکن در حال حاضر تنها به‌دلیل سیاست‌های غلط پولی دولت است، عنوان کرد:« با توجه به بازار ملتهب کنونی انتظار نمی‌رود که این طرح بتواند در مدت کوتاهی مشکل قیمت مسکن در تهران را مرتفع کند، حتی به‌نظر من انبوه‌سازی هم نمی‌تواند به حل این مشکل بیانجامد چون در ایران افزایش قیمت مسکن مربوط به سیاست‌های پولی دولت است.»
به گفته وی آمارهای موجود نشان می‌دهد تولید مسکن از سال 75 تا 85 از مجموع تقاضای مسکن اندکی بیشتر بوده است. طبق این آمارها نسبت تراکم از 15/1 در سال 75 به رقم 04/1 در سال 85 کاهش پیدا کرده است، یعنی تراکم خانوار کمتر از سال 75 است و این نشان می‌دهد که این مسئله مربوط به تقاضا نیست و به همان سیاست‌های اشتباه پولی دولت برمی‌گردد.چرا که به گفته لیلاز سیاست‌های مالی دولت انبساطی بوده و باعث تورم شدید مسکن بوده است. از سال 84 تا پایان تیر ماه امسال حدود یکصد هزار میلیارد تومان به حجم نقدینگی کشور اضافه شده، این در حالی است که از زمان اختراع پول در ایران تا سال 84 میزان نقدینگی کشور مجموعا 68 هزار میلیارد تومان بوده است.
ایرج ندیمی هم عنوان می‌کند: هر اقدامی که منجر به کاهش قیمت زمین یا قیمت تمام شده مسکن شود بر بازار مسکن مؤثر خواهد بود.به تعبیر دیگر اگر در یکی از این دوقسمت بتوانیم اقدامی را تعریف کنیم که از تقاضا یا عرضه کاسته شود در قیمت اثر خواهد گذاشت. یک مورد دیگر اینکه در رابطه با قیمت تمام شده هر اقدامی بتواند که به نحوی کاهشی را در قیمت تمام شده داشته باشد آثار قطعی را بر بازار خواهد داشت. اقدامات اخیر شهرداری‌ها حداقل در موضوع امید به آینده، عدم‌شتاب در خرید و آثار مربوط به رکود قیمت‌های تصنعی چند سال اخیر می‌تواند اثر بخش باشد.
حاشیه‌هایی بر متن
در حالی که بسیاری از کارشناسان اقتصادی این طرح را موفق ارزیابی می‌کنند و در مرحله اول هم استقبال شهروندان حمایت از همین موضوع داشت، برخی از افراد تحت عنوان منابع آگاه در چند روز گذشته اقدام به مصاحبه‌هایی در برخی رسانه‌ها کرده و این طرح را غیرقانونی عنوان کردند. شهردار تهران هم روز گذشته با تاکید بر اینکه طرح نوسازان یک دارای مجوز است، اعلام کرد برای این طرح، علاوه بر مجوز شورای شهر تهران، شخصا با رئیس بانک مرکزی و وزیر مسکن توافق کرده است.
محمد باقر قالیباف افزود: شهرداری تهران در چارچوب مصوبات شورای شهر تهران و سایر الزامات قانونی، تعدادی واحد مسکونی در حال ساخت دارد و مراحل بعدی کار را هم با همین چارچوب‌ها انجام خواهد داد.
شهردار تهران با بیان اینکه موضوع مسکن از دغدغه‌های مهم شهر تهران است، تصریح کرد: شهرداری تهران، این طرح را با رعایت ضوابط مورد نظر انبوه‌سازان انجام داده است و پیش‌سندها را هم قطعا در زمان مقرر، پیش‌فروش خواهد کرد. حتی به گفته شهردار وقتی گفته می‌شود، 30 درصد از پیش‌فروش‌های چنین طرحی انجام شده است و شهرداری از 2 سال قبل در جنوب شهر تهران، نوسازی بافت‌های فرسوده را شروع کرده، در نتیجه این واحدها، هیچ مشکل خاصی ندارند.
قالیباف در پاسخ به سؤال خبرنگاری در مورد اینکه گفته می‌شود، سرنوشت طرح نوسازان یک، نیز مشابه طرح ارکیده خواهد بود، عنوان کرد: شما به‌عنوان مخاطب پاسخ بدهید که طرح ارکیده را در نهایت چه کسی حل کرد؟
خبرنگاران در پاسخ به وی توضیح دادند که دولت مدعی حل این مسئله بوده است و شهردار تهران در پاسخ، اظهار کرد: طرح ارکیده از چند سال قبل، معطل باقی مانده بود و شهرداری تهران آن را حل و فصل کرد.
وی تاکید کرد: نمی‌خواهم وارد موضوعات سیاسی شوم، اما شهرداری تهران، طبق وظیفه خود و با مجوز شورای شهر تهران، نسبت به رفع بخشی از مشکلات مسکن شهروندان تهرانی در چارچوب مشخصی اقدام کرده است و تاکید می‌کنم که به هیچ وجه، گوشمان بدهکار مسایل حاشیه‌ای که ما را از متن دور می‌کند، نیست.
قالیباف قول داد که این طرح در زمان بندی مشخص و در مرحله اول، حتی زودتر از موعد انجام شود.
ترویج انبوه‌سازی در پایتخت
البته به گفته لیلاز یکی دیگر از امتیازهای این طرح از بین بردن سنت غلط تک‌سازی است:« تا کنون غالبا اینگونه بوده که هر کس با هزینه‌ای به‌مراتب بالاتر و امنیت کمتر برای خود و یا دیگران ساخت‌و‌سازکرده که هم از نظر کیفیت در سطح پایین‌تری هستند و هم از نظر اقتصادی گران‌تر تمام می‌شود.» وی افزود:« مثل این است که 70 درصد از خریداران ما مواداولیه تلویزیون را بخرند و در خانه تلویزیون را تولید کنند! سیاست‌های ما در بخش مسکن هم به همین اندازه عجیب بوده. بر همین اساس سیاست‌های شهرداری می‌تواندکمک زیادی بکند که تولیدات مسکن در تهران هم از نظر اقتصادی و هم از نظر ایمنی در وضعیت بهتری قرار بگیرد.» البته این کارشناس اقتصادی تاکید دارد که شهرداری تهران باید به گونه‌ای عمل کند که در بازار با کمبود مصالح روبه‌رو نشویم؛ چرا که هنوز تب ساخت مسکن فروکش نکرده و ممکن است که طرح نوسازان باعث کاهش مصالح در کشور شود.
منبع خبر : همشهری