اخبار مسکن و صنعت ساختمانسه شنبه - 04 شهریور 1404
دوران رونق بازارهای املاک چین به سرآمده و این برای ثبات اجتماعی این کشور خبر خوبی نیست. در دو سال گذشته بازار املاک چین با رشد و رونق قابل توجهی رو‌به‌رو بود، به طوری که متوسط قیمت مسکن در بعضی شهرها به دوبرابر هم رسید، اما این شرایط زنگ خطر را برای سیاستگذاران اقتصادی چین به صدا درآورد و در اواخر سال 2007 دولت مرکزی چین اقدام به کنترل سیر صعودی قیمت مسکن به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی در سیاست‌های خود کرد
5 - تیر
آن زمان تاکنون شورای دولتی که مسوول این کار شده، مجموعه‌ای از قوانین را در این زمینه تصویب کرده‌است. از جمله این قوانین تعیین سقف برای اعتبارها و وام‌‌ها و همچنین ضروری کردن پیش‌پرداخت 40درصدی برای دریافت وام دوم است. این اقدامات با هدف مقابله با شرایط نابسامان بازار مسکن انجام شده‌است.
تاثیر این اقدامات بسیار فوری بود. در اوایل سال 2008 بازاری که تا همین چند ماه پیش سیر صعودی قابل توجه داشت، به ویژه در جنوب چین شروع به تنزل کرد. دورنمای بازارهای مهم دیگر هم خوب نیست. در حالی‌که چین به مبارزه با تورم بالا ادامه می‌دهد، بانک مرکزی این کشور کنترل سیاست‌های پولی را افزایش می‌دهد. همچنین این بانک در 7 ژوئن مقدار سپرده ضروری بانک‌های تجاری را تا 100درصد افزایش داد.
اکنون سرمایه‌گذاران بخش مسکن در سراسر کشور چین نفس را در سینه حبس کرده‌اند و منتظر این هستند تا ببینند آیا بازارها در شهرهای مهم و بزرگ چین از الگو و اتفاقات شهرهای جنوبی مانند شن زن پیروی می‌کنند یا نه. شهر شن زن که با هنگ کنگ هم مرز است شاهد سقوط قیمت قابل توجهی بود. قیمت هر متر مربع خانه در این شهر از 16هزار یوآن در ماه فوریه به 11هزار یوآن در پایان ماه مه رسید. گزارش‌ها و آمارها نشان می‌دهد که این قیمت پایین‌تر هم می‌آید.
نشانه‌ای از بهبود و تغییر شرایط هم فعلا دیده نمی‌شود. بر اساس گزارش هیات مدیریت زمین و مسکن شن‌زن، نزدیک به 27میلیون متر مربع خانه اکنون در این شهر در حال ساخت است. این رقم در سال 2007 ، تنها 5میلیون متر مربع بود. این درحالی‌است که فروش املاک جدید بین ماه ژانویه و ماه مه تنها به 2/1میلیون متر مربع می‌رسد. اگر روند کنونی ادامه یابد و هر سال 88/2میلیون متر مربع مسکن ساخته شود، بیش از یک دهه طول می‌کشد تا سازندگان مسکن در این شهر خانه‌هایی را که ساخته‌اند به فروش برسانند. در این محاسبه البته میزان زیاد عرضه خانه‌های دست دوم که توسط سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود، درنظر گرفته‌نشده‌است.
قیمت مسکن همچنین در پکن، شانگهای، هانگ زو، نینگ بو و هایکو در مناطق ساحلی بسیار آسیب پذیر است. همه این شهرها در سال 2007 رشد قابل توجهی را تجربه کرده‌بودند. اما جالب اینجاست که آمار و ارقام رسمی که توسط کمیسیون توسعه و اصلاحات ملی چین منتشر می‌شود، این را نشان نمی‌دهد. گزارش این کمیسیون نشان می‌دهد که قیمت‌ها در همه‌جا تقریبا ثابت است،اما آمار و ارقام این کمیسیون تا چه حد قابل اعتماد است؟ به نظر می‌رسد که خیلی قابل اعتماد نیست. این آمار با گزارش‌های رسانه‌های محلی و همچنین تحلیل تحلیل‌گران و سرمایه‌گذاران نمی‌خواند. مثلا آمار این کمیسیون را درباره شهر شن زن درنظر بگیرید. این کمیسیون گزارش داد که در ماه مارس میزان متوسط قیمت ساختمان‌های مسکونی جدید به نسبت یک ماه قبل 9/4درصد کاهش یافته‌است. اما هیات مدیریت زمین و مسکن این شهر که نظارت و برداشت دقیق‌تری از اوضاع و قیمت بازار دارد، کاهش ماهانه 5/16درصدی قیمت مسکن را گزارش می‌دهد. در دیگر موارد و برای دیگر دوره‌های زمانی هم قیمتی که این کمیسیون ارائه می‌کند به نسبت ارزیابی دیگر گزارش‌ها بسیار عقب است.
اطلاعات درباره قیمت مسکن در دیگر شهرهای چین به اندازه قیمت شهر شن زن چندان زیاد در دسترس نیست،اما اگر متوسط قیمت مسکن شهر شن زن را نوعی شاخص در نظر بگیریم باید کاهش قیمت در دیگر شهرها را هم به همین صورت پیش‌بینی کنیم. در بازارهایی مانند شانگهای و پکن که در گذشته بازارهای پررونق و بسیار داغی بودند، فروش مسکن اکنون با کندی همراه است. در شهر شانگهای میزان فروش از نظر هر متر مربعی، در ماه مه به نسبت سال گذشته در همین مدت، 50درصد پایین‌تر بود. در همین حال متوسط قیمت فروش ساختمان‌های مسکونی در شانگهای هر ماه به نسبت ماه قبل 10درصد کاهش می‌یابد. اگر فروش آپارتمان همینطور کم رونق باشد و واحدهای جدید ساختمانی هم به بازار اضافه شود، تجربه شهر شن زن نشان می‌دهد که سقوط شدید قیمت‌ها در انتظار شهر شانگهای است.
کم شدن فروش مسکن، سازندگان را در بلاتکلیفی و نامطمئنی قرار داده‌است. بسیاری از آنها به سراغ زمین‌هایی رفتند که بتوانند به سرعت در آن ساخت و ساز کنند و کار را در سه ماهه اول سال جاری میلادی به پایان ببرند. اما در نیمه کار دریافتند که بانک‌ها تمایلی به پرداخت وام و اعتبار برای ساخت و ساز ندارند. در همین حال، کندی فروش مسکن به معنای آن است که تولید نقدینگی اندک است. به همین دلیل سازندگان مسکن به سراغ تاکتیک‌های جدید می‌روند. مثلا یکی از این سازندگان به نام املاک زونگ گای، که در سال 2007 گردش مالی برابر با 16 میلیارد یوآن داشته، تعداد محدودی از واحدهای مسکونی را به ارزش هر متر مربع 5هزار یوآن در شهر شن‌زن به فروش گذاشت. این درحالی بود که در همان محل خانه هر متر مربع 8هزار یوآن بود. از سوی دیگر سازندگان دیگر هم در شهرهای متوسطی مانند ووهان تخفیف‌های گشاده‌دستانه‌ای برای جذب خریدار ارائه کردند. اگر این روند ادامه یابد، ممکن است نوعی جنگ قیمت‌ها به راه بیافتد که اندوخته و ثروت همه را با خطر رو‌به‌رو کند.
بعضی سازندگان برای دستیابی به پول نقد و سرمایه، به دنبال سرمایه‌گذاران خارجی هستند. صندوق‌های مشترک سرمایه‌گذاری خارجی تمایل دارند که به شرکت‌های مسکن در چین وام بدهند. آنها در قبال پرداخت این وام نرخ بهره‌ای معادل 25درصد یا بیشتر دریافت می‌کنند و می‌توانند از تفاوت نرخ یوآن و دلار بهره کافی را ببرند. سازندگان بزرگتر همچنین از طریق ارائه سهام به دنبال جذب پول هستند. یکی از این سازندگان که دفتر املاک بزرگی در استان هنان دارد، سهام خود را در بورس هنگ کنگ عرضه کرده‌است و از این طریق 175میلیون دلار آمریکا به دست آورده‌است، اما قیمت سهام این شرکت املاک به نسبت روزهای نخست کاهش یافته‌است. بعضی از این شرکت‌ها اکنون مجبور هستند که در شرکت‌های بزرگتر ادغام شوند یا به پیشنهاد خرید سرمایه‌داران بزرگتر جواب مثبت بدهند.
در شرایطی که وضعیت پرداخت وام و اعتبار با محدودیت همراه شده‌است، بعضی بانک‌ها در همکاری با سازندگان مسکن تلاش می‌کنند تا نقدینگی را به صورتی متعادل حفظ کنند. اگر چه داشتن اندوخته و پیش پرداخت 40درصدی برای دریافت وام دوم مسکن برای خانواده‌ها اجباری است، اما بعضی بانک‌ها این قانون را برای خانواده‌هایی که خانه‌ای ندارند، نادیده می‌گیرند. بانک‌ها همچنین معمولا تلاشی برای اثبات صحت ادعای متقاضیان مسکن انجام نمی‌دهند. بعضی از این متقاضیان آپارتمان دارند، اما چون مساحت آن کوچک است چندان به حساب نمی‌آید و می‌توانند وام دوم را بگیرند. این کار برای حفظ تعادل در بازار صورت گرفته‌است.
اما با وجود همه این تاکتیک‌ها، تقاضا برای مسکن همچنان ضعیف است و هیچ تحول و پیشرفتی در افق دیده نمی‌شود. به غیر از سیاست‌های سختگیرانه پولی دولت، مشکل اصلی دیگر این است که رونق شدید و افزایش قیمت مسکن در سال 2007 باعث شد تا سازندگان به سوی ساخت انبوه مسکن روی بیاورند. اکنون پیش بینی می‌شود که 35درصد از سازندگان مسکن در کشور چین در 2 سال آینده ورشکست شوند.
اگر چنین اتفاقی بیافتد، تاثیر و پیامد آن فراتر از صنعت خانه‌سازی و در دیگر بخش‌های اقتصاد کاملا احساس می‌شود. صنعت مالی چین بیش از 728 میلیارد دلار وام مرتبط با مسکن دارد. کاهش و سقوط ارزش در بازار مسکن موجب می‌شود که بازار مالی چین هم به صورت فوق‌العاده‌ای بی‌ثبات شود. در جریان رونق بازار مسکن،میلیون‌ها خانواده چینی درآمدهای چندین سال آینده‌شان را برای خرید مسکن از پیش سرمایه‌گذاری و هزینه کردند. اکنون که ارزش این سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد، آنها هم دچار زیان می‌شوند.