مالیات ناقص بر خانه‌های خالی

سرانجام راهکار عرضه بیش‌از 6/1 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه -در کل‌کشور- به بازار مصرف، بعد از پنج سال طراحی انواع مدل‌های مالیاتی در دولت، تعیین و تصویب شد؛ اما ناقص و کم‌اثر!
نمایندگان مجلس روز گذشته برای مقابله با پدیده‌ مخرب «خانه‌خالی» که از اواسط دهه80 در تهران و برخی کلان‌شهرها به وجود آمد و این اواخر به ویروس بازار مسکن و محرک قیمت‌ها تبدیل شده، سرانجام طرح دریافت مالیات از مالکان این خانه‌ها را به تصویب رساندند، اما این مصوبه نه تنها به لحاظ «دامنه پوشش آپارتمان‌های بدون‌استفاده» با اشکالات و نارسایی‌هایی روبه‌رو است که به لحاظ «میزان نرخ مالیاتی» نیز فاقد اثر بازدارنده است.
نمایندگان مجلس دیروز در جریان بررسی و تصویب مفادی از لایحه قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، پیشنهاد کمیسیون اقتصادی مجلس که ظاهرا به تایید مسوولان قبلی وزارت راه‌وشهرسازی نیز رسیده بود را در دستور کار قرار دادند. این پیشنهاد که استفاده از ابزار «مالیات بر اجاره‌بها» را راهکار «برخورد مالیاتی با خانه‌‌‌های خالی» عنوان می‌کند، در صحن علنی روز گذشته مجلس به تصویب نمایندگان رسید.
مسوولان مسکن، بی‌خبر
 مصوبه دیروز، مدیران بخش مسکن وزارت راه‌وشهرسازی را شوکه کرد.
وزیر راه‌وشهرسازی دو ماه پیش برای تصمیم‌گیری منطقی و جبران همه اقدامات نیمه‌کاره‌ای که دولت‌های قبل بنا داشتند برای خانه‌های خالی انجام دهند، ماموریتی را به دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارتخانه محول کرد تا براساس آن «مالیات دارای توجیه‌اقتصادی» برای خانه‌های خالی تعریف شود.
مسوولان بخش مسکن ماه گذشته نیز برای آنکه هر نوع برخورد مالیاتی با مالکان محتکر و سوداگر – صاحبان خانه‌های خالی- سنجیده و هماهنگ‌شده باشد، در نامه‌ای به وزیر اقتصاد خواستار تعلیق موقت طرح‌های در نوبت تصویب در این خصوص شدند.
اما روز گذشته به‌رغم این همه ملاحظه از سوی مسوولان بخش مسکن، طرح اضافه‌شده به لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، به تصویب نهایی مجلس رسید؛ بدون آنکه نمایندگان نظر این مسوولان را نسبت به کیفیت و محتوای طرح جویا شوند.
متن مصوبه 
  از جزئیات مصوبه‌ای که با هدف مهار و براندازی بازار رو به گسترش واحدهای مسکونی بدون‌استفاده، به تصویب مجلس رسیده، حاکی است: در صورت تایید نهایی توسط شورای نگهبان، آن دسته از آپارتمان‌های خالی از سکنه که حداقل 150مترمربع مساحت دارند، مشمول مالیاتی معادل «5/4 تا حداکثر 9درصد اجاره سالانه آن آپارتمان» خواهند شد. رقمی که به نظر می‌رسد مالکان واحدهای خالی در شرایط فعلی خیلی راحت حاضر به پرداختش هستند.
متن مصوبه روز گذشته مجلس در خصوص خانه‌‌های خالی به شرح زیر است: براساس موافقت نمایندگان در جلسه روز چهارشنبه 7 اسفند، با بند 13 لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی خالی واقع در شهرهایی با جمعیت بیش از 100 هزار نفر از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد به طوری که مالیات واحدهای خالی سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد یک‌و‌نیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود. براساس این بند متن زیر به‌عنوان ماده (54مکرر) به قانون الحاق می‌شود:
ماده 54 مکرر- واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند شد:
سال دوم- یک دوم مالیات متعلقه
 سال سوم- برابر مالیات متعلقه
 سال چهارم به بعد- یک و نیم برابر مالیات متعلقه مصوبه چه می‌گوید؟
 بررسی‌ها از کم‌وکیف مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی نشان می‌دهد: سازمان امور مالیاتی موظف است در چارچوب این مصوبه، بعد از تایید شورای ‌نگهبان و ابلاغ نهایی، برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، قانون مربوط به «مالیات بر اجاره‌بها» را نقشه‌ راه خود قرار دهد. به عبارت صریح‌تر، در حالی که وزارت مسکن در دولت قبل، پیشنهاد «اخذ 4/2 درصد قیمت روز ملک مسکونی» را به عنوان مالیات سالانه بر خانه‌های‌‌خالی مطرح کرده بود، مجلس ملاک مالیاتی برای این خانه‌ها را نرخ اجاره و میزان مالیات را نیز همان نرخ مالیات بر اجاره، در نظر گرفته است.
در حال‌حاضر آنچه در سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از اجاره‌‌بها، ملاک عمل است، می‌گوید: مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای بیش‌از 150 مترمربع، باید بین 15 تا 30درصد از «تعرفه اجاره‌بهای منطقه‌ای» املاک مسکونی را تحت عنوان مالیات‌براجاره، به دولت پرداخت کنند. «تعرفه‌ اجاره‌بهای منطقه‌ای» معادل 40 تا 60درصد اجاره‌بهای روز واحدهای مسکونی است.به این ترتیب با فرض اینکه رقم تعرفه، همان 60درصد اجاره روز واحد باشد، در این صورت مالیات 15 تا 30درصدی بر تعرفه، برابر می‌شود با مالیات 9 تا 18درصدی بر اجاره روز واحد مسکونی.
با توجه به اینکه نرخ مالیات بر خانه‌‌ خالی، برابر است با یک‌دوم نرخ مالیات بر اجاره، بنابراین در نهایت آنچه از این خانه‌های خالی دریافت می‌شود معادل 5/4 تا 9 درصد اجاره‌بهای روز این خانه‌ها خواهد بود.
نکته پنهان و پرمناقشه مصوبه
 فارغ از کم‌اثر بودن نرخ مالیاتی تصویب شده برای خانه‌های خالی، آنچه در این مصوبه، پنهان است و قطعا مسوولان مالیاتی کشور هنگام اجرا، به آن پی خواهند برد و باعث مناقشه بین قانون‌گذار و مجری قانون می‌شود، «معافیت قسمت اعظم خانه‌های خالی از پرداخت مالیات» است!
همان‌طور که در مصوبه تاکید شده، مالیات خانه‌‌های خالی باید از روی مالیات بر اجاره‌بها، محاسبه و اعمال شود.
حال اینکه در قانون مالیات بر اجاره‌بها، آپارتمان‌های کمتر از 150مترمربع در تهران و کمتر از 200 مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند.
بنابراین سازمان مالیاتی چنانچه مصوبه دیروز مجلس را فصل‌‌الخطاب قرار دهد، از خانه‌های خالی کمتر از 150 مترمربع مساحت، نمی‌تواند مالیات دریافت کند چونکه مالیات اجاره این خانه‌ها، صفر است!
به این ترتیب ابعاد تور مالیاتی طراحی شده توسط مجلس، فقط قسمت لوکس بازار خانه‌های خالی را در بر می‌گیرد و بخش اصلی این بازار -که با بیشترین فراوانی در مقایسه با خانه‌های لوکس- آپارتمان‌های مصرفی با متراژ متوسط و کوچک را تشکیل می‌دهد، از پرداخت مالیات معاف هستند در حالی که اخذ مالیات از این قسمت، می‌توانست عرضه انبوه واحدهای مخصوص دهک‌های متوسط رو‌به پایین را منجر شود.
مالیات چندصد هزاری برای آپارتمان‌های چندصد میلیونی
 اشکال دیگری که به مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی وارد است، ارزش ریالی این مالیات است.
در حال حاضر متوسط اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در تهران 900 هزار تومان، برای یک واحد 60 متری است.
با فرض اینکه، این مصوبه در مسیر ارسال به شورای نگهبان و برگشت دوباره به مجلس، اصلاح شود و معافیت خانه‌های خالی کمتر از 150 مترمربع نیز حذف شود، در این صورت صاحب یک واحد 60متری خالی، در سال دوم مشمول حداکثر 500 هزار تومان و سال سوم حداکثر یک میلیون تومان مالیات خواهد شد. این در حالی است که ارزش چنین آپارتمانی با قیمت‌های امروز حداقل 200 میلیون تومان برآورد می‌شود.
نرخ ناچیز مالیاتی که در عرض سه‌سال خالی بودن واحد مسکونی، حداکثر 2 میلیون تومان هزینه مالیاتی را متوجه مالک می‌کند، نمی‌تواند ریسک احتکار مسکن را برای مالکانی که طی همین سه سال حداقل معادل نرخ تورم، از بابت ارزش‌افزوده ملک‌شان سود می‌برند، افزایش دهد.
تخمین زده می‌شود، این رقم مالیاتی در طول سال، معادل میزان رشد قیمتی باشد که حداکثر متوجه 2 تا 3 مترمربع از یک واحد مسکونی می‌شود.
دست وزارت راه‌وشهرسازی بسته شد؟
 این مصوبه، کار وزارت راه‌وشهرسازی برای طراحی مدل جامع مالیات‌های بخش مسکن را سخت می‌کند.
وزارت راه‌وشهرسازی برای تنظیم بازار اجاره و خرید مسکن، در نظر داشت، از یکسو با نوعی هدایت مالیاتی، قراردادهای اجاره را به سمت بلندمدت – اجاره‌های دو ساله و بیشتر- حرکت دهد و از سوی دیگر، منافع ریالی مالکانی را که شغل‌شان خرید و فروش مسکن و سوداگری در این حوزه است، زیر تیغ تیز مالیاتی ببرد.
اما با مصوبه دیروز مجلس، این برنامه‌ها حداقل 6ماه به تاخیر خواهد افتاد؛ چرا که به محض تصویب یک قانون درباره یک موضوع خاص، امکان بررسی یا تصویب قانونی با همان مضمون وجود ندارد.

مشکلات دیده‌نشده در «مالیات خانه‌های‌خالی»
  کارشناسان مسکن و صاحب‌نظران مالیاتی معتقدند: علاوه بر اینکه مدل به تصویب رسیده در مجلس برای برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی، قابلیت تزریق صدها هزار واحد مسکونی بدون استفاده به بازار مصرف را ندارد، بلکه اجرای این شیوه با مشکلات حادتری نیز روبه‌رو است.
اول اینکه، خانه‌های خالی برای سال اول خالی بودن‌شان، نیازی به پرداخت مالیات از طرف مالک ندارند. این معافیت یکساله با توجه به نوسان ماهانه قیمت مسکن، به معنی ایجاد فرصت مناسب برای بلااستفاده گذاشتن املاک مسکونی است.
اشکال دوم، پیچیده بودن ردگیری خانه‌های خالی است. مالکان این خانه‌ها می‌توانند با بهانه‌های مختلف که ساده‌ترین آن، فروش یا اجاره نرفتن به خاطر نبود مشتری است، خالی بودن واحد را توجیه کنند.
منطق این توجیه در دوران رکود مسکن یا دوران افزایش قیمت‌ها، قوی‌تر می‌شود و اثبات نادرست بودن آن، سخت‌تر.
اشکال مهم دیگر، عدم تمییز بین دارنده یک خانه‌خالی و دارندگان چندین نوع از این املاک است.
آیا مالکی که ملک دوم خود را برای استفاده عن‌قریب فرزندش، خالی گذاشته و مترصد فراهم شدن شرایط سکونت او در این خانه است نیز مشمول مالیات خواهد شد؟
 از طرفی، برخی کارشناسان معتقدند: معضل خانه‌های خالی به قیمت بالا و توان مالی پایین متقاضیان برمی‌گردد و این معضل، به صورت مطلق نباید آسیب‌شناسی شود.