پایان جذابیت سفته‌بازی مسکن
همزمان با شروع نیمه‌دوم از فصل نقل‌وانتقالات مصرفی در بازار مسکن، آمارهای رسمی از کاهش مجدد قیمت آپارتمان حکایت دارد و نشان می‌دهد در تیرماه با سیر منحنی نرخ رشد قیمت به سطح «زیرصفر»، موج تازه‌ای از تخلیه حباب مسکن آغاز شده است
رشد قیمت مسکن در اولین ماه تابستان امسال مطابق پیش‌بینی‌ها با استناد به نوسانات بهار93 مطرح کرده بود، به روند کاهشی خود ادامه داد و منحنی تغییرات قیمت نه‌تنها در یک هفته اول تیر کاملا در مرز سکون قرار گرفت که در روزهای ماه رمضان تحت‌تاثیر افت شدید معاملات، به سطح «زیرصفر» رسید.
اطلاعات قیمت‌ها در سامانه رهگیری معاملات مسکن که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج شده، نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده در تهران طی تیرماه امسال با یک درصد کاهش نسبت به خردادماه، مترمربعی 4میلیون و 300 هزار تومان شد.
در منحنی تورم ماهانه قیمت مسکن مربوط به 4 ماه اول امسال، سطح قیمت ابتدا در فروردین 7درصد افت کرد اما در اردیبهشت تقریبا به همین میزان افزایش یافت. سپس در خردادماه نیز حدود 5درصد دیگر دچار تورم شد اما در تیرماه نرخ رشد ماهانه مجددا روند کاهشی به خود گرفت و در تراز منفی 1/1درصد ایستاد. تغییرات تیرماه قیمت مسکن نه‌تنها در مقایسه با ماه قبل، شتاب منفی دارد که در منحنی نوسانات نقطه‌به‌نقطه نیز حالت صعود ممتد از بین رفته است. در ماه اول تابستان امسال، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن– میزان تغییر قیمت در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- به 4درصد رسید و در واقع قیمت مسکن در تهران طی تیر93 با رقمی معادل3/4 درصد نسبت به تیر92 افزایش پیدا کرد. این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسکن تهران بهار سال گذشته به بالای 70درصد رسید و پارسال همین موقع، قیمت‌ها 58درصد نسبت به تیر91 جهش کرد اما به تدریج و در طول سال، با شروع تخلیه حباب قیمت، نرخ رشد افت کرد طوری که در اسفند92، قیمت‌ها حداکثر 7درصد نسبت به اسفند91 افزایش پیدا کرد. در اوایل امسال، باز هم سطح این نوع تورم در بازار مسکن کمتر شد و به 7/1درصد رسید و هم‌اکنون در سطح 4درصد در نوسان است.
با این حال، 18 تیرماه در گزارشی با اعلام متوسط قیمت متری 4میلیون و350هزار تومان برای خرداد93، از نزدیک شدن شتاب ماهانه قیمت‌ها به مرز سکون خبر داد. رشد ماهانه قیمت آپارتمان در خرداد 5درصد شده بود اما در تیرماه این نرخ به منفی یک درصد تبدیل شد.
هم‌اکنون با گذشت یک ماه از تابستان، آمارها از تداوم ریزش قیمت و عبور نرخ تورم ماهانه مسکن از نقطه صفر حکایت دارد. تحولات جدید قیمت‌ها در بازار مسکن شرایط را یک گام دیگر به قدرت خرید طرف تقاضا نزدیک کرد. طی یک‌سال اخیر آنچه در بازار مسکن به «افت قیمت‌ها» تعبیر می‌شد، کاهشی بود که در تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن- میزان رشد قیمت- اتفاق می‌افتاد به طوری که از تابستان سال گذشته، اگر چه قیمت همچنان ماه به ماه و در مقایسه با ماههای مشابه سال قبل، افزایش پیدا می‌کرد اما نرخ رشد کم می‌شد. به عبارت دیگر، گام اول تخلیه حباب مسکن که تا ابتدای تابستان امسال ادامه پیدا کرد، در گرفتن «شتاب» از رشد قیمت خلاصه شد. اما با شروع تابستان و صفر شدن شتاب، گام دوم نیز آغاز شده و هم‌اکنون این قیمت‌ها هستند که در مقایسه با قبل، مسیر کاهشی را آغاز کرده‌اند. در حال‌حاضر هم نرخ رشد قیمت مسکن منفی است و هم قیمت مسکن رو به کم شدن است. در تیر امسال متری 50هزار تومان از ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی کاسته شد.
نیمه‌دوم فصل نقل و انتقالات ملکی از فردا برای اجاره‌نشین‌ها و متقاضیان خرید مسکن در شرایطی آغاز می‌شود که بازار عرضه آپارتمان‌ها با شکنندگی بیشتر از ناحیه قیمت‌ها مواجه شده و بعید است در 45روز پیش‌رو، این وضعیت تغییری برخلاف رویه ماههای قبل به خود بگیرد. عمده معاملات مسکن معمولا در سه ماه تابستان انجام می‌شود اما امسال همزمانی ماه رمضان با نیمه اول فصل تابستان باعث شد بار معاملات خرید و اجاره به نیمه‌دوم فصل جاری منتقل شود.
فروش روزانه 500 واحد مسکونی در تهران
از آمار معاملات مسکن در هفته‌های اخیر حاکی است: حجم کل معاملات شامل خرید و اجاره و پیش‌خرید واحدمسکونی در تهران در تیر93 حدود 8درصد نسبت به خرداد93 کاهش پیدا کرد. از طرفی، حجم معاملات در خرداد نیز بعد از هیجانی که در اردیبهشت‌ماه – به واسطه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در دومین ماه سال- دامن بازار املاک را گرفت، روند نزولی داشت. معاملات مسکن در خردادماه 15درصد نسبت به اردیبهشت کاهش یافت.
به این ترتیب، هم‌اکنون تحرک هم در معاملات و هم در قیمت مسکن به حداقل رسیده و این همگرایی شرایط را برای انجام معاملات غیرتورمی و به‌دور از حتی افزایش جزئی نرخ‌ها در 45روز آتی فراهم کرده است.
در تیرماه امسال، خرید و فروش آپارتمان در تهران 22درصد نسبت به خرداد کاهش یافت. اما در معاملات اجاره، نقل‌وانتقالات 8درصد افزایش پیدا کرد.
در 31 روز اول تابستان به طور متوسط روزانه 512 واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران فروش رفت و 668 خانوار اجاره‌نشین نیز اقدام به تغییر یا تمدید محل اجاره خود کردند. در این ماه همچنین روزی 35 واحدمسکونی در حال ساخت در مناطق مختلف تهران پیش‌فروش شد.
برابری رشد اجاره بها با تورم
هر چند در بازار خرید مسکن، سرانجام رشد نرخ‌ها متوقف شد و دامنه نوسان در منحنی قیمت مسکن طی ماههای سپری شده از سال93، فوق‌العاده کم شد و افت‌وخیزها بین متری 100 هزار تا حداکثر 300هزار تومان شده است اما در بازار اجاره‌نشین‌ها، منحنی اجاره‌بها هر چند ناچیز اما کماکان مسیر صعود را طی می‌کند.
متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران در تیرماه امسال با 4/1درصد افزایش نسبت به خرداد به متری 21هزار و 200 تومان رسید. مبالغ اجاره در تیر93 حدود 10درصد نسبت به تیر92 افزایش پیدا کرده است. آنچه هم‌اکنون نقطه قوت بازار اجاره مسکن به حساب می‌آید، مهار شدن نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در سطح تورم ماهانه است.
در تیرماه امسال، طبق اعلام بانک‌مرکزی، شاخص قیمت انواع کالا و خدمات معادل 4/1درصد نسبت به خرداد افزایش یافت و در واقع تورم عمومی ماهانه به سطح 4/1درصد رسید.
