نرخ دوم برای نیاز مسکن
رقمی که توسط نویسندگان طرح جامع مسکن، برای تعیین «میزان نیاز بازار به واحد مسکونی جدید» محاسبه شده است، به دلیل آنچه یک نهاد مطالعاتی، آن را «نرخ دست‌پایین» می‌خواند، باید قبل از آنکه مبنای برنامه‌ریزی دقیق و کامل دولت در عرضه مسکن و حتی ساخت‌وسازهای حمایتی قرار گیرد، تجدیدنظر شود
در پیش‌نویس نهایی طرح جامع مسکن که ماه گذشته از سوی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد، رقم کل تقاضای مسکن ناشی از سه دسته نیاز به واحدمسکونی جدید تا پایان سال 1405 معادل 12میلیون و 303 هزار واحد مسکونی تعیین شده است.
در این طرح، در واقع شاخص «نیاز به مسکن» رقم 3/12 میلیون واحد در نظر گرفته شده به این معنی که از ابتدای سال93 به مدت 13سال باید سالانه 946هزار واحدمسکونی جدید در کشور ساخته شود. وزارت راه‌وشهرسازی براساس تکالیف قید شده در طرح جامع مسکن، مسوولیت بخشی از این عرضه جدید در سالهای پیش‌رو را در قالب اجرای حداقل سه برنامه مسکن‌‌اجتماعی، مسکن‌حمایتی و نوسازی بافت‌فرسوده برعهده دارد و هم‌اکنون متناسب با نیاز 3/12 میلیونی، مشغول تعیین مقیاس و ظرفیت کمی هر کدام از این برنامه‌ها است. اما مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با محاسباتی که درباره حجم تقاضای مسکن ناشی از نیاز واقعی در طول 13 سال آینده انجام داده است، معتقد است: کل نیاز مسکن از ابتدای سال93 تا پایان سال 1405 معادل 9/28 میلیون واحد مسکونی خواهد بود که حداقل دو برابر رقمی است که در طرح جامع مسکن برای این شاخص محاسبه شده است.
این مرکز مطالعاتی با بررسی‌هایی که در متن پیش‌نویس طرح جامع مسکن انجام داده، در پاسخ به فراخوان مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر «نظرخواهی از کارشناسان و صاحب‌نظران برای اصلاحات احتمالی و تهیه طرح نهایی» اعلام کرد: در طرح جامع مسکن، برای تعیین شاخص «نیاز به مسکن»، ابعاد هر سه پارامتر اثرگذار بر شاخص به‌صورت کامل محاسبه نشده است و چون شاخص نیاز و تقاضای مسکن، نقطه‌شروع و پایه همه برنامه‌ریزی‌های دولت برای ساخت، عرضه و تامین مسکن را تشکیل می‌دهد، تعیین نرخ پایین‌تر از نیاز واقعی، می‌تواند مانع دستیابی به تعادل مورد نظر در بازار مسکن شود. در متن طرح جامع مسکن برای محاسبه شاخص «نیاز به مسکن» در سالهای منتهی به 1405، تقاضای ناشی از سه نوع نیاز شامل «خانوارهای جدید یا همان زوج‌های تازه تشکیل شده»، «فاقدین مسکن سالهای قبل یا همان نیاز انباشت» و همچنین «خانه‌های فرسوده یا همان تخریب و نوسازی» ملاک قرار گرفته و با جمع حجم این سه پارامتر، شاخص کل به دست آمده است.
مطابق محاسبات نویسندگان طرح جامع مسکن، میزان نیازی که از محل تشکیل خانوارهای جدید– ازدواج‌ها- در طول این 13سال در بازار مسکن به وجود می‌آید معادل 5 میلیون و 828 هزار واحد مسکونی خواهد بود و نیاز ناشی از تخریب و نوسازی خانه‌های فرسوده نیز به اندازه 5میلیون و 313هزار واحد می‌شود. همچنین کمبود واحدمسکونی در شرایط کنونی که از مابه‌التفاوت تعداد کل خانوارها و تعداد کل واحدمسکونی موجود در کشور به دست آمده و تحت عنوان تقاضای انباشت فاقد مسکن در طرح جامع لحاظ شده، معادل یک میلیون و 162 هزار واحد تعیین شده است که باید در طول 13سال آینده از طریق ساخت‌وسازهای جدید، این میزان کمبود جبران شود. در طرح جامع مسکن با مجموع ارقام این سه پارامتر، از وزارت راه‌وشهرسازی خواسته شده تا افق طرح، برای ساخت 946هزار واحدمسکونی در سال برنامه‌ریزی کند. با این حال مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت نسبت به هر سه پارامتر اول اشکال وارد کرده است.
تجرد قطعی، آماده ازدواج و در حال ازدواج
این مرکز اشکال اول را متوجه محاسبه «نیاز ناشی از خانوارهای جدید» می‌داند و معتقد است: در طرح جامع برای محاسبه متقاضیان جدیدی که از ماحصل ازدواج‌های سالانه وارد بازار مسکن می‌شوند، آمار ثبت ازدواج‌های یکی، دو ساله گذشته– که به‌خاطر شرایط اقتصادی و تورمی کشور روند کاهشی داشته است- مبنا قرار گرفته است در حالی که طبق اعلام سازمان ثبت احوال در حال‌حاضر حجم قابل توجهی افراد در «تجرد‌قطعی» به معنی عبور از سن ازدواج و همچنین افراد در «آستانه ازدواج» در کشور وجود دارد که این دو دسته در کنار افرادی که هم‌اکنون در سن ازدواج قرار دارند، کل حجم «نیاز ناشی از خانوار جدید به مسکن» را تشکیل می‌دهند.
مرکز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت، در این باره اعلام کرد: طبق برآورد سازمان ثبت احوال، هم‌اکنون معادل 5/1 میلیون زوج، افراد ازدواج نکرده و در معرض تجرد‌قطعی در کشور وجود دارد و تعداد افراد حاضر در سن ازدواج و همچنین افرادی که تا سال 1405 در سن ازدواج قرار می‌گیرند نیز به ترتیب معادل 6میلیون زوج و 5/10میلیون زوج است. مجموع این سه دسته افراد با توجه به برنامه دولت برای رشد اقتصادی و همچنین تاکید نظام بر بهبود شاخص‌های جمعیتی، در سالهای آینده آماده ازدواج می‌شوند و تعداد خانوارهای جدید نیازمند مسکن تا افق طرح را به اندازه 18میلیون واحد مسکونی می‌رسانند. این در حالی است که در طرح جامع مسکن، نیاز ناشی از خانوارهای جدید، 8/5 میلیون واحد تعیین شده است.
ناپایداری اضافه‌بر فرسودگی
مرکز مطالعات تکنولوژی علم‌وصنعت درباره اشکال در دومین پارامتر موثر بر شاخص نیاز مسکن که نرخ تخریب و نوسازی است نیز اعلام کرد: طبق گزارش مرکز آمار ایران و شاخصی که این مرکز برای تعیین فرسودگی و ناپایداری خانه‌ها تعیین کرده، مشخص می‌شود ظرف 13سال آینده باید در ازای تخریب واحدهای ناپایدار، نیمه‌مقاوم و فرسوده، در کل معادل 9/7 میلیون واحد مسکونی جدید، عملیات نوسازی و احداث مسکن انجام شود.
نیاز انباشت و کمبود واقعی مسکن
این مرکز در بیان اشکال موجود در محاسبه سومین پارامتر اثرگذار بر نیاز مسکن اعلام کرد: در طرح جامع مسکن، «نیاز انباشت» با معیار عدد یک برای شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی محاسبه شده است. در حال حاضر این شاخص در کشور، 06/1 است به این معنی که هر 106 خانوار به‌طور متوسط در 100 واحدمسکونی سکونت دارند. هدف تعیین شده در طرح جامع این است که تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی برابر شود و شاخص تراکم خانوار به یک برسد و با همین هد‌ف‌گذاری، کمبود واحدمسکونی یا همان تقاضای انباشت، معادل یک میلیون و 162هزار واحدمسکونی تعیین شده است.
این در حالی است که نرخ جهانی شاخص تراکم خانوار 9/0 است به این معنی که در بازار مسکن باید همواره در ازای 90 خانوار، 100 واحدمسکونی وجود داشته باشد تا 10 واحد باقی‌مانده در هنگام نقل و انتقالات، بتواند به تنظیم بازار کمک کند. در واقع اگر شاخص تراکم یک باشد، یک خانوار برای جابه‌جایی (خرید یا اجاره)، باید منتظر جابه‌جایی خانوار دیگر بماند!
مرکز مطالعات علم‌وصنعت با این ملاحظه معتقد است: با تعیین عدد 9/0 برای شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، نیاز ناشی از تقاضای انباشت به واحد مسکونی جدید معادل 3 میلیون واحد خواهد بود.
در گزارش این مرکز، تاکید شده است: بنابراین بازار مسکن از امسال تا پایان سال 1405، نه به اندازه 3/12میلیون که در مجموع به اندازه 9/28 میلیون واحدمسکونی نیاز پیدا می‌کند و با این شاخص باید برای ساخت و تامین مسکن ارزان‌قیمت برای دهک‌‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد برنامه‌ریزی شود.
