گزارش سامانه رهگیری معاملات مسکن

روند معاملات در بازار مسکن طی حداقل 20 ماه اخیر نشان می‌دهد، صرف‌نظر از عوامل بیرون بازار همچون نقدینگی، تورم، فضای سیاسی و... که با وزن‌های متفاوت بر قیمت‌مسکن اثر می‌گذارند، عامل فوق‌العاده موثری در درون بازار وجود دارد که هدایت قیمت‌ها را به خصوص در ماه‌های اخیر تحت فرمان خود گرفته است.
این عامل با توجه به شکنندگی قیمت در حال‌حاضر در صورتی که با اقدام هوشمندانه طرف تقاضا همراه شود، می‌تواند موج تازه‌ای از تعدیل قیمت را ایجاد کند.
سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارشی از حجم نقل‌وانتقالات شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید آپارتمان در کل کشور طی 10 ماه اول سال92 را منتشر کرده و در آن، علاوه‌بر اعلام ابعاد رکود نسبی –در مقایسه با رونق معاملاتی سال91- از منبسط شدن بازار پیش‌فروش خبر داده است.
رابطه حجم معاملات با قیمت مسکن
 در این گزارش، رفتار خریداران مسکن در بازار معاملات مشخص می‌کند، تاثیرپذیری قیمت مسکن از «حجم ماهانه خریدوفروش‌ها» نسبت به سال‌های اخیر بیشتر شده و تبعیت منحنی نوسان قیمت از منحنی نوسان معاملات، به هماهنگی تقریبا کاملی رسیده است.  مطابق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در بهار امسال بازار شاهد بخش زیادی از رونق زمستان پیشین بود و ماهانه بیش از 100 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک سراسر کشور تنظیم شد درحالی که در زمستان91 حجم ماهانه خریدوفروش واحدمسکونی در کل کشور با ثبت بالاترین حد در سال‌های اخیر، به بیش از 140 هزار فقره رسیده بود. اما در تابستان امسال حجم ماهانه خرید‌وفروش‌ها در مقایسه با بهار کاهش پیدا می‌کند و به سطح 80 هزار فقره می‌رسد و در پاییز نیز تداوم روند کاهشی معاملات، حجم خرید ماهانه مسکن در کشور را تا حد 77هزار فقره می‌رساند، اما از اواخر پاییز میل به خرید دوباره تقویت می‌شود و معاملات در این حوزه افزایش می‌یابد.
نوع رفتار متقاضیان خرید مسکن در 10ماه امسال را می‌توان عینا در رفتار منحنی قیمت مسکن مشاهده کرد. قیمت مسکن در بهار امسال به ادامه مسیر صعودی که از سال گذشته آغاز شده بود ادامه داد و در خرداد– همزمان با افت ناگهانی معاملات خرید- روند افزایش متوقف شد، سپس از تیرماه تا پایان آبان، وارد مسیر کاهشی شد. به دنبال تبعیت قیمت مسکن از روند معاملات، در دو ماه اخیر که حجم خرید آپارتمان در کل کشور نسبت به فصل پاییز قوت گرفته، بازار نیز شاهد کندشدن مسیر کاهشی قیمت‌ها است. آنچه این رابطه – تاثیر حجم معاملات بر قیمت مسکن- را بیشتر روشن می‌سازد، همزمانی رکورد‌های افزایشی بین معاملات و نوسان قیمت‌ها در زمستان91 و بهار92 است. در بهمن‌ماه سال گذشته قیمت مسکن به نقطه اوج رسید و در همین ماه، حجم معاملات نیز موقعیت قله را در مقایسه با سایر ماه‌های سال91 تجربه می‌کند. همچنین در سال جاری، آخرین و بیشترین صعود قیمت مسکن مربوط است به اردیبهشت‌ماه که درست در همین ماه، حجم معاملات نیز بیشترین میزان در مقایسه با ماه‌های سال92 را تجربه می‌کند.
مازاد عرضه به روایت وزیر
 هم‌اکنون به‌دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن، چنانچه طرف تقاضای خرید هوشمندانه برخورد کند، احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن باز هم وجود دارد. این شرایط عبارت است از: افزایش عرضه و فزونی تعداد آپارتمان‌های نوساز در کنار حجم قابل توجه خانه خالی. وزیر راه‌وشهرسازی در این باره چهارشنبه شب در یک گفت‌وگوی زنده تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری درخصوص چشم‌انداز سال آینده قیمت مسکن اعلام کرد: هم‌اکنون ما در بازار مسکن با مازاد عرضه روبه‌رو هستیم و باید این میزان عرضه را مدیریت کنیم. آنچه عباس‌آخوندی به آن اشاره کرده، حداقل 400هزار واحد مسکونی در حال ساخت در شهر تهران است که در سه سال گذشته پروانه‌ساختمانی آنها صادر شده و به تدریج در حال ورود به بازار است. در صورتی که این تعداد آپارتمان به همراه واحدهای خالی، به بازار مصرف تزریق شود، قیمت‌ها شروع به شکستن خواهند کرد. همچنین اگر سرعت حضور طرف تقاضا در میز معاملات شتابزده نباشد، بلکه آهسته و تدریجی باشد تا طرف عرضه بابت حضور خریدار احساس نیاز کند، روند کاهش قیمت ماه‌های اخیر باز هم می‌تواند تکرار شود.
نیمه‌اول 92 فاز پیش‌خرید بود
  و براساس اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، در 10 ماه اول امسال یک میلیون و 500 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی توسط بنگاه‌های سراسر کشور ثبت شده که 7 درصد نسبت به 10ماه سال91 کاهش پیدا کرده است. از کل معاملات انجام شده در 10ماه اول امسال، 59 درصد سهم خریدوفروش، 36 درصد سهم نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها و 5 درصد سهم معاملات پیش‌خرید بوده است. این در حالی است که در مدت مشابه سال گذشته، سهم خرید و فروش‌ها 67درصد، سهم معاملات اجاره 30 درصد و سهم پیش‌‌‌خریدها نیز 3 درصد بود. به این ترتیب امسال در بازار مسکن به‌خصوص در نیمه اول، بخشی از تقاضای خرید ترجیح داد همچنان اجاره‌نشین بماند و بخشی دیگر گزینه پیش‌خرید را انتخاب کرد طوری که سهم پیش‌خرید مسکن از کل معاملات درمقایسه با سال گذشته 66 درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. به رغم کاهش هفت درصدی کل معاملات مسکن در 10ماه اول امسال، خریدوفروش‌ها 18 درصد نسبت به پارسال افت کرده است، اما معاملات اجاره 12 درصد افزایش یافته است.
عمق رکود در تهران بیشتر است
 همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید واحدمسکونی طی 10ماه اول امسال تنظیم شده 48درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است که در مقایسه با کاهش 18درصدی خریدوفروش‌ها در کل‌کشور، حکایت از تعمیق رکود مسکن در پایتخت نسبت به سایر شهرها دارد. در 10 ماه اول امسال، 74 هزار مبایعه‌نامه در تهران صادر شد، اما پارسال از مرز 144 هزار فقره هم گذشت.