دستورالعمل فروش زمین 99 ساله به صاحب مسکن

وزیر راه‌وشهرسازی با پیشنهاد شرکت عمران شهرهای جدید برای «فروش زمین‌های 99ساله به صاحبان واحدهای مسکونی‌مهر» موافقت کرد و مصوبه‌ 7ماده‌ای تنظیم‌شده در این خصوص را مورد تایید قرار داد.

هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید ماه گذشته با تدوین دستورالعمل واگذاری عرصه مسکن‌مهر به مالکان، امکان خارج کردن زمین واحدهای مسکونی‌مهر از حالت اجاره 99ساله را تصویب کرد و متن آن را برای بررسی و صدور مجوز نهایی، به وزیر راه‌وشهرسازی به عنوان رئیس مجمع عمومی شرکت ارائه داد. اکنون با موافقت نهایی عباس آخوندی، «انتقال مالکیت زمین‌های مسکن‌مهر از دولت به صاحبان اصلی» بعداز ماه‌ها زمزمه و وعده مسوولان، برای اولین‌‌بار در 18 شهر جدید و برای 400 هزار واحد مسکونی‌مهر- که 20درصد کل مسکن‌مهر کشور را شامل می‌شوند- به اجرا درمی‌آید. دولت نهم در طراحی مسکن‌مهر، از زمین‌های تحت مالکیت دو نهاد دولتی شامل شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین استفاده کرد و برای آنکه قیمت زمین را از قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ها حذف کند، در مقررات این طرح حد مالکیت متقاضیان مسکن‌مهر را «اعیان واحدها» در نظر گرفت و با ممنوعیت انتقال مالکیت «عرصه واحدها» تصویب کرد: زمین‌های مسکن‌مهر (عرصه) در مالکیت دولت باقی بماند و تا 99سال به صاحبان اعیان مسکن‌مهر اجاره داده ‌شود. در طول این سال‌ها، اجاره 99ساله زمین‌های مسکن‌مهر اگرچه هزینه واگذاری این واحدها به متقاضیان را تا حدود قابل‌توجهی کاهش داد اما همین مالکیت ناقص، مانع از آن می‌شد که ارزش این املاک به سطح واقعی خود برسد. هم‌اکنون با ابلاغ مصوبه «انتقال مالکیت زمین‌های 99ساله در شهرهای جدید»، این زمین‌‌ها از حالت اجاره‌ای خارج می‌شوند و محدوده ناقص مالکیت صاحبان مسکن‌مهر -فقط در شهرهای جدید- از حد «اعیان» به مجموعه «عرصه و اعیان» افزایش پیدا می‌کند. مجوز صادر شده برای تکمیل مالکیت مسکن‌مهر در شهرهای جدید باعث می‌شود، واحدهای مسکونی‌مهر این مناطق از مزیت بیشتری در مقایسه با سایر آپارتمان‌های مسکن‌مهر در دیگر شهرها برخوردار ‌شوند. پیش‌تر و در اواخر خردادماه امسال، وزارت راه‌وشهرسازی با اصلاح ضوابطی که زمستان92 برای آزادسازی خریدوفروش مسکن‌مهر صادر کرده بود، مجوز ساده‌‌تری برای معاملات بدون مانع این واحدها در سراسر کشور تعریف کرد و با ابلاغ آن، مسیر قانونی دستیابی به ارزش‌افزوده این املاک را برای صاحبانش فراهم ساخت. 

اما اکنون صاحبان آپارتمان‌های مسکن‌مهر ساخته شده در شهرهای جدید علاوه بر امتیاز خریدوفروش، از ارزش‌مضاعف ناشی از انتقال مالکیت زمین نیز بهره‌مند می‌شوند. برای تعمیم مصوبه «انتقال مالکیت زمین‌‌‌‌های 99ساله» از شهرهای جدید به سایر شهرها، باید سازمان ملی زمین‌ومسکن تصمیم‌گیری کند، چراکه شرکت عمران شهرهای جدید به عنوان نهاد دولتی فقط مالک زمین‌های 400 هزار مسکن‌مهر احداث شده در این مناطق است و مابقی زمین‌‌های 99ساله، در مالکیت  سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد.

 فروش قسطی زمین‌های 99ساله

مهدی هدایت مدیرکل حقوقی و املاک شرکت عمران شهرهای جدید درباره جزئیات دستورالعمل «واگذاری و انتقال عرصه واحدهای مسکونی‌مهر» اعلام کرد: این دستورالعمل براساس مستندات قانونی فرادست و مطابق مواد 6 و 9 قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب سال 1380 تنظیم شده و به تصویب وزیر راه‌وشهرسازی رسیده است. مشاور معاون وزیر راه‌وشهرسازی افزود: در قالب این دستورالعمل، برای آن‌دسته از صاحبان مسکن‌مهر که واحدهای خود را در سال‌‌های گذشته تحویل گرفته‌اند، چنانچه تمایل به خرید زمین‌های 99ساله داشته باشند، مشروط به اینکه کل ساکنان یک ساختمان درخواست مالکیت زمین را ارائه کنند، عملیات انتقال مالکیت حداکثر ظرف مدت 6ماه با صدور سند به نام متقاضی، انجام می‌شود. 

 هدایت درباره نحوه محاسبه قیمت زمین 99ساله برای انتقال به صاحبان این واحدها نیز گفت: طبق دستورالعمل به تصویب رسیده، قیمت زمین‌های 99ساله توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود و ملاک محاسبه قیمت، «ارزش زمین در زمان تخصیص واحد» خواهد بود به این معنی که افرادی که مثلا مسکن‌مهر خود را در سال90 تحویل گرفته‌اند، هم‌اکنون برای محاسبه قیمت فروش زمین‌ به آنها، قیمت سال90 ملاک‌عمل قرار می‌گیرد.

مدیرکل حقوقی و املاک شهرهای جدید همچنین تاکید کرد: پیش‌خریدارانی که هنوز واحد به آنها تحویل داده نشده است، چنانچه اظهار تمایل کنند در اولویت واگذاری مالکیت زمین قرار خواهند گرفت. هدایت افزود: منابع حاصل از فروش زمین‌های 99ساله، ابتدا برای تامین بخشی از هزینه‌های مسکن‌مهر صرف می‌شود و در نهایت برای توسعه و عمران شهرهای جدید به کار گرفته خواهد شد.  وی درباره شرایط پرداخت قیمت زمین نیز گفت: مدیران هر یک از شهرهای جدید، مختارند بهای زمین‌های 99ساله را به صورت نقد یا تقسیط 24ماهه نیمی از قیمت، از متقاضیان دریافت کنند.

 متن کامل مصوبه

در اجرای مواد 6 و 9 قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب 16/10/80، شرکت‌های عمران شهرهای جدید پرند، پردیس، هشتگرد و ... می‌توانند اعتبارات عمرانی مورد نیاز برای احداث و اجرای طرح‌های خدمات عمومی را از محل فروش زمین تامین کنند. در این راستا دستورالعمل واگذاری و فروش عرصه واحدهای مسکن‌مهر 99ساله به منظور تامین بخشی از هزینه‌های مرتبط با مسکن‌مهر به شرح زیر ابلاغ می‌شود:

ماده یک: واگذاری عرصه مسکن‌مهر، در واحدهای تخصیص داده شده، مشروط به درخواست متقاضیان در یک مجموعه مسکونی (قطعه تفکیکی) می‌باشد. تبصره: تبدیل اراضی مسکن‌مهر 99ساله به ملکی در پروژه‌هایی که هنوز به متقاضیان تخصیص داده نشده است، در اولویت قرار دارند.

 ماده 2: تعیین قیمت عرصه اراضی مسکن‌مهر با اخذ نظر کارشناس رسمی و با لحاظ زمان تخصیص واحد صورت می‌پذیرد. 

ماده سه: نحوه پرداخت قیمت عرصه اراضی، به صورت نقد یا نقد و اقساط (50درصد نقد و باقی‌مانده با اقساط 24ماهه) خواهد بود. تبصره: در خصوص واحدهایی که قبلا تخصیص داده شده، عملیات انتقال مالکیت زمین بعداز «تسویه اجاره زمین برای سال‌های قبل» انجام می‌شود.

 ماده 4: امکان برون‌سپاری خدمات انتقال برای دریافت اسناد ثبتی وجود دارد.

 ماده 5: مسوولان شرکت عمران شهرهای جدید بعد از عقد قرارداد فروش زمین 99ساله، باید حداکثر ظرف یک ماه، تغییرات ناشی از تبدیل مسکن‌مهر 99ساله به مسکن‌مهر ملکی را در سامانه مسکن‌مهر ثبت کنند.

 ماده 6: منابع مالی حاصل از فروش زمین‌ها باید به حساب شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید واریز شود.

 ماده7: انتقال قطعی عرصه و اعیان مشروط به تسویه‌حساب کامل صاحب مسکن‌مهر است و شرکت عمران باید حداکثر ظرف مدت 6ماه سند به نام متقاضی صادر و تا بازپرداخت کامل تسهیلات بانکی، سند را در رهن بانک عامل قرار دهد. این دستورالعمل در تاریخ 30/02/93 به امضای محسن نریمان رئیس هیات مدیره و همچنین یدالله رحمانی، سید محمود میریان، میرمحمد غراوی و حبیب‌الله طاهرخانی اعضای هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدید رسیده و مورد تایید عباس آخوندی قرار گرفته است.