مقایسه وضعیت مسکن در ایران و آمریکا

در حال حاضر شمار خانه‌هایی که بانک‌ها و موسسات مالی در آمریکا به دلیل عدم پرداخت اقساط وام از سوی مالکان آنها، به حراج می‌گذارند روز به روز در حال افزایش است.
بحران مسکن و حراج خانه در آمریکا در حالی روند افزایشی را طی می‌کند که دولت بوش به همراه صنعت بیمه تاکنون برنامه‌های متعددی را برای تقویت بنیه مالی مالکان جهت پرداخت اقساط وام به اجرا درآورده‌اند.
اما منتقدان برنامه‌های اقتصادی دولت بوش معتقدند: که به دلیل ورود دولت آمریکا به مقوله حل بحران مسکن و اجرای برنامه‌های متعدد، معضل بازار مسکن را تشدید کرده است.
«وام زیر استاندارد» عاملی است که طی دو سال گذشته بخش مسکن در آمریکا را تحت تاثیر قرار داده است.
وام زیر استاندارد مسکن به وام‌هایی گفته می‌شود که به کسانی با سابقه ضعیف اعتباری اعطا می‌شود. این وام نرخ بهره ثابتی ندارد و در دوره‌های مختلف با فراز و فرود همراه است. پرداخت این نوع از وام از سوی بانک‌ها و موسسات مالی آمریکا از یک سو و افزایش نرخ بهره بانکی از سوی دیگر باعث شده هم اکنون مالکان نتوانند اقساط وام دریافتی خرید مسکن را پرداخت کنند. برنامه دولت بوش برای احیای بازار مسکن کاهش نرخ بهره به مدت 5 سال برای وام‌های زیر استاندارد مسکن است.
این طرح دولت به همراه طرح «پرداخت پول نقد به وام‌گیرندگان جهت پرداخت اقساط وام» که اکنون بیش از 4 ماه است به اجرا درآمده، هنوز نتوانسته نشانه‌های اثرگذاری خود را بر بازار مسکن آمریکا پدید آورد.
افزایش حراج
حراج خانه در آمریکا همچنان سیر صعودی خود را طی می‌کند و همزمان پرسش‌هایی را درباره این صنعت و وضعیت وام مسکن در آمریکا و دنیا به همراه می‌آورد. میزان حراج‌های ثبت شده در آمریکا ماه گذشته بیش از 50‌درصد به نسبت مدت مشابه در سال گذشته افزایش یافت. در ماه مه در سراسر کشور آمریکا دست کم بیش از 261‌هزار و 255 خانه هشدار حراج دریافت کردند که به نسبت همین زمان در سال گذشته 50‌درصد رشد نشان می‌دهد . این رقم همچنین به نسبت ماه آوریل یعنی ماه قبل نیز 7‌درصد افزایش نشان می‌دهد.
شمار حراج‌های مسکن در آمریکا در حالی افزایش می‌یابد که منتقدان هشدار داده‌اند تلاش‌های دولت و صنعت بانکداری و وام مسکن برای سامان دادن به این بازار تا کنون مناسب نبوده و شمار خانه‌هایی که اکنون دچار دردسر حراج شده‌اند، این را به خوبی نشان می‌‌دهد. منتقدان می‌گویند که برنامه دولت بوش در این زمینه با نام امید دوباره برای بهبود بخشیدن به بازار مسکن تاکنون که نتیجه‌ای نداشته‌است. این گروه از کارشناسان مداخله دولت در این زمینه را ناکافی می‌دانند و می‌گویند تا کنون برنامه‌های ارائه شده پراکنده بوده و به همین دلیل آن‌طور که باید اثربخش نبوده‌است.
گزارش‌هایی که اخیرا منتشر شده حاکی از آن است که 5/6‌میلیون وام مسکن در 5 سال آینده در آمریکا با شکست رو‌به‌رو شده و شامل حراج می‌شود. این رقم معادل 8‌درصد از کل خانه‌های آمریکا است. آمار و ارقام این‌چنینی، درخواست‌ها برای مداخله بیشتر دولت را به ویژه از سوی نمایندگان کنگره افزایش می‌دهد. آنها می‌گویند که دولت باید برنامه‌ای برای تضمین 300‌میلیون وام جدید و کمک به وام گیرندگان برای تامین مالی بدهی‌های ارزان خود ارائه کند.
دولت آمریکا در گزارش جدید خود که هفته گذشته منتشر شد، اعلام کرد که در میان وام‌هایی که 9 بانک بزرگ آمریکا ارائه کرده‌اند که در میان آنها «بانک آمریکا» و «سیتی گروپ» هم دیده می‌شود، حراج‌ها به 23/1‌درصد رسیده‌است. این رقم در ماه اکتبر سال گذشته 9/0‌درصد بود. بعد از اعلام این گزارش، دولت و آژانس مسکن فدرال آمریکا اظهار داشتند که تحقیق جداگانه‌ای در این باره انجام می‌دهند تا نقاط ضعف و قدرت برنامه جدید را پیدا کنند. یکی از مقامات دولتی مسوول این گزارش، اما به خبرنگاران گفت، 7/2‌درصد از وام‌های مسکن ناکام در ماه مارس ترمیم شده‌اند و از حراج نجات یافته‌اند. دولت به جای ترمیم کلی وام و مثلا کاهش نرخ بهره به دنبال کمک مقطعی به وام‌گیرندگان برای جبران چند قسط عقب افتاده است تا به دنبال آن روند پرداخت اقساط مرتب شود.
مجموعه عواملی چون فروش ضعیف خانه، سیر نزولی کاهش ارزش و قیمت مسکن، شرایط سخت برای دریافت وام و کندی روند رشد اقتصاد آمریکا، خانه‌داران دچار مشکل مالی در این کشور را با ناچاری در مقابل حراج خانه مواجه کرده‌است. بسیاری از این خانه‌داران بدهکار نمی‌توانند خریداری مناسب یا اصلا خریداری برای خانه‌اشان بیابند یا بدهی‌شان به بانک بیشتر از میزان ارزش خانه شده‌است.
نکته‌ای که شرایط را دشوارتر می‌کند افزایش نرخ بهره وام‌ها است که در نتیجه نگرانی بانک مرکزی آمریکا برای مقابله با تورم رو‌به‌رشد در این کشور پدید آمده است.
بر اساس گزارش های اخیر از هر 483 صاحب‌خانه در آمریکا دست کم یک نفر اخطار حراج خانه را در ماه مه دریافت کرده‌است که این بالاترین رقم از سال 2005 تاکنون است. در همه ایالات به غیر از 10 ایالت، میزان حراج خانه به نسبت سال گذشته افزایش قابل توجهی یافته‌ است. در این میان نوادا، کالیفرنیا، آریزونا، فلوریدا و میشیگان بالاترین میزان حراج خانه را داشته‌اند. در ماه مه نزدیک به 74‌هزار ملک در سراسر کشور آمریکا توسط وام‌دهندگان و موسسات اعتباری بازپس گرفته ‌شد. 58‌هزار ملک دیگر هم هشدار حراج دریافت کرده‌اند. در ایالت نوادا از هر 118 صاحب خانه یک نفر هشدار حراج دریافت کرده است که این چهار برابر میزان کشوری است. در کالیفرنیا این رقم به یک نفر از هر 183 نفر می‌رسد. از این میان بین 50 تا 60‌درصد از خانه‌دارانی که هشدار حراج خانه دریافت کرده‌اند بدون شک خانه خود را از دست می‌دهند.با ادامه این روند قیمت مسکن باز هم در آمریکا کاهش خواهد یافت. اکنون اکثر خرید و فروش‌های مسکن در بازار آمریکا خرید و فروش‌های اجباری و حراجی است. پیش‌‌بینی‌ها حاکی از آن است که قیمت مسکن تا پایان سال 2009 بیش از 10‌درصد دیگر کاهش خواهد یافت.
پایان رویای خانه آسان در آمریکا
آمریکایی‌ها تا همین چند سال پیش خیلی زود و راحت به رویای خانه‌دار شدن دست می‌یافتند. کافی بود 20‌درصد از بهای خانه را نقد بپردازند و بقیه پول خانه را با وام 30 ساله. همین و دیگر هیچ. اما اکنون دیگر شرایط به این آسانی نیست.
بازار مسکن در آمریکا طی دو سال گذشته وضعیت وخیمی را تجربه کرده است. این شرایط وخیم در پی 5سال رونق این بازار در ایالات متحده اکنون پدید آمده است.

مقایسه بحران مسکن در ایران و آمریکا
وضعیت بازار مسکن در ایران و آمریکا هم‌زمان از دو سال گذشته به صورت غیرعادی درآمد.
اما این وضعیت غیرعادی برای هر کدام از دو کشور کاملا متفاوت از دیگری شکل گرفت.
بحران مسکن در آمریکا طی دو سال گذشته با هدف قرار دادن منحنی شاخص قیمت، منجر به ارزان شدن مسکن در این کشور شده است.
اما معضل مسکن در کشورمان از سال 85 تاکنون 2 تا چند برابر افزایش قیمت مسکن را به‌وجود آورده است.
بحران مسکن در آمریکا روزبه‌روز شمار خانه‌های حراج شده از سوی بانک‌ها را افزایش می‌دهد و در حقیقت باعث کاهش تعداد صاحبخانه‌ها و افزایش بی‌خانمان‌ها می‌شود. اما در کشور ما وضعیت نابسامان مسکن باعث شده گروهی سرمایه‌دار بدون هیچ گونه زحمتی با خرید و فروش‌های مکرر مسکن، یک شبه حجم پول‌هایشان را چند برابر کنند.
در آمریکا دولت این کشور چند ماه پیش به بازار مسکن ورود پیدا کرد تا بحران را خاموش کند. اما نتیجه این دخالت دولت در بازار مسکن جز تشدید معضلات و افزایش شمار خانه‌های حراجی فعلا چیز دیگری نبوده است.
اما در کشور ما نیز چند هفته‌ای است دولت ورود مستقیم به بخش مسکن پیدا کرده است.