بازار مسکن در مرز سکون
قیمت مسکن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌های کوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اکنون حالت امیدوارکننده «ریزنوسان» به خود گرفته است، طوری که ارزش واحدهای مسکونی معامله شده در بهار امسال تنها با 7/1درصد افزایش، تقریبا معادل قیمت ماههای مشابه پارسال، در مبایعه‌نامه‌ها مرقوم شد
اطلاعات آماری تازه از معاملات مسکن مربوط به بهار و نیمه‌اول تیر امسال نشان می‌دهد: دور موتور تورم مسکن به کمترین حد در دو سال گذشته رسیده و شتاب افزایش قیمت آپارتمان در تهران که اواخر سال گذشته به یک‌دهم ابتدای92 سقوط کرده بود، در بهار93 بار دیگر کم شد و به مرز سکون رسید. قیمت مسکن در تهران در بهار92 با ثبت قله‌رشد، 69درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد، اما نرخ رشد از فصل تابستان روند نزولی در پیش گرفت و در اسفند92 نرخ رشد حداکثر 7درصدی نسبت به اسفند 91، برای متوسط نرخ آپارتمان‌های پایتخت به ثبت رسید. اوایل امسال با اعلام شیرجه قیمت‌ها در بازار مسکن، پیشبینی کرد: تورم تک‌رقمی مسکن در انتهای سال92 با توجه به رکود حاکم بر معاملات مسکن و چشم‌انداز نزول تورم عمومی، می‌تواند به توقف نرخ رشد قیمت آپارتمان در طول سال93 منجر شود. این پیشبینی هم‌اکنون به واقعیت نزدیک شده است. آمار جدیدی که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن قرار داده، نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در تهران در بهار93 رقمی معادل 7/1درصد نسبت به بهار92 افزایش پیدا کرد که در مقایسه با آخرین رشد نقطه‌به‌نقطه -7درصد در اواخر سال گذشته- حکایت از تداوم کاهش دامنه نوسانات قیمت مسکن و میل به سمت صفر شدن را دارد.
رسیدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن به سطح 7/1درصدی، به این معنی است که بین قیمت مسکن ماههای گذشته از سال93 و دوره‌های مشابه سال92، نوعی شباهت حداکثری -تفاوت 7/1درصدی- برقرار شده است.
علاوه بر کاهش شدید نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه، تورم فصلی بازار مسکن نیز با افت قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و میانگین قیمت در تهران در بهار امسال حداکثر 5/3درصد نسبت به فصل قبل یعنی زمستان92 افزایش پیدا کرده است.
همچنین تعقیب افت و خیز ماهانه قیمت مسکن در بهار امسال بیانگر آن است که شتاب افزایش –همانند نرخ تورم عمومی- به حدود یک‌سوم سال گذشته کاهش یافته است، طوری که مبلغی که امسال در مدت سه ماه به ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی تهران افزوده شد، سال گذشته ظرف یک ماه، بازار ملک را تحت تاثیر قرار داده بود. میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران از 4میلیون و 200 هزار تومان در اواخر اسفند سال گذشته، به 4میلیون و 350 هزار تومان در انتهای خرداد امسال رسید و 150هزار تومان در این فاصله به قیمت‌ها افزوده شد. این در حالی است که طی بهار92، مترمربعی 380هزار به میانگین قیمت مسکن اضافه شده بود.
سطح جدید قیمت مسکن
نوسان کند و ریز قیمت مسکن در ماههای اخیر، باعث شده میانگین سطح قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به رقم جدید 4 میلیون و 350 هزار تومان در پایان خردادماه برسد و 3/1درصد نسبت به خرداد92 افزایش پیدا کند. متوسط قیمت در بهار93 نیز مترمربعی 4میلیون و 120هزار تومان برآورد شده که در مقایسه با 4میلیون و 50 هزار تومان بهار سال قبل، از رشد 7/1درصدی برخوردار بوده است. متوسط قیمت در یک‌سال92 مترمربعی 4میلیون تومان بود. سال گذشته، حداکثر سطح قیمت مسکن در تهران، در خردادماه ثبت شد که 4میلیون و 290 هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن کاسته شد. اکنون، روند کاهنده نرخ تورم به‌عنوان یکی از عوامل اصلی اثرگذار بر منحنی نوسانات قیمت و همچنین رکود ناشی از نبود قدرت خرید در معاملات مسکن به عنوان عامل دوم احتمال کاهش بیشتر نرخ رشد و در نتیجه کم‌شدن قیمت را در بازار مسکن تقویت کرده است. سال جاری به‌عنوان سال دوم رکود مسکن محسوب می‌شود و تجربه دوره‌های رونق و رکود سال‌های گذشته نشان داده، شیب کاهش قیمت همواره در سال دوم بیشتر از سال اول رکود بوده است. بنابراین انتظار می‌رود نه‌تنها در ماههای آتی، سطح قیمت مسکن کمتر شود که در پایان سال93، میانگین 12ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهی کمتر از نرخ 33درصدی سال92 قرار گیرد. آمار مقدماتی مربوط به نیمه اول تیرماه حاکی است: بازار تابستانی معاملات مسکن شروعی کاملا غیرهیجانی را تجربه کرده است؛ طوری که در 15روز اول تابستان امسال، قیمت مسکن در تهران تغییری در مقایسه با خردادماه نداشته و معاملات کماکان با آخرین نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلی قیمت مسکن در تهران به دلیل نیمه‌تعطیل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نیمه تابستان از سوی متعاملین حفظ شود.
اجاره‌بها تثبیت شد
برخی رسانه‌ها طی چند روز گذشته خبرهایی درباره اجاره‌بهای مسکن منتشر کردند و با استناد به آمار معاملات زمستانی اجاره اعلام کردند: در بهار امسال میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران 9درصد کاهش پیدا کرد!
این در حالی است که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، اجاره‌بها در تهران طی زمستان سال گذشته 9درصد نسبت به پاییز کاهش یافت. در حال‌حاضر اگرچه مرکز آمار نرخ رسمی بهار93 را اعلام نکرده اما گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن در بهار امسال نه تنها کاهش پیدا نکرده که 12درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش نیز یافته است. با این حال، مقایسه بین رشد 12درصدی بهار93 (نسبت به بهار92) با رشد 26درصدی اجاره‌بها در بهار92 (نسبت به بهار91) بیانگر آن است که شتاب افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال جاری همانند قیمت‌ها، کاهش شدید پیدا کرده؛ اما از ارزش اجارهها کاسته نشده است، بلکه میزان افزایش کرایه در اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال‌های گذشته، کمتر شده است. متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران طی بهار امسال بین 20هزار تومان تا 20 هزار و 900 در هر مترمربع بود و در 15روز تیرماه نیز در همین سطح باقی ماند؛ بنابراین در سه ماه گذشته، عملا نرخ اجارهها بهصورت ثابت و بدون نوسان قابل‌ملاحظه‌‌ای، از سوی دلالان بازار و موجران تعیین شده است. تثبیت اجاره‌بهای مسکن در تهران طی دو هفته اخیر در شرایطی اتفاق افتاده که رکود خریدوفروش، حجم تقاضای اجاره را در بازار افزایش داده است. کارشناسان مسکن در این باره معتقدند: بخشی از واحدهای نوساز مازاد در بازار طی ماههای اخیر بهصورت اجاره وارد بازار شده و به مانعی در برابر تحریک اجاره‌بها توسط طرف تقاضا، بدل شده است.
تحقق پیش‌بینی‌ها در بازارمسکن
جزئیات معاملاتی که بنگاه‌های املاک بهار امسال در سامانه رهگیری ثبت کرده‌اند، از تحقق سه پیشبینی حکایت می‌کند.
اوایل امسال در گزارش‌هایی درباره تحولات فضای معاملاتی بازار منتشر کرد، ابتدا از تغییر فرمول رهن‌کامل آپارتمان‌های مسکونی خبر داد و با تحقیقاتی که به صورت میدانی انجام داد، نوشت: رهن کامل آپارتمان‌ها از متری یک میلیون تومانی که سال‌های گذشته محاسبه می‌شد، در حال تغییر به فرمول مترمربعی 600 تا 800هزار تومان است. در حال‌حاضر با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسکن «اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی در بهار به طور میانگین 20هزار تومان در مترمربع بوده است» و مشخص می‌شود ارزش رهن‌کامل آنها در این فصل به 666هزار تومان رسیده است. پیشبینی نیز تداوم سقوط نرخ رشد قیمت مسکن به پایین‌تر از 7درصد بود که این نیز با ثبت رشد 7/1درصدی در بهار93 محقق شد. پیشبینی سوم نیز عبور از تندباد معاملات مسکن بود که برمبنای آن، اوایل خرداد عنوان شد: رشد 50درصدی معاملات مسکن در ماه اردیبهشت به واسطه هیجانات ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندی است و در خرداد انتظار می‌رود، از حجم معاملات مسکن کاسته شود. اکنون مشخص شده است: در خرداد امسال 15هزار فقره قرارداد خرید و فروش در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شده که 25درصد نسبت به معاملات اردیبهشت کاهش داشته است.
