جزئیات دو دهه تامین مالی مسکن توسط بانک ها

اوایل سال87 رئیس‌جمهور در مواجهه با رشد 86درصدی قیمت مسکن در تهران -که آن زمان جهش کاملا بی‌سابقه در تاریخ بازار ملک به حساب می‌آمد- برخی بانک‌ها را در تحریک قیمت‌ها مقصر دانست و برای کنترل بازار، فرمان توقف پرداخت تسهیلات خرید مسکن را صادر کرد. در همان زمان این فرمان در قالب «ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن» از سوی بانک مرکزی به تصویب رسید و به نظام بانکی ابلاغ شد.

براساس مصوبه سال87، همه بانک‌های دولتی و خصوصی به غیر از بانک‌مسکن، تا اطلاع ثانوی از ارائه وام خرید مسکن به متقاضیان منع شدند و طی این مدت نیز بخشنامه جدیدی مبنی‌بر لغو ممنوعیت صادر نشد. با این حال یک گزارش رسمی که اخیرا در وزارت راه‌وشهرسازی تهیه شده است، نشان می‌دهد: میوه ممنوعه بازار مسکن در طول سال‌های اخیر به صور مختلف در دسترس متقاضیان بوده و بانک‌ها طی این مدت تسهیلات ممنوعه را پرداخت کرده‌اند.

    ماحصل ممنوعیت: فقط اسم وام عوض شد!

گزارشی که با استناد به اطلاعات چهار منبع آماری مرتبط با سیستم بانکی شامل «داده‌های بانک‌مرکزی»، «موسسه عالی بانکداری ایران»، «گزارش عملکرد نظام بانکی کشور» و همچنین «مشورت با کارشناسان بانک‌های مختلف» از سوی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شده است، مشخص می‌کند: در فاصله سال‌های 87 تا 91 یعنی دوره پنج‌ساله ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، نیمی از این نوع تسهیلات توسط بانک‌های دولتی و خصوصی به خریداران مسکن اعطا شده و نیمی دیگر را تنها بانک‌ مجاز به ارائه وام خرید مسکن، پرداخت کرده است.

در طول این سال‌ها، بانک‌های دولتی و خصوصی متناسب با دوره‌های رکود و رونق مسکن، عامل پرداخت 23درصد تا 52درصد کل وام‌های خرید مسکن بودند.

طی سال‌های اخیر تسهیلات ممنوعه عمدتا با تغییر نام از «وام خرید مسکن» به «وام مضاربه» در بازار غیررسمی خرید و فروش انواع وام توسط دلالان وام یا برخی بنگاه‌‌های املاک در اختیار مصرف‌کننده‌ها قرار می‌گرفت. وام مضاربه‌ای طبق گفته دلالان وام، تسهیلاتی است که سقف ریالی ندارد و تا 70درصد ارزش ملک مورد معامله، به خریدار ملک تعلق می‌گیرد.

بررسی‌ها از کم‌وکیف پرداخت وام خرید مسکن در سال‌های اخیر حکایت از آن دارد که مصوبه ممنوعیت پرداخت این نوع تسهیلات، صرفا هزینه دسترسی متقاضیان به وام خرید را افزایش داد بدون آنکه روند پرداخت را به شکل واقعی متوقف کند. از سال87 تاکنون تحت تاثیر ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، در بازار غیررسمی وام، افرادی از حرفه‌های شغلی مختلف که با برخی بخشنامه‌های دولتی و بانکی، اجازه دریافت تسهیلات درشت خرید مسکن را دارند، امتیاز خود را با مبالغ بالا -10 تا 15درصد ارزش وام- به متقاضیان مصرف‌کننده واگذار کردند.

  10000 میلیارد تومان تسهیلات غیرمجاز 

و دو نکته

براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی، از ابتدای سال87 تا پایان سال91، رقمی معادل 13هزار و 800 میلیارد تومان تسهیلات مجاز خرید مسکن –کارنامه بانک مسکن- به متقاضیان پرداخت شده است و طی همین مدت، 10 هزار و 60 میلیارد تومان نیز تسهیلات غیرمجاز –کارنامه سایر بانک‌ها اعم از بانک‌های دولتی و خصوصی- در اختیار خریداران مسکن قرار گرفته است.

اکنون که مشخص شده، یکی از مهم‌ترین خطوط‌قرمز دولت قبل، در همان سال‌های کاری دولت، توسط سیستم بانکی، دور زده شده و عملا رعایت نشده است، دو نکته لازم است از سوی دولتمردان فعلی در حوزه تامین مالی مسکن مورد توجه قرار بگیرد.

نکته اول «بی‌بازگشت بودن مسیر مذاکره دولت و بانک‌مرکزی برسر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید» است. تجربه سال‌های اخیر اثبات می‌کند، طرف تقاضای مسکن برای خرید چاره‌ای جز دریافت وام ندارد و اگر مسیر وام‌دهی به هر دلیل مسدود، ناکارآمد یا مخدوش شود، هزینه‌اش مستقیم به متقاضیان منتقل می‌شود. 

نکته دوم «لزوم تمرکز سیاست‌گذاران بر آزادسازی تسهیلات خرید مسکن به جای سهمیه‌بندی وام» است. در سال‌های اخیر، شواهد در بازار دلالی وام خرید مسکن نشان داد عمده تسهیلاتی که از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی ارائه می‌شد، متفاوت از تنها وام مجاز اعطایی از سوی بانک‌مسکن، دارای نرخ‌های سود بسیار بالا و طول بازپرداخت بسیار کم بود. این تسهیلات همین الان هم در بازار غیررسمی وام با نرخ بالای 20درصد و حداکثر بازپرداخت 5ساله، ارائه می‌شود و متقاضی دارد.  به این ترتیب، اگر فرضیه مسوولان بخش مسکن مبنی‌بر «اختصاص وام خرید مسکن به دهک‌های میان‌درآمدی» ملاک عمل باشد، در این صورت، شاید لازم نباشد پیشنهاد کنونی مسوولان بابت تعدیل نرخ سود تسهیلات از کانال کاهش 70درصدی تعداد وام‌ها، پیگیری شود؛ چرا که کاهش در تیراژ وام باعث توزیع رانت بین وام‌گیرنده‌ها می‌شود و به جای آنکه مستقیم به متقاضیان برسد، به احتمال زیاد باعث خرید و فروش امتیاز آن خواهد شد.

  تضعیف وام خرید، تقویت وام ساخت

گزارشی که وزارت راه‌وشهرسازی قسمتی از نتایج مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن منتشر کرده، حاکی است: نظام بانکی اگرچه طی پنج سال اخیر، در اجرای مصوبه «منع پرداخت وام خرید مسکن» مقاومت به خرج داد، اما در مجموع سهم فوق‌العاده اندکی را از کل تسهیلات مسکن به وام خرید اختصاص داد.

در 20 سال اخیر، نسبت «وام خرید» به «وام ساخت» از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، از حالت 35درصد-65درصد به حالت 25درصد-75درصد تغییر پیدا کرده و عملاً سهم تسهیلات خرید از کل وام‌های مسکن معادل 10درصد کاهش پیدا کرده است.

افزایش وام‌دهی به حوزه ساخت‌وساز باعث شده در سال91، رقمی معادل 36درصد کل سرمایه‌گذاری‌ها در احداث ساختمان‌‌های مسکونی را بانک‌ها با پرداخت وام ساخت، گردن بگیرند؛ در حالی که کل تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده توسط بانک‌ها در سال91، حداکثر 12درصد کل ارزش معاملات مسکن آن سال را پوشش داد. 

در سال91 بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در کشور خرید و فروش شد که با احتساب متوسط قیمت متری یک میلیون تومان –نرخ کشوری- و با فرض حداقل متراژ 50مترمربع برای آپارتمان‌های معامله شده، حداقل 50هزار میلیارد تومان نقدینگی از سوی خریداران مسکن صرف انجام معامله شد؛ در حالی که کل نظام بانکی در سال91، مبلغ 6 هزار و 200میلیارد تومان وام خرید اعطا کرده است. در فاصله 10 سال منتهی به پایان91، حجم تسهیلات سالانه خرید مسکن 6 برابر افزایش پیدا کرده اما حجم تسهیلات ساخت 3/9 برابر شده است.

در گزارش وزارت راه‌وشهرسازی تاکید شده است: بانک‌های خصوصی از ابتدای دهه80 به‌تدریج وارد بازار تامین مالی مسکن شدند و در حال‌حاضر، 60درصد تسهیلات مسکن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقی را به حوزه خرید با مدت 10ساله پرداخت می‌کنند. سهم بانک‌های دولتی در پرداخت وام ساخت تا ابتدای دهه80 معادل 92درصد بود؛ اما هم‌اکنون این سهم به 31درصد رسیده و در ازای آن، سهم بانک‌های خصوصی 21درصد و بانک‌مسکن نیز 48درصد شده است. در سال 91 بانک مسکن 48درصد کل تسهیلات مسکن را پرداخت کرد و سهم بانک‌های دولتی و خصوصی از کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن نیز به ترتیب معادل 31درصد و 21درصد بود.

مطالعات وزارت راه‌وشهرسازی در این باره نشان می‌دهد: به دلیل تمایل دولت به تمرکز تسهیلات مسکن در بانک‌مسکن و همچنین مشکلاتی که در شبکه بانکی از جمله اختلاس به وجود آمد، سایر بانک‌های دولتی در فاصله سال‌‌های 86 تا 91 با محدودیت‌های زیادی در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مواجه شدند. در این میان، بانک‌های خصوصی از ابتدای شروع فعالیت‌شان حضور نسبتا پررنگی در بخش مسکن داشتند و در گذر زمان جای بانک‌های دولتی را گرفتند.